Попытки упаковать в ЦФА консервативные инвестиции в бетон по состоянию на сентябрь 2024 года предприняло не слишком много профучастников, тем не менее эксперименты продолжаются. Подобные сделки осуществляли, например, «Мастерчейн» и Dominanta, «Атомайз» и «Самолет», Альфа-Банк и LEGENDA. При этом потенциал сегмента весьма существенный.

«Мы глубоко уверены в том, что ЦФА созданы для девелоперов», — решительно заявила Александра Болилая, директор по инвестициям LEGENDA в рамках форума «Цифровые финансы: новая экономическая реальность».

Она также скромно добавила, что, возможно, Банк России создал под девелоперов вообще весь рынок цифровых прав.

Александра Болилая (LEGENDA). Фото: АКРА

На сессии «ЦФА в недвижимости и инфраструктурном девелопменте», модератором которой выступил Олег Ушаков, основатель Sagrada Legal, тезис сомнению предавать никто не стал, почти все участники размышляли в близком по позитивности ключе.

Олег Ушаков (Sagrada Legal). Фото: АКРА

Однако при всем потенциале ЦФА пока утилитарные цифровые права (УЦП) освоить не удалось. «Когда я кому-то говорю про ЦФА на недвижимость, у людей создается некая картинка, где ЦФА на метр — это право требовать один квадратный метр, — сказал Артём Лаптев, директор по развитию «Токеон». — Поэтому давайте сразу договоримся насчет терминологии: токенизация недвижимости и ЦФА на недвижимость — это ЦФА на денежное требование. Поэтому мы никогда не говорим про передачу физического квадратного метра». Тем не менее нынешние кейсы уже позволили выстроить некоторую классификацию.

ЦФА на денежное требование представляют собой:

• инструменты с плавающим доходом;
• инструменты с фиксированным доходом;
• комбинированные по доходу.

Также они могут быть обеспечены залогом и не обеспечены.

Артём Лаптев («Токеон»). Фото: АКРА

По словам Артёма Лаптева, рынку ЦФА могут быть интересны следующие направления: девелопмент и редевелопмент жилой недвижимости; девелопмент и редевелопмент коммерческой недвижимости; аренда коммерческой недвижимости.

Один из главных вопросов развития нового инструментария: зачем это нужно, если есть понятные аналоги на классическом рынке? «Мы взяли за идею банальную и простую гипотезу. Если мы отталкиваемся от неквалифицированного инвестора, зачастую для него покупка пая в некоем паевом инвестиционном фонде — это не такая уж простая операция. Надо понимать, что такое ПИФ, как это работает, как это регулируется, что такое имущественный комплекс, какие есть риски», — объяснил директор по развитию компании. Поэтому через ЦФА создается упрощенный для понимания продукт: один ЦФА равен одному квадратному метру. Второй момент: возможность инвестировать в конкретный объект недвижимости. Когда речь идет про закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), есть некий консенсус на рынке: меньше, чем про 500 млн рублей, говорить нет смысла — это экономически нецелесообразно. Также отличается и горизонт инвестирования: ЦФА как инструмент позволяет совершить сделку на три месяца, в ЗПИФ горизонт — от трех лет. Различаются также расходы на выпуск и администрирование актива. На традиционных рынках присутствуют посредники — депозитарии, управляющие; это накладные расходы. На рынке ЦФА между эмитентом и инвестором — пока только оператор информационной системы.

Кроме того, в будущем ЦФА все же можно будет конвертировать в реальные метры. «Пока такой практики не было, но здесь акцент немного на другом, — подчеркнул Артём Лаптев. — Есть 259-ФЗ, он дает нам определенные возможности, но помимо него есть гражданский кодекс, который позволяет параллельно структурировать какую-то часть сделки вне платформы. В этом случае с одной из компаний мы прорабатывали такую схему, где ЦФА можно было бы конвертировать на метры у застройщика».

Проблема обеспеченных ЦФА — коллективный залог. В других формах коллективного инвестирования она тоже возникает, сообщилт спикер. «Когда присутствует большое количество инвесторов и происходят выплаты по сделке — каким образом распределить денежные средства? Гражданский кодекс предусмотрел такую форму субъекта правоотношений, как управляющий залогом. Форма достаточно удобная, позволяет получить согласие от инвесторов и оформить залог на управляющего залогом, который в соответствии с этим договором дальнейший учет залогодержателей может вести уже самостоятельно». Если все инвесторы уполномочивают управляющего залогом выступать от их лица, он может регистрировать залог, снимать обременение с объекта недвижимости, в случае дефолта реализовывать залог. Тут, однако, появляются дополнительные расходы, небольшие совершать делать с управляющим залогом не стоит, предположил представитель «Токеона». Но когда речь идет о крупных чеках, когда есть бюджет, для инвесторов залог становится интересным. «Неквалу» или квалифицированному инвестору, который не готов тратить деньги на экспертов, чтобы разобраться в кредитном риске, нужен либо рейтинг от агентства, либо залог.

На «Токеоне» уже проходили сделки, в которых площадка выступала управляющим залогом, при этом функцию реализации объекта залога в таком случае управляющий может делегировать. Также на платформе была запущена тестовая процедура банкротства: «С точки зрения гражданских процессов по институту управляющего залогом очень мало практики. То, что мы сейчас зачастую делаем, — делается впервые. Поэтому нам нужно было проверить, как Росреестр, например, отнесется к тем документам с управляющим залогом, которые мы подаем. Нужно было проверить, как суд отнесется к тому пакету документов, который мы подготовили для него. Дальше нам нужно посмотреть, как будет работать практика регулирования, реализации залога», — описал Артём Лаптев.

Интерес к ЦФА на рынке недвижимости для эмитентов уже очевиден: по объему ЦФА в обращении застройщики занимают третью позицию, рассказал Александр Талачёв, директор по рынкам капитала банка «ДОМ.РФ». «Средний объем сделки ЦФА застройщиков — около 400 млн рублей, что не так мало и для долгового рынка. В целом, эти сделки по 500 млн и по 1 млрд рублей — уже довольно “взрослые” объемы, которые позволяют компании решать задачи по привлечению финансирования», — пояснил спикер.

Источник: банк «ДОМ.РФ»

Тем не менее остается ряд нерешенных вопросов: «Много где звучит, что ЦФА — это быстро и классно. Наверное, да, но когда прошел этап сетапа и когда внутри ты научил, как это считать, всех — бухгалтеров, налоговиков и так далее. А до того момента ЦФА — это сложно, — отметил Александр Талачёв. — Мы совершали дебютную сделку с уважаемой компанией “Ростелеком” в декабре прошлого года и как раз с двух сторон проходили этот период внутренней наладки процессов».

Александр Талачёв (банк «ДОМ.РФ»). Фото: АКРА

Другой момент, который подсветил представитель банка «ДОМ.РФ»: выпустить ЦФА — не так уж дешево. «Когда мы говорим про аналог облигаций или тем более про какую-то инфраструктурную оболочку, в которую можно сложноструктурированные сделки упаковывать, это не должно стоить столько, сколько зачастую сейчас хотят за это получить площадки. Мы понимаем, что у ребят свои KPI, нужно отбивать вложенные инвестиции. Создание площадки — это не менее миллиарда рублей, а на самом деле сильно больше. Но нужно находиться в балансе между тем, что ребятам нужно отдавать инвестиции, и тем, чтобы этот рынок все-таки развивался».

Также важно, что ЦФА действительно позволяют быстрее выходить на квазирынок капитала, но рынки капитала всегда были важны тем, что это история для зрелых игроков.

«Сейчас на платформах ЦФА — “дикий Запад”, который, скорее всего, закончится после какого-то первого относительно звонкого дефолта», — заявил спикер.

Роман Кожура, руководитель блока «Развитие брокерского бизнеса» Сбера, согласился, что главная задача на рынке ЦФА — не создавать замену фондовому рынку, а расширить возможности инвесторов. Их на фондовом рынке прежде всего интересуют доходность, твердость актива, его возвратность.

Роман Кожура (Сбер). Фото: АКРА

10 августа 2024 года Московская биржа и СберБанк начали расчет и публикацию индекса московской жилой недвижимости на основе данных «ДомКлик». В расчете индекса участвуют квартиры в многоэтажных жилых домах, за исключением недвижимости стоимостью более 30 млн рублей. На основе этого индекса были выпущены ЦФА. «С одной стороны, кажется, что недвижимость — это не культ, но условие успешности населения в наших реалиях. С другой стороны, это хорошо тебя защищает: всегда есть объект недвижимости, который ты можешь прийти посмотреть, в случае чего — реализовать. Когда есть цифровой квадратный метр, ты не всегда можешь купить квартиру сразу, но можно начинать в нее инвестировать или копить по чуть-чуть, начиная от квадратного сантиметра квартиры», — подчеркнул Роман Кожура. При удорожании недвижимости инвестор по-прежнему остается с накопленными квадратными метрами. 

Спикер также предложил еще один перспективный вектор развития ЦФА: «Существуют такие объекты, как коммерческая недвижимость, она образуется в том числе в жилых домах на цокольных этажах. Когда там появляются арендаторы, иногда жителям, на наш взгляд, возможно, захочется этими объектами как-то управлять и контролировать: кто все-таки туда заедет», — предположил Роман Кожура. Управление именно такими классами активов через ЦФА, по его мнению, было бы интересно физическим лицам.