Средняя стоимость самого дешевого жилья эконом-класса в российских регионах сейчас составляет 1,2 млн рублей — в эту сумму обойдется квартира в 40 квадратных метров по цене 30 тыс. рублей за метр. Такую квартиру можно приобрести в кредит минимум под 11% годовых. Такова на сегодняшний день самая доступная ставка Сбербанка, который занимает практически монопольное место на ипотечном рынке российских регионов. Средняя по стране ставка по выданным ипотечным кредитам, по данным АИЖК, еще выше, а к концу года ее уровень прогнозируют в 13,5% годовых. Но при таких процентах по ипотеке рассчитывать на получение кредита можно далеко не всем.

Если сравнить нашу ситуацию с США, то там все складывается прямо противоположно. Ипотечные кредиты в среднем под 4% годовых при сроке 30 лет доступны большинству граждан, имеющих  оплачиваемую работу. За счет ипотеки, которой сопутствуют строительство и продажа новых домов, производство и покупка товаров для ремонта и интерьера, а значит, и оплачиваемые рабочие места, генерируется 40% прибыли в экономике страны.

Для постоянного рефинансирования под выданные ипотечные кредиты, нужна государственная программа с едиными условиями. Прежде всего — это важно для региональных банках, которые, в отличие от крупнейших кредитных организаций, не могут себе позволить иностранные заимствования и подобные дешевые средства привлечения фондирования.

Суть предложения такова: Центробанк вводит операции РЕПО для банков, работающих в регионах, под залог облигаций с ипотечным покрытием, которое будет сформировано из кредитов, выданных на покупку жилья в регионах, с дисконтом 85%. Срок таких операций должен быть минимум год, что на сегодняшний день возможно, но лучше — три года, а ставка — 3% в год. Главными условиями формирования банками ипотечного покрытия при этом должны стать цена жилья (до 30 тыс. рублей за метр) и его местоположение (нестоличные города). Облигации, обеспеченные ипотечным покрытием, при том, что объектом залога выступает качественное жилье, являются надежным инструментом — просроченная задолженность заемщиков по ипотечным кредитам самая низкая среди всех видов кредитования частных лиц.

Новая практика РЕПО поставит банки в равные условия: получив надежное и доступное финансирование,  они смогут выдавать ипотечные кредиты населению под желаемые 5–6% годовых. Завышать ставки в условиях массовой доступности дешевых денег смысла у банков не будет, напротив, будет расти конкуренция в этом секторе. При длительности РЕПО ЦБ в три года ставку по ипотеке для населения в 5–6% годовых можно будет зафиксировать на тот же срок, а в дальнейшем сделать ее плавающей в зависимости от параметров РЕПО Центробанка.

Рефинансируя таким образом банки на 1 трлн рублей в год, Центробанк получит убыток в 40 млрд рублей, но бюджет страны в целом выиграет много больше этой суммы.

Ставки по выданным ипотечным кредитам в рублях в 2010-2013 годы