От единичных споров — к формированию тренда

В 2019 году органами прокуратуры была изъята в доход государства ипотечная недвижимость частных физических лиц, обеспечивающая требования СберБанка и Промсвязьбанка. В 2022 году СберБанк в деле № А40-3981/22-98-28 обратился с заявлением к территориальному управлению (ТУ) Росимущества об обращении взыскания на свой залог, в то же время в рамках дела № А41-39579/22 по залогу Промсвязьбанка инициатором спора выступило само ТУ Росимущества, предъявив к Промсвязьбанку иск о признании отсутствующим права залога.

В обоих случаях кредитным организациям потребовалось около двух лет для подтверждения своего статуса добросовестных залогодержателей и доказательства самой возможности обращения взыскания на предмет залога.

При этом в указанных спорах предметом рассмотрения являлось обращение взыскания на сравнительно незначительные объекты, и судебная практика формировалась в рамках изъятия недвижимости у физических лиц. В настоящий момент ситуация заметно обострилась: стали изыматься более масштабные объекты, вовлеченные в сложные структуры обеспечения, обеспечивающие, соответственно, более крупные объемы задолженности.

В собственность РФ переходят объекты, предоставленные ранее в залог третьими лицами и одновременно с этим обеспечивающие задолженность прочих лиц, в связи с чем возникает вопрос о подходе к разрешению подобных ситуаций. Таким образом в собственность государства перешли объекты, обремененные залогом по кредитам третьих лиц перед банками. Заемщики, как правило, входили в единую группу лиц с прежними собственниками объектов; после изъятия имущества формальные должники по кредитным договорам становятся неплатежеспособными, и банки для удовлетворения своих требований должны обращать взыскание на залог, находящийся в собственности государства.

Важно подчеркнуть, что в указанных делах суды в итоге подтвердили как возможность обращения взыскания, так и само право на залог у банков-кредиторов, но в подобных случаях судебный процесс — не только спор о залоговом праве, но и спор о распоряжении данным имуществом.

Экономический контекст и статус кредиторов

Следует учесть и особый правовой статус самих банков-кредиторов, значительная часть которых осуществляет деятельность с прямым или косвенным участием государства в капитале. В рамках своего правового регулирования банки продолжают действовать как коммерческие организации, начисляют проценты, неустойки и иные санкции по обязательствам должников.

В результате формируется ситуация, при которой публично-правовой собственник имущества и кредитор, аффилированный с государством, формально занимают противоположные процессуальные позиции, но фактически действуют в рамках единых интересов. И разрешение таких споров требует взвешенного, последовательного и юридически выверенного подхода, позволяющего сохранить баланс публичных и частных интересов.

От разногласий к структурированию

Возможными способами разрешения обозначенных вопросов являются:

1. прямая сделка — права требования банка и имущество, выступающее предметом залога, реализуются в пользу одного инвестора в составе единой сделки. В такой модели залог и право требования консолидируются на едином собственнике, на балансе одной организации, что вследствие совпадения собственника имущества и должника по обязательствам позволяет учитывать зачет встречных требований;
2. создание специализированной SPV-компании, в уставный капитал которой государство вносит объекты недвижимого имущества, а банк — принадлежащие ему права требования к должнику, позволяя с одновременным учетом возможности зачета встречных требований решить вопросы дальнейшего распоряжения таким имуществом через развитие созданной компании либо реализации долей участия.

Когда долг не обнуляет стоимость

Превышение размера задолженности над рыночной стоимостью объекта недвижимости само по себе не означает обнуление его рыночной стоимости. В данном случае ключевое значение имеют фактор времени и, соответственно, стоимость прав требования обременений, наложенных на объект.

Итак, на рынке появляется объект коммерческой недвижимости, на который претендуют два участника: государство с титулом собственника и банк-залогодержатель с требованиями, обеспеченными этой недвижимостью.

Если номинал задолженности существенно выше рыночной стоимости имущества, то уже не объем требований, а стоимость удовлетворения этой задолженности становится фактором, определяющим стоимость права требования.

В первую очередь необходимо определить цену, по которой банк мог бы реализовать на рынке свои права требования, с учетом потерь, обусловленных временным фактором. Кредитору требуется время для решения вопроса о залоговом статусе, для судебного подтверждения о возможности взыскания, время для инициации и, наконец, самой реализации объекта недвижимости.

Затем в расчет вступает позиция публично-правового собственника, для которого объект оценивается по рыночной стоимости в условиях свободного оборота, но уже за вычетом стоимости обременений.

Следовательно, при стоимости обременений, составляющей значительную долю стоимости имущества, объект может быть реализован собственником лишь за разницу полной стоимости объекта недвижимости без учета обременений и стоимости прав требования. При этом такой низкий уровень цен — не искажение/занижение, а отражение реальной ценности актива для будущего покупателя, у которого остаются обязательства по урегулированию требований перед банком.

Таким образом, в сложной правовой конструкции номинал требований перестает быть решающим фактором, и на стоимость объекта недвижимости начинают действовать правовые параметры текущего статуса взыскания, продолжительность самой процедуры взыскания, инициируемой для реализации, и длительность реализации. Именно совокупность всех этих факторов отражает реальную стоимость государственной недвижимости, обремененной банковским залогом.

Залог с участием государства перестает быть сугубо обеспечительной конструкцией и превращается в сложный правовой и экономический механизм. Эффективная реализация подобных моделей возможна лишь при комплексном подходе.