Законные права граждан в жилищной сфере защищены недостаточно. По действующему законодательству России банки имеют право продавать ипотечные закладные любым третьим лицам — юридическим и физическим, а не только профессиональным участникам. Это уже привело к грубейшим нарушениям прав граждан, в том числе несовершеннолетних. Настала пора пересмотреть правила игры в данной сфере.

По итогам 2023 года 20 крупнейших банков выдали около 2 млн ипотечных кредитов на общую сумму 7,8 трлн рублей, что стало, по оценкам аналитического центра «ДОМ.РФ», историческим рекордом. Общая сумма выданных кредитов оказалась на 65% больше, чем в 2022 году. За 10 месяцев 2024-го банки выдали ипотечных кредитов на сумму 4305,5 трлн рублей. По оценкам экспертов, в целом по итогам 2024 года объем выданной ипотеки превысит 5 трлн рублей.

На фоне столь беспрецедентного роста ипотечного рынка неизбежно растет и количество просроченных кредитов. По данным коллекторского агентства «Дoлговой Консультант», за первые восемь месяцев 2024 года объем просроченной задолженности по ипотеке вырос почти на треть, в деньгах это около 17 млрд рублей. Доля просрочки относительно общей выданной ипотеки не превышает 0,5% и не создает угрозы для стабильности банковской системы, однако за каждым просроченным кредитом стоит конкретная семья.

Стремительный рост просрочки вполне объясним, ведь ключевая ставка непрерывно увеличивается вот уже более года, что естественным образом снижает возможности заемщиков обслуживать свои кредитные обязательства.

Юристы добавляют, что количество судебных дел по обращению взыскания на заложенные гражданами жилые помещения выросло за последние месяцы многократно, а причиненный ущерб исчисляется уже сотнями миллионов рублей.

Банки в целях восполнения ликвидности активно продают ипотечные закладные третьим лицам, что не запрещено законодательством. Речь может идти также о секьюритизации ипотечных кредитов, когда долги упаковываются в облигации, которые обеспечены регулярными денежными потоками — в данном случае ежемесячными платежами по ипотечному кредиту.

Как правило, покупателями закладных выступают другие банки либо специализированные организации. Когда банк продает закладную, для заемщика ничего не меняется — реквизиты для внесения платежей, ставка, сроки погашения и другие условия остаются прежними. Меняется лишь конечный бенефициар. Более того, банк, который продал закладную, не обязан объяснять причины данной сделки заемщику. Существует только обязательство уведомлять заемщика о переуступке закладной — либо банком, либо покупателем закладной.

Согласно закону, третьим лицом может быть физическое или юридическое лицо, не имеющее отношения к рынку ипотеки, в частности к финансам. Однако такие третьи лица, как правило, не имеют никаких лицензий и разрешений, а также не являются профессиональными коллекторами.

Это-то и создает потенциальный риск грубейших нарушений при судебном обращении взыскания на заложенное жилье. Речь идет об ущемлении прав граждан, включая несовершеннолетних детей. Квартира может «уйти» с публичных торгов по заниженной цене, а граждане могут лишиться единственного жилья.

Очевидно, что в данной сфере настала пора пересмотреть правила игры — создать цивилизованные правила. Одним из способов решения проблемы может стать введение лицензирования деятельности по гражданскому обороту ипотечных закладных и ведению государственного реестра специализированных организаций, которые имеют право на судебное обращение взыскания. Или, как вариант, это могут быть специальные разрешения по работе с ипотечными закладными. Это может быть и ИП (а не исключено, что и физические лица), которые получат право на судебное взыскание.

Институт лицензирования и реестровая модель хорошо зарекомендовали себя и давно не являются юридическими новациями в России. По данным Министерства экономического развития, с начала 2021 года на реестровую модель перешли лицензирующие органы, которые осуществляют лицензирование 52 видов деятельности. Реформа охватывает более 600 тыс. лицензий в таких сферах, как медицинская, фармацевтическая, образовательная деятельность и т.д.

Например, есть лицензирование такого вида деятельности, как профессиональная деятельность на рынке ценных бумаг. А в Законе о потребительском кредите говорится, что кредитор может осуществлять уступку прав по договору потребительского кредита только юридическому лицу, которое осуществляет профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов, или юридическому лицу, которое осуществляет деятельность по возврату просроченной задолженности физических лиц в качестве основного вида деятельности.

Таким образом, цивилизованные правила игры могут кратно сократить риски нарушения прав граждан в жилищной сфере. Особенно сейчас, когда макроэкономические условия складываются так, что высокая ключевая ставка будет оставаться на нынешних уровнях неопределенно долго. А значит, будет расти просроченная задолженность, как и число случаев реализации заложенного жилья.