Генетический конфликт интересов

Инвестор — человек увлекающийся и азартный. Он хочет больше, чем имеет, и не всегда только в сфере материальной. Одни стремятся улучшить материальное состояние, другие — изменить мир. Но и тем, и другим придется преодолеть ряд препятствий, чтобы добраться до по-настоящему рентабельных инвестиций. Зайти в сегмент private equity на уровне совладельца для начинающего инвестора прежде было почти невозможно. Такая опция предлагалась только через фонды и через три-четыре ступени degrees of separation. 

Я не сторонник такого подхода, поскольку это потерянная прибыль и включенные звенья, которые не мотивированы на прибыль инвестора. Каждая ступень — посредник, который берет процент за работу, это существенные потери для ритейл-инвестора. При этом неизбежен конфликт интересов: каждая ступень имеет свои цели, и они не связаны с высокой прибылью финального инвестора. 

Появление краудфандинговых площадок привело к тому, что институциональные объекты стали доступны для начинающих инвесторов без какого-либо деления на уровни. Они работают по такой схеме: площадка выбирает объект, проверяет его, упаковывает в закрытый паевой инвестиционный фонд, а паи распродаются инвесторам. После продажи команда управляющих занимается ведением объекта. Собственники получают отчеты и очищенную от налогов прибыль напрямую от управляющих, которые заинтересованы в прибыли объекта и инвестора — они получаю процент от общего арендного потока. Таким образом, конфликт интересов исчерпан, а три-четыре уровня «процентов посреднику» превращаются в «зарплатную мотивацию» для управляющей компании, которая формируется из их непосредственной работы на благо интересов инвестора.

Этот конфликт интересов сильно недооценен. Кризис 2008 года — его прямое следствие. Худшие, непонятные активы были упакованы в фонды с непрозрачной и непонятной структурой. От слабых активов в таких фондах не избавлялись, а переупаковывали многократно: например брали с десяток зданий, формировали в пакет, создавали аналогичный в другой стране, постоянно перераспределяя этот набор — и в итоге инвестор, который вроде бы вкладывался в надежную недвижимость, терял деньги. 

Курс на оцифровывание

Непрозрачность — еще одна системная проблема, которую краудфандинговые площадки разрешили. Это закономерно; цель таких фондов — прибыль собственников. Прозрачная структура позволяет делать грамотный менеджмент. Цель многоуровневой системы, напротив, — создать условия, выгодные для сокрытия деталей об объектах: ведь никто не будет покупать слабые активы.

Я как инвестор хочу быть как можно ближе к производящему активу. Краудфанинговые площадки позволяют получить такую близость начинающему инвестору. 

Еще пять лет назад создать такую благоприятную структуру для инвесторов было нельзя из-за юридических моментов. Но сейчас инвестиционные компании постепенно своим примером начинают менять представление об инвестициях и формировать культуру прозрачности и в других фондах.

Инвесторы понимают, почему это необходимо: начиная от первоначального и всестороннего due diligence, который проверяет законность постройки, рентабельность в актуальный момент времени и через несколько лет, заканчивая структурой управления объектом и понятностью всех процессов.

Здания — будущие акции

Я начал активно инвестировать десять лет назад, и меня удивило, что найти историю объекта очень сложно. Сейчас технологии используются для оцифровки не только формальной истории объекта, но и качественных показателей его жизнедеятельности. Краудфандинговые фонды осознают, что объект — это не только кирпичи и стены, это место для жизни человека или место, где он активно перемещается. Для коммерческой недвижимости крайне важен показатель покупательского потока, на который, в свою очередь, влияет масса других факторов: расположение, дорожный трафик, конкретное окружение сейчас и в перспективе, транспортная развязка, парковка и другие. Необходима информация о том, когда и сколько объект приносил прибыли, почему и как долго случались простои.

Конфликт интересов исчерпан, а три-четыре уровня «процентов посреднику» превращаются в «зарплатную мотивацию» для управляющей компании, которая формируется из их непосредственной работы на благо интересов инвестора

На данный момент, кажется, весь мир осознал ценность информации. Я думаю, что в перспективе большие здания станут выводиться на биржу, а доли в них будут продаваться как акции. Сумма менеджмента таких зданий существенно упадет — с 8 до приблизительно 1%. И это поможет масштабироваться. 

Одна из перспектив, которые я вижу (и я хотел бы, чтобы она стали реальностью): биржа доходных квадратных метров, которые можно покупать и продавать как акции — получать с них доход. Тогда и недобросовестные игроки уйдут с рынка: не выполнил своих обещаний четыре квартала подряд — исчезаешь.

Недвижимость на бирже при этом будет отличаться поведением от акций. Недвижимость меньше колеблется в цене, нацелена на длительное владение — договоры заключаются в среднем на десять лет. Трафик и денежные потоки в недвижимость больше поддаются прогнозу, чем акции. Преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость (особенно с продуктовым ретейлом как главным арендатором), которые есть сейчас, перекочуют и на биржу: окупаемость вложений за семь-восемь лет, очищенная пассивная прибыль 7–9%, индексируемые договоры аренды. Такое развитие событий сыграет на руку всем инвесторам и общему притоку капитала, а значит — развитию.