АРИЖК погорячилось, но осознало ошибки

По мнению аналитиков, уровень просрочки ипотечных кредитов на сегодняшний день достиг приблизительно 10%, при этом официальное количество реструктурированных ипотечных кредитов в два-три раза меньше. Еще меньше в них доля кредитов, реструктурированных по программе Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.

Некоторые банкиры полагают, что заемщики и рады бы воспользоваться программой АРИЖК, но не могут, потому что большинство кредитов не соответствует требованиям Стандарта реструктуризации ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий заемщиков. Но в Агентстве с их мнением несогласны.

Дело в том, что программа никогда не предполагала помощи всем подряд. Ключевой составляющей всегда назывался социальный характер программы. Изначально Стандарт действительно был достаточно жесткий. Например, существовало региональное ограничение размера ипотечного кредита или требование, согласно которому соотношение размера кредита к стоимости предмета ипотеки должно было составлять не более 90%. Однако за несколько месяцев работы Стандарт РИЖК прошел три редакции: декабрьскую (тестовый вариант), февральскую и майскую. В итоге многие требования были либо устранены, либо смягчены.

Генеральный директор АРИЖК Андрей Языков отмечает: «Мы признаем, что в некоторых местах изначально требования Стандарта были очень жесткими. Но сейчас мы исправили свои ошибки. Например, если раньше семья из трех человек с кредитом 1,5 млн рублей могла претендовать на реструктуризацию ипотечного кредита только при условии, что остаточный совокупный семейный доход составляет примерно 30 тыс. рублей, то во второй редакции этот порог был повышен до 55 тыс. рублей, а в третьей — до 60 тыс. рублей. Таким образом, для самых массовых кредитов (1,5 млн рублей) стандарт смягчился в 1,8 раза, для «дешевых» (до 1 млн рублей) в 2,2 раза, а для дорогих кредитов (от 8 млн рублей) — всего на 4%. Такая дифференциация отражает социальный характер программы и структуру ипотечного рынка».

В результате расширения Стандарта количество отказов в реструктуризации уменьшилось с 45 до 15%. В Агентстве высказывают предположение, что, делая подобные заключения о том, что заемщики не могут воспользоваться реструктуризацией АРИЖК, банкиры либо руководствуются первоначальной версией Стандарта, либо просто не в курсе произошедших изменений.

Маловато будет! Маловато!

Андрей Языков:

Согласно индексу цен на недвижимость, цены упали до уровня 2007 года. Получается, что залоги под кредиты, выданные до 2007 года, выгоднее выбросить на рынок с дисконтом, чем держать на своем балансе.

Старший вице-президент МБРР (банк является агентом АРИЖК) Андрей Шелковый тем не менее настаивает на том, что и последняя версия Стандарта РИЖК не изменила ситуацию кардинально: «Мы проанализировали результаты обращений заемщиков с просьбой о реструктуризации и пришли к заключению, что менее 20% заемщиков соответствуют стандартам АРИЖК. Агентство уже неоднократно вносило изменения, но ряд параметров, ограничивающих его использование, остается. Например, по требованию к стоимости квадратного метра по региону не проходят более 13,5% заемщиков. Почти у 30% заемщиков площадь помещения больше допустимой. Конечно, нужно сделать поправку на нашу целевую аудиторию — она существенно отличается от среднерыночной, и на то, что мы проводили анализ на незначительном объеме заявок всего по нескольким регионам по своему портфелю, в который входили и нецелевые кредиты, и кредиты на строительство жилья. К тому же наша аналитика не учитывает всех изменений Стандарта. При масштабных исследованиях в силу вступит закон больших чисел, и картина окажется менее драматичной».

Поэтому реально оценить эффективность применения программы реструктуризации АРИЖК достаточно проблематично. Мнения заинтересованных сторон диаметрально противоположные: одни уверены, что Стандарту соответствует только пятая часть заемщиков, другие — что только пятая часть заемщиков получает отказ. АРИЖК при этом настаивает на том, чтобы банкиры присылали все заявки, даже не соответствующие, по их мнению, параметрам программы — это позволит своевременно вносить правки в те параметры, которые являются наиболее жесткими по общему мнению рынка.

Однако вопрос даже не в том, какое количество заявок на реструктуризацию удовлетворяется через АРИЖК, а в том, что количество обращений гораздо меньше прогнозируемого. При этом банки, разрабатывая собственные программы, помогают АРИЖК сэкономить бюджетные средства — заемщик, испытывающий финансовые сложности, может сам обратиться непосредственно в АРИЖК, минуя банк, но чаще предпочитает договариваться с банком на более мягких условиях.

Стоит к тому же напомнить, что изначально правительство возлагало на этот механизм работы с проблемными активами большие надежды. Еще на заре создания АРИЖК помощник президента Аркадий Дворкович недвусмысленно объяснил, что если банк не реструктурирует ипотечные кредиты и не использует предложенный правительством механизм, значит, он может справиться со всеми проблемами сам и не нуждается в каких-либо других формах государственной поддержки.

Судя по всему, чиновники результата добились — в любом случае, с рынка ушли эмоции страдающих заемщиков, а значит, реструктуризация проблемных кредитов заработала.

Реструктуризация бьет по ликвидности

Изменения, внесенные в исходный Стандарт РИЖК

Требования к заемщикам

• Гражданство России.
• Единственное жилье для проживания.
• Значительное снижение дохода.
• Существенный рост расходов по кредиту.
• Существенное ухудшение финансового положения.
• Использование заемщиком активов, которые могут позволить обслуживать свой кредит в течение 12 месяцев (с учетом большого перечня исключений).

Требования к жилому помещению

• Единственное жилье для проживания (возможность иметь иные активы на предусмотренных Стандартом РИЖК условиях).
• Площадь жилого помещения.
• Стоимость одного квадратного метра общей площади не превышает более чем на 50% среднюю рыночную стоимость.

Требования к ипотечному кредиту

• Кредитный договор заключен до 1 декабря 2008 года
• Оформлен залог жилого помещения или залог прав требования участника долевого строительства в соответствии с 214-ФЗ
• Просрочки платежей по кредиту ограничены: возникшие до снижения доходов — отсутствуют, возникшие после снижения доходов — не более 90 дней

Источник: по информации АРИЖК

В АРИЖК считают, что банки в некоторой степени лукавят, указывая на то, что не используют механизмы реструктуризации АРИЖК только потому, что требования слишком жесткие. Вполне возможно, что кредитные организации скрывают информацию об истинных объемах реструктуризации. Ради сохранения доброго имени банки готовы даже отказаться от поддержки государства и рассчитывать только на собственные ресурсы при работе с проблемными активами.

Причина проявления такого «героизма» со стороны банков объясняется тем, что обнародование проблем, связанных с кредитным портфелем, может спровоцировать отток вкладчиков и привести к понижению рейтингов. Кроме того, региональные чиновники достаточно негативно относятся к ситуациям, когда банки выносят сор из избы, и настоятельно рекомендуют «обращаться в Москву», то есть в АРИЖК только в крайних случаях. Чтобы не спровоцировать волну паники среди вкладчиков и заодно успокоить банки, АРИЖК закрыло информацию об объемах реструктуризации в разрезе кредиторов (предусмотрено заключаемым соглашением между кредитором и АРИЖК).

Однако реструктуризация затрагивает не только морально-этические и репутационные вопросы, но и финансовые. Дело в том, что, согласно нормативам Центрального банка, в случае проведения реструктуризации кредита его категория качества повышается, и, соответственно, увеличиваются размеры резервирования по ссуде.

В декабре Банком России было принято Указание № 2156-У «Об особенностях оценки кредитного риска по выданным ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности», в котором предусмотрено право кредитных организаций не ухудшать оценку качества обслуживания долга в случае «реструктуризации ссуды [например, в случае изменения валюты, в которой номинирована ссуда, изменения срока погашения ссуды (основного долга и (или) процентов) размера процентной ставки] с октября 2008 года». Хотя нормативный акт имеет общее значение и не называет конкретные виды ссуд, на которые он распространяется, ипотека не подпадает под его действие.

Дело в том, что в корпоративном секторе ухудшение качества обслуживания долга обычно спровоцировано отсутствием ликвидности, а не ухудшением финансового положения компании. Поэтому ЦБ разрешил банкам не увеличивать объемы резервирования по реструктурированным корпоративным займам. У физических лиц нарушение графика платежей связано, как правило, именно с ухудшением их финансового положения. В этом случае банк обязан отнести заемщика к категории не ниже, чем III, где объем резервов составляет от 21 до 100% от ссуды. К тому же большая часть ипотечных кредитов сформированы в портфель ипотечных ссуд, а на однородные ссуды данный нормативный акт не распространяется.

Отвлечение банками средств на резервы ведет к ухудшению показателя «размер собственного капитала», норматива достаточности собственного капитала. Те же банки, которые испытывают дефицит ликвидности, вообще оказываются заложниками ситуации, потому что при заморозке значительных средств в резервах возникают дополнительные проблемы с ликвидностью.

Андрей Языков считает, что возможна оговорка в Положении 254-П, в случае если банк реструктурирует кредит через АРИЖК, то риски взяты на себя государством и банк получает государственную гарантию поступления ежемесячных платежей в течение определенного времени, в связи с чем риск потери по ссуде у банка на данный период времени минимальный, а потому нет необходимости увеличивать по ссуде объем резервирования.

С просьбой о внесении изменений в 254-П на ипотечные кредиты АРИЖК обратилось в Центральный банк. Там обещали рассмотреть возможность уменьшения объема обязательного резервирования ссуд, реструктурированных по программе АРИЖК.

Бракованные кредиты реализуются со скидкой

Но нельзя забывать и о том, что не все должники смогут поправить свое финансовое положение в течение года. По оценке АРИЖК, с которой согласны и банкиры, приблизительно по 20–40% реструктурированных кредитов будет объявлен дефолт, потому что платежеспособность заемщика не восстановится.

Поэтому банкам выгоднее избавиться от проблемного кредита сегодня, пока цены на недвижимость не упали ниже плинтуса. Андрей Языков поясняет: «Согласно индексу цен на недвижимость, цены на недвижимость упали до уровня 2007 года. В среднем по стране соотношение кредит/залог составляло 73%. Таким образом, получается, что залоги под кредиты, выданные до 2007 года, выгоднее выбросить на рынок с дисконтом, чем держать на своем балансе. В этом случае банк даже окажется в плюсе. Залог по кредитам, выданным в 2008 году, уже не покрывает задолженность в полном объеме. Однако даже в этом случае банки предпочитают продать кредит в убыток сейчас, так как доходность по ним составляет в среднем около 14%. Получив деньги, кредитная организация сможет разместить их в инструменты, приносящие 25% годовых на сроки, значительно меньшие, чем ипотечные кредиты, и, таким образом, «отбить» свои убытки, а также улучшить показатель ликвидности.

С начала 2009 года все больше и больше банков выходят на АРИЖК с предложением выкупа у них проблемных кредитов. Однако, что не удивительно, продавцы и покупатель не сошлись в цене. Андрей Языков поясняет: «По опыту западных банкиров, дисконт при приобретении проблемного кредита составляет не менее 50%. Когда мы предложили нашим банкирам дисконт в 15%, пошла волна возражений. Сейчас, правда, они готовы обсуждать дисконт уже в 25%».

В Центральном банке обещали рассмотреть возможность уменьшения объема обязательного резервирования ссуд, реструктурированных по программе АРИЖК.

Однако при определении окончательной стоимости и схемы расчета Агентство предполагает опираться на степень уверенности в своем заемщике самих банкиров. Так, если банк убежден, что заемщик восстановится, но ему сейчас нужна ликвидность, то Агентство готово приобрести такой кредит практически за полную его стоимость, но в рассрочку. Если банк не уверен в своем заемщике, то кредит должен стоить дешево — 50–60%.

Андрей Шелковый (МБРР) не согласен с такой суммой: «Даже у тех кредитов, которые имеют явные признаки дефолта, есть залоги, которые позволят при их реализации покрыть значительную часть ссуды. В этом случае у банка есть выбор: либо продать с дисконтом и не иметь головной боли, либо в течение нескольких месяцев самостоятельно заниматься этим вопросом, используя альтернативные механизмы».

Таким образом, пока банки не смогли договориться с покупателями. Но, возможно, еще не пришло время, и имеющийся уровень просрочки позволяет банкирам занять выжидательную позицию: может, правительство сможет предложить альтернативные механизмы, а, может, проблема рассосется сама собой. Если же чуда не произойдет и просрочка продолжит расти, то, вероятно, банкиры станут более сговорчивыми.

Зачем реструктуризация, когда есть перекредитование

Программа АРИЖК послужила своеобразным импульсом для принятия банками собственных программ реструктуризации ипотечных кредитов. Иногда они оказывались даже более лояльными по отношению к клиентам, чем официальный вариант.

Так, один из крупных банков реструктурировал около 5% ипотечного портфеля. И при этом ни разу не обратился в АРИЖК.

При этом можно выделить два варианта оформления реструктуризации: заключение дополнительного соглашения и заключение нового соглашения.

В том случае, если нужно, например, на определенный промежуток времени пересмотреть размер аннуитетных платежей, то достаточно заключить соглашение к уже имеющемуся договору. Такой льготный период обычно предоставляется для привлечения других источников погашения.

Андрей Языков:

Когда мы предложили нашим банкирам дисконт в 15%, пошла волна возражений. Сейчас, правда, они готовы обсуждать дисконт уже в 25%.

Когда речь идет о более кардинальных мерах, например, об изменении сроков кредитования, банк заключает с заемщиком новый договор и предоставляет кредит на действующих в текущий момент условиях для погашения старой задолженности.

При использовании второй схемы банк получает определенные преимущества. Во-первых, просрочка не отразится на портфеле, так как старый погашен, и увеличивать резервирование не нужно. Во-вторых, ставки вновь заключенных кредитов значительно выше тех, которые были установлены два-три года назад.

В целом можно заметить, что сегодня многие банки пересматривают свои программы реструктуризации. Если раньше они просто понимали, что нужно что-то предпринимать, то теперь, начав работу и увидев на практике, какие приходится нести расходы, стали действовать более осторожно.

А выселять жалко…

В случае если заемщик не попадает ни под собственную программу реструктуризации банка, ни под программу реструктуризации АРИЖК, банк должен реализовать залог и покрыть им задолженность по ссуде. Однако на практике этот механизм реализовать достаточно сложно, так как согласно Жилищному кодексу выселение заемщиков из квартиры осуществляется в том числе в жилье маневренного фонда. А так как маневренного фонда в регионах нет, то у банков возникают проблемы с выселением заемщика и продажей квартиры и, соответственно, с покрытием своих убытков. Таким образом, получается замкнутый круг, в который попали все участники сделки.

С одной стороны, нарушается право инвестора проводить взыскание. Это может привести к тому, предупреждает Андрей Языков, что инвестор после кризиса не вернется в ипотеку, и процентные ставки по жилищным кредитам не понизятся, даже когда ситуация в экономике стабилизируется. Механизм АРИЖК помогает выделить социально незащищенный слой населения.

С другой стороны, затянувшийся процесс взыскания ведет к ухудшению положения заемщика. Так как через два года штрафы и пени будут превалировать над «телом» кредита, и после реализации имущества не хватит средств на погашение ссуды.

Однако, как и везде, важно не перестараться. Потому что, если появятся неограниченные возможности выселять заемщиков и реализовывать залоги, банки могут начать применять эту меру в массовом порядке, не давая задолжникам шанс на исправление ситуации.

Андрей Языков приводит такой пример: «Когда на одном металлургическом заводе в Канаде во время ипотечного кризиса упал спрос на продукцию, целый городок оказался не в состоянии обслуживать свои жилищные кредиты. Тогда государство скупило все квартиры себе на баланс, а заемщикам предоставило возможность арендовать это жилье. Естественно, что размер арендной платы существенно меньше размера платежа по кредиту. Таким образом, недвижимость удерживалась на балансе правительства несколько лет. Когда доходы населения восстановились и заемщики снова смогли обслуживать свой кредит, они выкупили квартиры».

Регуляторы и банкиры ждут примерно таких же мер от российского правительства. Некоторые из них даже подсчитали, что 30 млрд рублей, выделенных из федерального бюджета на оказание помощи заемщикам, практически хватит на выкуп квартир, предоставленных в ипотеку.