— Андрей Леонидович, как сказался экономический кризис на рынке недвижимости?

— По моим наблюдениям, сказался двояко. Официальная статистика говорит, что ситуация для бизнеса уже второй год в России достаточно некомфортная. По итогам 2015 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы продемонстрировал самый низкий показатель за последние годы и составил около 3 млрд долларов. Около половины этой суммы пришлось на офисный сегмент, остальное — на торговые площади и склады. При этом весь прошлый год рынок офисов рос в два раза медленнее, чем в 2014 году. Согласно прогнозам экспертов в 2016 году будет сдано еще меньше площадей: не более 500 тыс. кв. метров. Это исторический минимум за последние десять лет. Причина такого положения дел кроется в том, что инвесторы сегодня скорее склонны беречь собственные средства, чем вкладываться в закредитованную и ставшую из-за кризиса менее доходной коммерческую недвижимость.

С другой стороны, кризис — это время возможностей и период оптимизации жизни для бизнесменов. Приведу пример из собственных наблюдений. В наш холдинг входят компании, занимающие офисы от класса С до А+. Так вот, в период кризиса компании, которые строят свой бизнес на обороте и занимают недорогие площади, смогли оптимизировать свои затраты на аренду более чем вдвое: с 12 до 5 тыс. рублей за кв. метр площади в год без учета НДС. Причем речь идет о больших помещениях. Компании, относящиеся по размерам к среднему бизнесу, занимавшие помещения класса В или В+, в кризис получили возможность переехать в офисы более высокого класса за те же деньги. Посмотрите на то, что происходит в районе Москва-Сити: у нас вакантность площадей всегда была на уровне 50%, а сейчас эксперты оценивают ее в 30%. Что это может означать? Компании увидели новые возможности и решили улучшить условия ведения бизнеса. Жить стало если не легче, то приятнее.

— По вашему мнению, что сегодня происходит со спросом?

— На мой взгляд, реальный спрос увеличился. Возможно, это кому-то покажется парадоксом, но компании, оптимизировав свой бизнес, решили занять более комфортные помещения по доступной цене. Аналогичные тенденции можно отметить и в складской недвижимости. Обратите внимание: сегодня в Москве достаточно сложно найти хороший свободный склад. Вакантность в этом сегменте составляет около 10–12%. В жилой недвижимости можно заметить те же явления. Люди, которые относятся к верхнему слою среднего класса России, смогли реализовать свои желания и купить то жилье, о котором давно мечтали, потому что цены, к примеру, на особняки на Рублевском шоссе или на Новорижском направлении просели в 1,5–2 раза.

Правда, вопрос в том, что будет дальше. Количество проектов, которые реализуются на рынке, уменьшается. В 2016 году будут сданы те объекты, которые были начаты в 2014 и 2015 годах. Но что ждет рынок недвижимости в 2017-м и далее? Мы периодически общаемся с крупными девелоперами. У них сегодня много проблем: отсутствие новых площадок, перекредитованность, нежелание рисковать и выходить на новые проекты. С другой стороны, подобная атмосфера на рынке позволяет тем, у кого есть свободный капитал, выгодно купить интересный проект или объект. Но здесь мы входим уже в психологическую сферу: для одних людей кризис — это время новых возможностей и развития, для других — период потерь.

— Какие тенденции в инвестировании в недвижимость в 2016 году вы можете отметить?

— В ближайшие годы нас ждет невысокая инвестиционная активность. Объем введенных в эксплуатацию офисов классов А и В, скорее всего, сохранится на уровне 2015 года, причем за счет объектов, чьи сроки ввода в эксплуатацию были перенесены. Сегодня инвесторы внимательно присматриваются к объектам с консервативными управленческими стратегиями и стабильным пулом арендаторов. Мы, например, адаптировали свою ценовую политику под состояние рынка, но не пошли на компромисс в области качества управления объектом. Вместо того чтобы экономить на обслуживании «Меркурий Сити Тауэр», мы поставили перед собой задачу пополнить пул арендаторов и таким образом даже в кризис увеличить доходность объекта. Эта стратегия позволила остаться крайне конкурентоспособными.

— Банки являются активными игроками рынка недвижимости: они вкладывают деньги в инвестиционные проекты, занимаются жилищным кредитованием, управляют залогами и т.д. Какую рекомендацию вы могли бы им дать?

— В нашем случае скорее банк дает нам рекомендации. Не секрет, что «Меркурий» очень плотно сотрудничает со Сбербанком. Герман Греф за прошедшие годы собрал у себя фантастическую команду, которая полностью пересмотрела подходы к работе с заемщиками. Раньше приходилось долго просить банк о сотрудничестве, доказывать свою состоятельность, долго и муторно обосновывать кредитование и т.д. Но сегодня все по-другому. Менеджеры сами инициируют встречи с нами, предлагают финансовые стратегии. Мы — крупный заемщик, и Сбербанк помогает нам структурировать финансовые потоки. «Одна голова — хорошо, а две — лучше» — вот по какому принципу строятся наши взаимоотношения со Сбербанком. Причем эти услуги оказываются бесплатно. Что я могу рекомендовать другим банкам? Учиться у Сбербанка. Мы честно признаемся, что от трети до половины стратегических финансовых решений мы приняли на базе рекомендаций кредитного подразделения Сбербанка. Насколько мне известно, ВТБ и Газпромбанк работают со своими партнерами аналогичным образом. Но про основную массу банков такого сказать, к сожалению, нельзя.

Если на все это смотреть с финансовой точки зрения и вынести за скобки особенности работы банков-гигантов, то у рядовых кредитных организаций вариантов всего два — либо не тянуть и отбирать залоги, нанимать антикризисных менеджеров для управления недвижимостью, либо присматриваться к стратегиям крупных банков и помогать заемщикам переживать кризисные времена. У банков для этого есть все необходимое: и знания, и инструменты поддержки, поэтому главное здесь — желание работать с клиентами на новом уровне.

— На очередной выставке инвестиций и недвижимости в Каннах российская столица получила семь призов и вошла в топ-10 мировых столиц. Какие варианты вложения в недвижимость может сегодня предложить Москва?

— Эту выставку год от года посещает все меньше представителей бизнес-сообщества. Многие партнеры признавались мне в личных разговорах, что они до Канн или после мероприятия проводят переговоры с теми, кто им интересен. На самой выставке делать это неудобно по ряду причин. В этом году на мероприятии в Каннах было примерно в три раза меньше российских стендов, чем два года назад, и это объяснимо: ведь ввод новых площадей сокращается. Но это хорошо для рынка, поскольку не будет увеличиваться доля вакантных площадей и замедлится снижение ставок аренды. Москва по-прежнему предлагает отдельные топовые объекты коммерческой недвижимости, а эксперты прогнозируют рост интереса к районным торговым центрам и апарт-отелям. Многие аналитики отмечают изменение географии инвестиционных вложений. Если раньше новыми проектами интересовались западные компании и частные лица, то теперь им на смену пришли ближневосточные и азиатские инвесторы.

Возвращаясь к разговору о выставке в Каннах, хочу отметить, что уменьшение количества стендов свидетельствует о том, что либо привлекать средства там уже не так интересно, либо проекты в России уже поддержали отечественные банки, либо выставлять по большому счету нечего. В Москве за последнюю пару лет ничего выдающегося не построено. Скажем, известно ли вам о каком-то эксклюзивном стадионе, который хотят открыть к чемпионату мира по футболу 2018 года? Вот и ответ. Когда достроят башню «Федерация», на следующей выставке мы будем хвастаться именно ей. Но глобально проектов, способных привлечь, удивить, поддержать имидж Москвы, практически нет.

— А насколько «просели» цены на недвижимость в столице?

— По данным Knight Frank ставки аренды в торговых центрах за год упали на 20–35% в долларовом эквиваленте, в офисах класса А — на 21%. Стоимость аренды высококлассных офисов все еще считается в долларах США, поскольку владельцы бизнес-центров закредитованы в валюте, А весь остальной рынок недвижимости стал практически полностью рублевым. Однако и в рублях падение цен оказалось существенным и достигало 10–15%.

Существуют и другие оценки рынка. Так, по данным управляющей компании RRG с февраля 2015 года долларовые арендные ставки снизились на 40%, а рублевые — на 28%. В феврале 2016 года негативные тенденции продолжились: средняя арендная ставка в долларах снизилась за месяц на 6% и составила 240 долларов США за один кв. метр в год. При стабильности валютного курса в рублевом эквиваленте изменение ставок было аналогичным. Средняя арендная ставка составила примерно 18,5 тыс. рублей за один кв. метр в год. Лидером по объему предложения остаются офисы, доля которых по площади составляет 50%.

— Как на российский рынок инвестиций в недвижимость смотрят отечественные и зарубежные инвесторы? Это чаще всего компании или конкретные люди, желающие выгодно вложить свой капитал?

— По итогам прошлого года иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость России снизились на 60% по сравнению с показателями 2014 года, как нам сообщают аналитики Knight Frank. Доля вклада иностранного капитала в коммерческую недвижимость в 2015 году составила 18% общего объема инвестиций. С точки зрения страны происхождения капитала структура инвестиций выглядела следующим образом: из США 40%, из Европы (Германии и Чехии) — 60%. Львиную долю инвестиций, около 60%, по-прежнему получает офисный сегмент. В этом году аналитики предсказывают рост инвестиций на 30%, учитывая объем сделок, перенесенных с 2015 на 2016 год, и сохраняющийся интерес со стороны инвесторов. Причем к лидирующим по объему вложений инвесторам с российским капиталом должны присоединиться инвесторы из Азии и с Ближнего Востока.

По моим наблюдениям все виды инвесторов, у кого в России были свободные деньги, еще в прошлом году решили их вложить — в новые проекты, в покупку производств и подобного. Главной целью является поддержание стабильности денежного потока в будущем.

— При выборе объекта инвестиций в недвижимость на какие параметры нужно обращать внимание? С какими компаниями следует работать? Дайте, пожалуйста, совет, опираясь на свой профессиональный опыт.

— Эксперты прогнозируют некоторый дефицит бизнес-центров класса А и выше в ближайшей перспективе, так что рекомендую вкладывать средства в уже существующие или готовящиеся к сдаче проекты из этого сектора. В ожидании снижения ввода нового предложения начнет расти спрос на готовые площади. Теоретически, к концу 2017 года вакантность может опуститься до 15%, при этом единственными готовыми решениями для арендаторов больших площадей — около 20 тыс. кв. метров и более — будут башни Москва-Сити и бизнес-парки. Таким образом, сейчас удачный момент для крупных арендаторов, чтобы найти объект, который будет отвечать высоким запросам.

— Какую стратегию следует избрать банкам?

— Банкам стоит рекомендовать своим клиентам-физлицам вкладываться в недвижимость. Заемщик, пусть и забравший депозит, но купивший недвижимость в кредит, становится более качественным потребителем услуг финансового института. У подобных ипотечных кредитов довольно низкий показатель просрочки, так что эта стратегия вполне надежна. Кроме того, если у банка есть возможность привлекать «длинные деньги», то могу сказать, что сейчас достаточно удачное время для инвестиций в офисы с пулом арендаторов. Паники на рынке больше нет, арендные ставки снизились. Хорошие и недорогие офисные центры нашли арендаторов. Банк сегодня может сформировать на ближайшие пять лет антикризисную стратегию, работая с офисной и торговой недвижимостью с пулом арендаторов. Если у банка нет возможности привлекать «длинные деньги», а таких на рынке большинство, то ему следует активнее работать со своими заемщиками, помогать им преодолевать кризис. Либо такой банк должен проявить профессиональную жесткость и изъять залог, а не тянуть еще полгода. Но я считаю, что грамотная работа с клиентом на взаимовыгодных условиях — более выигрышная стратегия в плане долгосрочного сотрудничества для любого банка.