Финансовая сфера

Банковское обозрение


  • Купить? Арендовать? Построить?
01.08.2007

Купить? Арендовать? Построить?

Приобрести помещение под региональный офис банкам становится все сложнее: они должны думать о собственных коммерческих интересах, помнить о требованиях ЦБи не забывать о внутренних корпоративных стандартах организации офисов.


Скупые и заторможенные

Закон жанра — чем крупнее столичный банк, нацелившийся на региональную недвижимость, тем больше времени занимает процесс подбора варианта и, главное, процесс его согласования «наверху». К такому выводу пришел один из саратовских риэлторов, которому, по его словам, «посчастливилось» работать сразу с несколькими крупными финансово-кредитными организациями. «Во всех случаях на одобрение предложения о покупке конкретного объекта у банкиров уходило не меньше месяца. Заявления кредитных организаций о том, что там быстро приняли решение, — это для публики и СМИ, — рассказывает специалист. — Приходилось ждать, пока предложенный банкирами вариант «пройдет» через все инстанции, начиная со специалистов, ответственных за организацию нового офиса, и кончая топ-менеджерами банка». А пока банкиры судят и рядят, объекты перехватываются компаниями помельче и помобильнее, в которых все вопросы о покупке недвижимости находятся в ведении одного человека. «Понятно, что для согласования проекта с самим собой, месяца не требуется, и банки остаются не у дел», — резюмирует эксперт.

Медлительность банкиров, впрочем, становится не единственным препятствием к заключению сделок о покупке недвижимости. Риэлторы жалуются и на скупость столичных финансово-кредитных организаций: вопреки расхожему убеждению, московские банки вовсе не готовы закидывать продавцов мешками с деньгами. Чаще ситуация складывается с точностью до наоборот: банкиры сначала ожесточенно торгуются за каждый рубль, а потом всеми силами стремятся уменьшить размер авансового платежа. По словам саратовского риэлтора, в его практике был прецедент, когда продавец запросил 1 млн рублей в качестве аванса за объект недвижимости стоимостью в 30 млн рублей. Банк в ответ согласился выплатить в качестве аванса лишь 100 тыс. рублей. Пока продавец и покупатель пытались найти компромисс, появился новый претендент на недвижимость и предложил собственнику более высокую цену, а также аванс в размере 3 млн рублей. Нетрудно догадаться, кому досталось помещение.

«Такие ситуации возникают постоянно, — сетует риэлтор. — В довершение ко всему юристы банка требуют от продавца мыслимые и немыслимые справки, документы, вбивают штрафы за все, что только можно придумать, и исключительно в пользу кредитной организации. При таком раскладе шансов завершить сделку у банка почти нет». В накладе остается и посредник-риэлтор, который взялся за организацию этого соглашения в надежде на достойные комиссионные. Вместо денег он в результате получает много головной боли, а иногда и несет имиджевые издержки — ведь банкиры, по словам саратовского риэлтора, охотно списывают на посредников провалы переговоров по покупке объектов недвижимости.

Затраты на создание

среднего розничного филиала

Найти офис по всем правилам

Банкиры, по очевидным причинам, не согласны с мрачной картиной, нарисованной региональным риэлтором, а также с тем, что банки стремятся возложить ответственность за срыв сделок исключительно на посредников. Заинтересованность риэлторов в скорейшем завершении сделки вполне объяснима: доход агентов определяется не только суммой сделки, но и временем, потраченным на поиски покупателя и согласование всех деталей контракта.

Банки же руководствуются старинной мудростью: поспешишь — людей насмешишь. Новый офис или целое здание, купленное в спешке и без подробного анализа ситуации, может оказаться экономически невыгодным, и тогда наверняка смеяться последними будут конкуренты банка. Впрочем, и это еще не все риски: банк, купивший офис в «плохом» месте, может нарушишь либо требования ЦБ к организации филиальной сети кредитной организации, либо собственные корпоративные стандарты, предписывающие где, когда и как следует открывать новый региональный офис.

Например, есть целый ряд правил по организации кассового узла, без которого не может обойтись ни один полноценный розничный офис. Выполнение этих требований в обязательном порядке проверяется Центробанком перед выдачей разрешения на обслуживание клиентов в новом подразделении кредитной организации. Помимо стандартов ЦБ при поиске помещения также необходимо учитывать и другие требования, которые диктует специфика банковского дела. В помещении следует обеспечить повышенные стандарты безопасности, а также источники резервного электроснабжения: обесточивание даже на короткое время в банковском бизнесе недопустимо.

По словам председателя правления Райффайзенбанка Йоханна Йонаха, одним из основных факторов при поиске помещения для его банка является расположение в центре города, удобство его местонахождения для горожан и наличие необходимой инфраструктуры. Как правило, банки используют помещения на первых этажах с отдельным входом, рядом со станциями метро и на пересечении крупных улиц. «Если здание торговое или офисное, это позволяет банковскому отделению использовать дополнительные людские потоки, — рассказывает старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова. — Соседство с банком выгодно и для бизнес-центров, поскольку расширяет спектр услуг, доступных арендаторам здания».

Многим банкам при поиске помещения приходится учитывать еще и внутрикорпоративные требования. Как рассказал Йоханн Йонах, во всех банках группы Райффайзен в Центральной и Восточной Европе существует единый корпоративный стиль, который четко регламентируется так называемым «мануалом» — документом, где подробно прописано практически все, что касается внутренней организации пространства, а также обстановки, зон обслуживания и надписей.

Из-за того, что у банкиров много специфических запросов к помещениям, сформировалась даже такая категория недвижимости, как банковский особняк. Это отдельно стоящее презентабельное здание с сертифицированным хранилищем в подвале. «Оно позволяет обеспечивать автономность, безопасность и секретность, — объясняет Антонина Лаирова (Prime City Properties). — Кроме того, старинные особняки создают атмосферу стабильности и респектабельности, внушающую клиентам и партнерам уважение и доверие».

Зачем банку риэлтор?

Подобрать площадь, которая бы подходила банку по всем параметрам, и не упасть в грязь лицом перед конкурентами — задача, которая по силам только настоящим профессионалам с развитой интуицией. Обычному менеджеру кредитной организации, которому поручили поиск помещения, даже если у него уже есть опыт в подобных делах, своими силами никак не справиться. Вот и приходится банкирам обращаться за помощью к местным риэлторам.

Как показывает практика, привлечение посредника тоже далеко не всегда дает результат. По словам начальника управления по работе с банками Центра организации и развития банковских структурных подразделений Андрея Каредина, есть большая вероятность столкнуться с агентствами недвижимости, которые занимаются бизнесом в разных направлениях и не специализируются на поиске помещений для банков. В предложениях таких организаций появляется огромное количество «мусорных» вариантов, заведомо не пригодных для кредитных организаций. Но банкирам приходится выбирать из двух зол меньшее. Помощь со стороны всегда пригодится: из готового списка вариантов, сформированного риэлтором, выбрать гораздо проще, пусть даже будет присутствовать какой-то процент бесполезных предложений.

«В 90% случаев к нам на электронную почту приходит заявка с требованиями к помещению (площадь, расположение, соседство с коллегами по банковскому ремеслу, коммуникации, отделка, диапазон цен покупки или аренды)», — отмечает директор работающей на курском рынке недвижимости юридической компании «Юнилайн» Марк Домхоков. Риэлтор формирует предварительный список подходящих помещений и отсылает его заказчику. Тот выбирает наиболее интересный вариант, после чего связывается с посредником. «Мы собираем и отсылаем более детальную информацию о выбранном объекте: копии свидетельств о регистрации прав и договоров аренды, планировку, фото фасадов и «внутренностей» здания, — рассказывает Марк Домхоков. — В ответ высылается банковский «десант» для осмотра помещения на месте».

Если кредитную организацию все устраивает, то риэлтор отсылает свой вариант договора об оказании услуг. Юридическая служба банка читает документ и вносит свои коррективы. Далее стороны подписывают договор и приступают уже к самому главному — составлению контракта по покупке или аренде между собственником помещения и банком. Если договор подписывается обеими сторонами, посредник получает причитающуюся ему комиссию, чем и закрывает сделку.

Банковский офис «под ключ»

Риэлторам, несмотря на объективные трудности, обслуживать банкиров очень выгодно. Прибыль от реализованной сделки может перекрыть все предыдущие неудачи: в случае покупки помещения банком посредник получает 1–2% его стоимости. Если кредитная организация согласна на аренду, то вознаграждение агента по недвижимости может составить от половины до полного одного месячного платежа банка за съем площади. Еще одним плюсом работы с кредитными организациями является не прерывающийся поток заказов: планы региональной экспансии сейчас реализуют достаточно много банков.

Прибыльность бизнеса, который можно делать на расширении банковских сетей, подтверждает появление компаний, специализирующихся на помощи банкам в нелегком деле создания новых офисов. Наняв такого помощника, банк может избавиться от многих проблем. Профессиональные игроки рынка банковской недвижимости не только подыщут нужные помещения — это могут быть как уже готовые оборудованные банковские офисы, так и просто подходящие под организацию филиала площади, — но и проведут переговоры с арендодателями, а также соберут пакет документов, необходимых для регистрации нового филиала в Центробанке. Дополнительно такие организации возьмутся за установку бронированной кабины для кассира, а также за остальную отделку помещения, изготовление рекламных вывесок. Если банкир захочет, то он вообще может заказать новый офис «под ключ» вплоть до мебели и внутреннего оборудования, включая охранно-пожарную сигнализацию.

Интересно, что иногда посредники сами снимают удобные по месторасположению и планировке помещения и оборудуют их под банковские офисы, чтобы потом предложить кредитной организации приобрести права аренды на эту площадь. Как уверяет Андрей Каредин (Центр организации и развития банковских структурных подразделений), банки охотно пользуются «меблированными» помещениями, а суммы по выкупу прав аренды на них колеблются в районе 20–50 тыс. долларов за площадь, не превышающую 25 квадратных метров. «Прибыль от таких сделок очень приличная, — утверждает Андрей Каредин. — Да и банкам такие контракты быстро приносят доход, так как они получают уже готовый офис в рентабельном месте».

Проверка на профпригодность

В Связь-Банке при подборе помещения для филиала решают еще и кадровые проблемы. После принятия принципиального решения об открытии офиса в регионе, в этой кредитной организации подыскивают кандидата на должность руководителя филиала. Сразу после назначения новому менеджеру ставится задача поиска помещения. В Связь-Банке признались, что изначально стараются подбирать на должность руководителя людей, имеющих деловые связи в городе и способных организовать самостоятельно поиск помещения, используя все доступные источники информации. По существу, поиск площади становится первым тестом на профессиональную пригодность кандидата в руководители филиала

К сожалению, не во всяком регионе можно найти профессиональных игроков рынка банковской недвижимости. Обычно банки просто ищут опытного риэлтора, что только укрепляет уверенность агентов по недвижимости в своей способности дальше делать деньги на кредитных организациях. Эксперты считают, что у профессиональных посредников области недвижимости есть большие перспективы по сотрудничеству с кредитными организациями: толковых специалистов, которые бы понимали в развитии сети, в банках очень мало, а поиском помещений и открытием офисов занимаются сотрудники самого разного профиля, например специалисты валютного контроля.

Как построить сеть своими силами

Несмотря на все вышесказанное, многие банки вообще не пользуются услугами посредников. Они стараются делать всю работу сами и даже создают специальные подразделения, занимающиеся проблемами поиска помещений. К таким организациям можно отнести, например, Промсвязьбанк. О том, как там налажен процесс подбора новых площадей, «БО» рассказал старший вице-президент–директор департамента развития филиальной сети этого банка Алексей Краснов: «После принятия решения об открытии филиала или дополнительного офиса банк оценивает рынок недвижимости города или района, где планируется приобрести или арендовать помещение. Перед подразделением кредитной организации, находящимся в исследуемом регионе, ставится задача по поиску помещения. Параллельно контролем и продвижением этого процесса занимается подразделение банка, специализирующееся на вопросах подбора рабочих площадей. В итоге формируется пакет предложений по объектам недвижимости, и сотрудник банка направляется на место, для того чтобы осмотреть помещения. Во время этой командировки проводятся переговоры с собственниками.

После того как наиболее подходящее помещение выбрано, по нему готовится бизнес-план, маркетинговое заключение, одновременно проводится анализ и юридическая экспертиза учредительных документов продавца или арендодателя и их права на недвижимость. Кроме того, детально изучается техническое состояние, оцениваются затраты на приобретение и ремонт. В случае положительного юридического заключения и адекватной стоимости, по которой продается или предоставляется в аренду помещение, а также соответствия ремонта нормативам, принятым в банке, комиссия по недвижимости рассматривает вопрос о приобретении в собственность или аренде этого объекта».

Конечно, реализовать описанный процесс под силу только достаточно крупному банку. Кредитные организации, не обладающие необходимыми ресурсами, выкручиваются из ситуации в силу своих способностей. Например, в Собинбанке пользуются схемой поиска помещения, которая похожа на порядок, установленный в Промсвязьбанке, но с некоторыми отступлениями. После проведения мониторинга рынка недвижимости там сразу же заключают договор на услуги по подбору помещения с местным агентством недвижимости, а потом анализируют поступающие от него предложения. «А вот уже на финальном этапе сотрудник профильной структуры головного офиса банка выезжает на место для детального ознакомления с объектом», — рассказывает начальник департамента регионального развития Собинбанка Андрей Кулябичев.

В Русь-Банке используют вообще все возможные способы для того, чтобы подобрать подходящую для нового офиса площадь. «Поиск помещений в регионах осуществляется как через представителей банка не местах, так и через риэлторские фирмы, а еще при помощи Интернета и объявлений в прессе, — рассказывает начальник управления по работе с недвижимостью Русь-Банка Александр Шагов. — Основные этапы этого процесса, от формирования технического задания на поиск помещения до подписания договора аренды — включают мониторинг поступающих вариантов помещений, подготовку предварительных планировок, обсуждение условий аренды, проверку документов и определение стоимости планируемых капитальных затрат на открытие офиса».

В банке «Московский Капитал» предпочитают выделить конкретного сотрудника, который несет ответственность за поиск помещения под новый филиал. Но региональный представитель не проводит всю работу сам. Он, как правило, сотрудничает либо с администрацией района, либо с риэлторским агентством.

Аренда или покупка?

После того как помещение под новый офис все же найдено, банк становится перед выбором: аренда или покупка? Некоторые банкиры уверены, что покупка помещения для кредитной организации более выгодна. «Площади под офис приобретаются для того, чтобы застраховать банк от возможных «сюрпризов» со стороны арендодателя, — объясняет Андрей Кулябичев (Собинбанк). — При этом недвижимость, находящаяся в собственности, имеет еще одно преимущество: она является понятным и ликвидным активом».

В любом случае принятие решения о приобретении зависит от места расположения помещения, его состояния, цены и перспективности региона. Как рассказал руководитель департамента управления и развития филиальной сети Связь-Банка Евгений Хромченко, выбор между приобретением или арендой делается индивидуально для каждого конкретного случая. Важную роль играют условия потенциального договора аренды, то есть согласие собственника взять на себя все или часть затрат по ремонту, а также условия досрочного расторжения и продления договора. «Бывает, что помещение интересно по местонахождению, но требует значительных затрат на ремонт, — рассказывает Евгений Хромченко. — Такие площади лучше покупать, чтобы не вкладывать деньги в чужую собственность».

Есть и такие банки, которые вообще не мучаются расчетами соотношений, а берут новую площадь только в аренду. Как рассказал Александр Шагов (Русь-Банк), в его организации речь о покупке помещения идет лишь тогда, когда филиал показал хорошие финансовые результаты и при этом ясны перспективы развития бизнеса в данном регионе. Однако нашлись кредитные организации, которые пользуются прямо противоположной стратегией регионального развития сети. «Для нашего банка предпочтительнее приобретать помещения в собственность, но мы соглашаемся на съем, если нет других вариантов, — рассказывает начальник управления по работе с филиалами банка «Московский Капитал» Галина Макарова. — В этом случае филиал открывается в арендуемом помещении, но через два-три года банк все равно приобретает площадь в собственность, либо начинает строительство здания».

Проблемные площади

Банкиры, по словам саратовского риэлтора, охотно списывают на посредников провалы переговоров по покупке объектов недвижимости

Возникает вопрос: неужели в регионах настолько плохо с коммерческой недвижимостью, что банк вынужден идти на крайние меры и заниматься строительством? Оказывается, что да. Банкиры давно перестали мечтать о том, что смогут найти в провинции современное офисное здание и основать там филиал. «Чаще всего мы покупаем или арендуем магазины, кафе и даже переводим в нежилой фонд квартиры», — делится горьким опытом начальник управления филиальной сети банка «Центр-инвест» Татьяна Горобец.

«Бывали случаи, когда предложения вообще отсутствовали. Конечно, имеется в виду то, что хотя бы в первом приближении устраивало банк, — подтверждает Андрей Кулябичев (Собинбанк). — Зачастую приходится рассматривать помещения, прежнее назначение которых было каким угодно, но только не банковским. Иногда нам даже предлагали жилые помещения на первых этажах».

Конечно, такая ситуация больше характерна для небольших городов в российской глубинке. Однако и в крупных региональных центрах у банкиров возникают трудности. «В городах с большим историческим прошлым в центре, как правило, находится много памятников архитектуры, в которых давно не делался капитальный ремонт: деревянные перекрытия, устаревшие коммуникации и часто аварийное состояние зданий, — рассказывает Алексей Краснов (Промсвязьбанк). — Тогда как одним из основных требований к помещениям является их хорошее расположение — в центре или на основных магистралях города». Получается, что найти свободное помещение, с хорошим расположением и в приличном состоянии почти нереально. В итоге кредитные организации сами занимаются переоборудованием площадей. «В большинстве случаев банк вынужден тратить значительные средства для соблюдения всех требований по технической укрепленности помещений, таких как хранилище, касса и депозитарий», — сетует Галина Макарова («Московский Капитал»).

Переделать проще, чем построить

Из-за того, что у банкиров много специфических запросов к помещениям, сформировалась даже такая категория недвижимости, как банковский особняк

Банкирам, которые так и не нашли хотя бы мало-мальски подходящее под офис помещение, приходится строить новое здание. Казалось бы, самостоятельное строительство офиса лишает банк многих проблем, связанных с поиском помещения, отвечающего всем требованиям, да и лишних затрат на переоборудование площади тоже не будет. Достаточно лишь найти подходящий участок и заказать разработку проекта нового здания. Однако на практике такое решение оказывается не столь удобным, как может показаться на первый взгляд. По мнению Евгения Хромченко (Связь-Банк) строить здание под офис банку может быть интересно только тогда, когда у него уже есть в этом регионе значительный бизнес и действующий филиал, развитие которого сдерживается недостатком площадей.

Задача усложняется тем, что при строительстве банк несет повышенные затраты, так как нужно содержать в регионе штат сотрудников, занимающихся решением вопросов на стройке, получать согласования по новому зданию и проводить его регистрацию. «Наш опыт участия в строительстве и соинвестировании показал, что проблемы в этом случае слишком велики, — заключает Алексей Краснов (Промсвязьбанк). — Мы сталкивались с затягиванием сроков, низким качеством работ, из-за чего даже приходилось судиться с застройщиками. Кроме того, у строительных организаций часто возникали проблемы с оформлением разрешительной документации». Помимо денег банк, ввязавшийся в строительство, теряет еще и время. «Купить и перестроить объект под себя — быстрее и удобнее, — уверяет директор по развитию сети Восточного экспресс-банка Елена Калинина. — А вот тратить время на возведение здания с нуля мы не можем себе позволить».






Новости Новости Релизы