Лукавая цифра

Подсчитать точно стоимость имущества, перешедшего в собственность банкам-кредиторам, не берется никто. Но очевидно, что эта цифра огромна. По оценкам Ассоциации региональных банков, к ноябрю 2008 года суммарная стоимость залогов по корпоративным кредитам составляла 25 трлн рублей. Сейчас, по разным оценкам, банки заполучили активов не меньше чем на 400–500 млрд рублей. Уже через пару месяцев эта сумма может значительно вырасти за счет эффекта «отложенного» изъятия залогов. «Существует временной лаг между дефолтом по кредиту и поступлением на баланс залога, так как процедура переоформления занимает определенное время. Поэтому сейчас могут поступать и залоги по тем заемщикам, которые дефолтнули осенью прошлого года, к примеру», — рассказывал в июне финансовый директор Сбербанка Антон Карамзин.

Впрочем, приведенные цифры условны, так как для большинства категорий активов твердой рыночной цены не существует. Как бы то ни было, банкиры поневоле обзавелись натуральным хозяйством, коммерческой недвижимостью, транспортом, оборудованием, торговыми сетями и прочими залоговыми радостями. Выгодно продать эти активы сейчас невозможно, поэтому остается один выход — управлять.

Процесс пошел

Партнер компании КПМГ Александр Тютюнник в интервью «БО» вспоминает, что в самом начале кризиса реакция многих банков, получивших за долги права на заводы, торговые предприятия, «недострой», была радостной. Кто-то разжился мясокомбинатом, кто-то салоном автомобилей «мерседес»: «Люди начали предлагать знакомым: «Кому «мерседес», кому квартиру?». Но эта ностальгия по 90-м, когда все торговали всем подряд — вагонами с колбасой, мармеладом, сахаром, быстро улетучилась. Все быстро поняли, что это никакое не везение, а очень сложная ситуация: реализовать активы очень трудно». Веселье сменилось озабоченностью: топ-менеджеры банков перестали веселиться, получив в собственность колбасную фабрику. «Если у кого-то это происходит, то люди стараются помалкивать и побыстрее избавляться от этого добра», — рассказывает Александр Тютюнник.

Действительно, тема непрофильных активов — одна из самых непопулярных в банковской среде. Информация о наследстве дефолтных заемщиков всплывает на рынке редко, комментируется сторонами сделок неохотно. Но даже нескольких ярких эпизодов достаточно, чтобы понять масштаб залогового «бедствия».

Cергей Зайцев:

Продавать залоги с серьезным дисконтом готовы лишь банки с острым дефицитом ликвидности. Мой прогноз: массового сброса залогов по бросовым ценам на рынок не будет.

Так, ВТБ перешли контрольные пакеты нескольких алкогольных предприятий ФГУП «Росспиртпром», включая московский завод «Кристалл», балансовая стоимость которых составляет 5 млрд рублей. Сбербанку достался за долги контрольный пакет розничной сети «Мосмарт»: доли разделили между собой компании «Сбербанк-Капитал» и экс-президент АФК «Системы» Евгений Новицкий. В марте «Сбер» стал владельцем 12 магазинов таганрогской сети «Мой город», местной компании «Торгсервис» (она задолжала банку 1 млрд рублей). В конце 2008 года тот же Сбербанк за долги в размере 2 млрд рублей получил 250 тыс. квадратных метров магазинов у сибирской торговой сети «Алпи». Розничный бизнес ГК «Самохвал» (торговая марка, несколько десятков магазинов) теперь также контролируют кредиторы компании — банки «Возрождение» и «Северный морской путь». Банкам в собственность переходят всевозможные объекты недвижимости — начиная от «Города столиц» в «Москва-Сити» и отелей в Сочи и заканчивая скромными активами девелоперов из глубинки. И это не говоря о «штучных» залогах (банкиры называют их «ручной кладью») — станках, грузовиках, печатных прессах, скоте, автокранах.

Один из банкиров в присутствии обозревателя «БО» позвонил одному из своих сотрудников и спросил, как обстоят дела с недавно изъятым полиграфическим оборудованием у компании-банкрота. «Ржавеет на складе, и девать его, в общем-то, пока некуда. Мы пытались предложить оборудование компаниям-конкурентам, но у них свои проблемы с кредиторами и сами пытаются продать свое имущество, хотя бы с дисконтом. Чужого добра им сейчас точно не нужно», — ответил подчиненный.

Придержать до лучших времен

Что делать с залоговым добром? Логичней всего — продать. Но при нынешней рыночной конъюнктуре реализация залога — отчаянный шаг. «Мой прогноз: массового сброса залогов по бросовым ценам на рынок не будет. Основная причина в том, что реализовать залог сейчас возможно только с серьезным дисконтом: на это готовы идти лишь банки, которые испытывают острый дефицит ликвидности», — констатирует председатель правления МБРР Сергей Зайцев.

При таком раскладе банки вынуждены управлять полученным имуществом, но ресурсы для такого бизнеса есть у немногих игроков.

Банкиры поневоле обзавелись натуральным хозяйством. Выгодно продать эти активы сейчас невозможно, поэтому остается один выход — управлять.

Пожалуй, лишь несколько крупных банков имеют подходящую инфраструктуру для управления непрофильными активами. Так, например, изъятые у заемщиков Сбербанка залоги переходят на баланс его 100%-ной «дочки» «Сбербанк-Капитал», которая работает с «хозяйством». Сбербанк подумывает также о создании отраслевых управляющих компаний. ВТБ в конце прошлого года создал специальную структуру «ВТБ Долговой центр», которая работает с проблемной задолженностью банка, в частности — занимается управлением перешедшими в собственность банков залогами. Кроме того, в структуре группы ВТБ есть компания «ВТБ-Девелопмент», которая будет управляться с унаследованной от заемщиков недвижимостью. В Банке Москвы уже много лет существует специальное управление по работе с нестандартными активами. Для Альфа-Банка такую деятельность осуществляет инвестиционная компания «А1» (подразделение «Альфа-Групп»). «Дочки» особого назначения» есть у Россельхозбанка, у МДМ-Банка.

Существование таких структур оправдано объемом уже имеющейся и потенциально возможной залоговой массы. Тот же ВТБ уже попросил у своих акционеров одобрить сделки с «ВТБ Долговой центр» на сумму до 9 млрд долларов до середины 2010 года. Это означает, что при худшем сценарии объем проблемной задолженности банка за год увеличится на 9 млрд долларов.

Некоторые банки тем временем пока не успели обзавестись непрошеными активами. «Сегодня у ЮниКредит Банка нет в собственности залогового имущества проблемных корпоративных заемщиков. И вообще число случаев взыскания на предмет залога до сих пор весьма ограниченно», — утверждает член правления ЮниКредит Банка Кирилл Жуков-Емельянов. Примерно то же рассказывает председатель правления Оргрэсбанка Игорь Буланцев: «На балансе Оргрэсбанка нет ни одного актива, собственником которого мы были вынуждены стать из-за невозможности реализовать залог. Пока нам удается реализовывать все залоги, перешедшие от проблемных заемщиков».

Но большинство банкиров не отрицают существования проблемы. «Изъятое обеспечение по проблемным кредитам есть и у нас, и у других банков. Пока можно прогнозировать, что объем таких активов будет расти. Банки не готовы реализовывать залоги по цене ниже остатка ссудной задолженности, поэтому появление таких активов на сегодняшнем рынке неизбежно», — констатирует директор департамента корпоративных отношений Москоммерцбанка Игорь Загумённый.

Впрочем, некоторые банкиры уверяют, что избавиться от лишнего актива даже на нынешнем рынке не так уж сложно — главное, искать покупателя в правильном направлении. Например, среди других заемщиков из той же отрасли или сторонних компаний-конкурентов. Но даже им продать имущество по номиналу сейчас почти невозможно. «Объект недвижимости, к примеру, даже с дисконтом к рынку продать нелегко. То же самое касается пакетов акций предприятий», — поясняет Александр Тютюнник (КПМГ). И если залог все-таки переходит на баланс банка, чаще всего это означает, что попытка продать имущество с треском провалилась. «Банк начинает попытки реализации совместно с заемщиком. Если дело дошло до изъятия залога у заемщика, то это чаще всего означает, что поиски покупателя по устраивающей обе стороны цене успехом не увенчались», — рассказывает Игорь Загумённый.

 Взгляд оценщика! 

Яна Кузина, директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis

Действительно, продавать сейчас непрофильные активы — фактически продавать на дне рынка, в данный момент покупают только очень агрессивные профессиональные игроки рынка, ищущие именно distressed assets, а продают те, у кого нет другого выхода. Банки (то есть специализированные банковские структуры) выставляют свои активы пока что совсем не по заниженным ценам, хотя все оценщики должны оценивать помимо рыночной также ликвидационную стоимость для банков, руководствуясь стандартами (разработанными Ассоциацией российских банков). Но пока что активы, попавшие в управление к банкам, выставляются на продажу скорее по цене немного выше рыночной, нежели по ликвидационной.

Наталья Якименко, генеральный директор CB Richard Ellis

Некоторые банки уже имеют или планируют создать специализированные структуры для управления непрофильными активами. Однако встает вопрос — что эффективнее: обучать и растить собственные кадры и заниматься непрофильной деятельностью или привлечь опытную управляющую компанию с многолетним опытом работы на рынке, знанием его специфики, сплоченной командой специалистов по направлениям стратегического консалтинга и оценки, девелопмента, управления и эксплуатации, маркетинга и сдачи в аренду, привлечения инвестиций. Только профессионалы рынка недвижимости знают, как увеличить доход от использования объекта и повысить его капитализацию в свете рыночных перспектив.

На сегодняшнем рынке услуги профессионального управления недвижимостью предлагает целый ряд компаний, но, делая выбор, банкам нужно оценить профессионализм будущего партнера. Реальным опытом антикризисного управления владеют немногие, несмотря на громкие заявления. Международные компании имеют возможность использовать накопленные мировой практикой знания, методы и технологии в местных условиях и привлекать для работы над проектами лучших специалистов. Отечественные игроки привлекают стоимостью своих услуг. Главное — выбрать профессионального долгосрочного партнера, который предложит наиболее оптимальные схемы работы с проблемными активами и возьмет на себя все сложности их практической реализации.