Банковское обозрение

Финансовая сфера

  • Григорий Куликов: Пессимистическая мелодия девелопера
01.06.2010
Григорий Куликов: Пессимистическая мелодия девелопера

Недофинансирование строек в кризисный период грозит неконтролируемым ростом цен на квадратный метр и серьезными проблемами у смежников. Но надежда на восстановление денежных потоков есть.



Нет смысла лишний раз перечислять признаки, указывающие на то, что страна выходит из кризиса. Но как бы очевидны они ни были, очень хочется внести в хор оптимистических прогнозов свою пессимистическую мелодию.

2007 – начало 2008-го обеспечили нам объемы ввода строительства, которые мы «доедаем» сегодня. Сейчас, в середине 2010 года, если вы зайдете в проектные организации, то не увидите там очередей из желающих сдать проектную документацию, как это было в середине «нулевых». 2010 год вряд ли также сможет похвастаться массовым началом новых строек.

Отсутствие ввода нового жилья в 2009–2010 годах очень серьезно скажется на перспективах рынка недвижимости в последующие несколько лет. Это и увеличение спроса, который нечем будет удовлетворить, и новый рост цен на жилье. Мы уже сейчас стоим в преддверии этих неприятностей, а в дальнейшем ситуация будет только усугубляться. Проблема почти полного отсутствия инвестиций в строительство носит комплексный, системный характер и касается не только финансовых институтов.

По настроению финансистов можно судить, что банковский сектор сейчас внимательно изучает ситуацию и уже стоит на пороге того, чтобы возобновить инвестиции в строительные проекты. Мне кажется, банки «созрели». Сама жизнь заставляет банкиров задуматься о финансировании строительных проектов.

Другой источник финансирования — это деньги покупателей. К 2010 году сформировался колоссальный отложенный спрос. Покупатель успокоился, попривык жить в посткризисной ситуации и начал тратить. Апрель 2010 года показал существенное увеличение объема сделок на рынке недвижимости — практически до докризисного уровня. По сравнению с прошлым годом сейчас наблюдается увеличение количества ипотечных сделок где-то в 14 раз.

Если предыдущие два источника финансирования внушают застройщикам некоторый оптимизм, то третья проблема недофинансирования — это нехватка у девелопера собственных средств — оптимизма явно не внушает.

Существуют непрофильные девелоперы, финансирующие строительный сектор деньгами другого рынка, и есть собственно девелоперы, которых большинство.

Непрофильные игроки, чей рынок не так сильно пострадал, при наличии свободных средств могут в настоящее время принять решение выйти на рынок недвижимости. Идеальный вход на рынок недвижимости — момент, когда закончилось падение и должен начаться бурный рост. Рынок как раз сейчас находится в этой стадии. Прогнозируется резкий рост цен, и уже сейчас апрель показал в Москве 5-процентный прирост цен на жилье в рублях по сравнению с мартом. В регионах сейчас немного другая ситуация, но и они через какое-то время подтянутся за Москвой.

Профильные девелоперы полтора года просидели без банковского финансирования и без финансирования физическими лицами. А собственных средств для строительства никогда не бывает достаточно. Поэтому они были вынуждены какие-то проекты приостанавливать, какие-то консервировать, на каких-то, наоборот, фокусироваться. Как бы то ни было, все проекты им необходимо было обслуживать. Собственные средства девелоперов вымывались и вымываются на удержание и обслуживание портфеля проектов. И денег для продолжения стройки у них нет.

Примерно 70% всех строек в России заморожены: 20% — в законсервированном состоянии, все остальное — брошенные. Чтобы определить степень их повреждения, нужны отдельные исследования

Одним словом, проблема недофинансирования грозит серьезными последствиями в течение следующих лет. Прежде всего это классические ситуации с обманутыми дольщиками. Дольщики заставляют компании банкротиться или выплачивать отступные, то есть выводить деньги из строительства и возвращать в кошелек потребителя. Разумеется, их действия с точки зрения закона и этики абсолютно нормальны и справедливы, но они отнюдь не приближают к получению собственного жилья. Если же посмотреть с точки зрения логики и здравого смысла, то эту ситуацию лучше всего переждать, не рубить сук, на котором они все сидят — и потребители, и девелоперы. И девелоперы в этой ситуации сидят несколько дальше от «ствола»…

Второе последствие недофинансирования, и как результат, замороженной стройки — это состояние самого объекта. Кризис застал их на разных стадиях готовности. По всей стране находится огромное количество строек, которых по тем или иным причинам не успели законсервировать. Физическое ухудшение, «старение» недостроенного объекта — вот одна из самых страшных опасностей. Для того чтобы «оживить» некоторые стройки, которые простояли, условно говоря, одну зиму, требуются значительные вложения. А некоторые объекты, которые простояли дольше в незаконсервированном состоянии, проще и дешевле разобрать, чем возобновить стройку. Примерно 70% всех строек в России заморожены: 20% — в законсервированном состоянии, все остальное — брошенные стройки. Чтобы определить степень их повреждения, нужно отдельно исследовать каждый объект и экспертное заключение.

К сожалению, отсутствие финансирования строительной отрасли всегда и неизбежно приводит к неконтролируемому росту себестоимости квадратного метра. Сейчас многие смежные отрасли, производители строительных материалов переживают плохие времена: это и заводы по производству железобетонных изделий, и цементные заводы…

Так что начало финансирования строительства — главный показатель того, что кризис остался позади не на словах, а на деле. Начнется финансирование — заработают стройки. Заработают стройки — заработают заводы. Заработают заводы — закрутится вся машина. Думаю, ждать осталось недолго.



Читайте наши лучшие материалы Яндекс. Дзен Телеграмм