Почему банки оспаривают отчеты оценщиков?

Сегодня трудно представить работу банков в отрыве от сотрудничества с независимыми оценочными компаниями  (НОК), в том числе и в рамках оценки имущества, предлагаемого банкам в качестве обеспечения по кредитам. В процессе этой работы как со стороны банков к оценщикам, так и со стороны оценщиков к банкам возникает ряд вопросов,  связанных, как правило, с недостаточным взаимопониманием между ними. Среди особо дискутируемых тем можно выделить непонимание оценщиками, почему установленная  ими стоимость не принимается банком. В свою очередь, кредитные организации также  не понимают, почему по установленной  оценщиками стоимости невозможно реализовать предмет залога.

В данной статье мы постараемся ответить на следующие вопросы:

• почему банки проверяют отчеты оценочных компаний;
• каковы наиболее распространенные основания для отказа банка от сотрудничества с оценщиком;
• в чём особенности некоторых видов залога при их оценке;
• какие ошибки в расчетах приводят к некорректному определению стоимости залога;
• можно ли классифицировать залоговое обеспечение на реальное и номинальное?

Результаты работы банков с независимыми оценочными компаниями за последние 5лет отображенына рисунке 1. По данным Связь-Банка и Банка «Открытие», в 2009 году более 36 % оценочных отчетов оспаривались банками. В 2010-2013 годах доля подобных случаев сократилась, стабилизировавшись на уровне 6-8 % за счет отказа банков от партнерских отношений с некоторыми оценочными компаниями.

Рисунок 1

Источник: данные ОАО АКБ «Связь-Банк» и ОАО «Банк «Открытие»

Среди причин, побуждающих банки идти на разрыв деловых отношений с оценщиками, можно выделить следующие «проколы» в работе последних:

несоответствие общему законодательству РФ;                                     

несоответствие нормам ФСО;

некорректный расчет стоимости объекта оценки;

искажение параметров объекта оценки;

подлог;

отсутствие оперативной коммуникации с оценщиком;

завышенная стоимость услуг по оценке;

отсутствие сети представительств, обеспечивающей единый стандарт качества оценки под брендом компании оценщика.  Сегодня контроль качества отчетов зачастую осуществляется  самим оценщиком.

Учет в оценке особенностей некоторых видов залога

Далее на конкретных примерах рассмотрим более подробно некоторые особенности имущества, которые следует учитывать при оценке для целей передачи в залог.

Учет специфики эксплуатации

В качестве примера приведем случай оценки двигателя, использовавшегося для наземных работ в качестве авиационного. При этом НОК оценила стоимость бывшего в эксплуатации двигателя в размере 16 млн рублей. При проверке сотрудниками банка было установлено, что оцениваемый двигатель выпускается заводом-изготовителем в двух эксплуатационных версиях, но под одной маркировкой — для наземного использования и в качестве авиационного двигателя для самолетов. Разница только в цене. Новый двигатель для самолета действительно стоит 16 млн рублей (предметом оценки был б/у двигатель), однако цена такого же двигателя, предназначенного для наземных работ, не превышает 500 тыс. рублей.

Учет удаленности и площади

Объект оценки — земельные участки в Московской области. При оценке НОК ввела поправочный коэффициент только на удаленность участков от Москвы, исключив поправку на размер площади участка. Не была учтена также информация о том, что на некоторые участки из выбранных объектов-аналогов имеется дисконт до 50% к заявленной стоимости предложения, информация по нему содержалась в тексте предложений о продаже и легко проверялась с помощью телефонного звонка. В результате  оценочная  стоимость участков оказалась завышена в 6раз.

Учет назначения объекта

Объект оценки — офисно-торговое здание. Оценщик провел оценку без выезда на место для осмотра объекта – исключительно по фотографиям, предоставленным заказчиком оценки. В результате здание было оценено как капитальное кирпичное строение (рис. 2), хотя по факту таковым не являлось. При осмотре здания сотрудником банка были сделаны фотографии оцениваемого здания со всех сторон (рис. 3). Банк вынужден был сделать переоценку предмета залога.

Учет состояния объекта

Рисунок 2

Рисунок 3

Объектом оценки является складское здание. Оценщик выехал на осмотр объекта и приложил к отчету фотографии объекта оценки . (рис. 4, 5). 

Рисунок 4

Рисунок 5

Здание было оценено как современное складское помещение, не нуждающееся в ремонте. Однако во время осмотра здания сотрудником банка были сделаны его фотографии, которые свидетельствуют об обратном (рис. 6, 7, 8, 9)!

Рисунок 6

Рисунок 7

Рисунок 8

Рисунок 9

Учет особенностей рынка объекта оценки

Объект оценки — мясоперерабатывающее оборудование. Оценщик произвел оценку оборудования затратным и сравнительным подходами на основе данных от дилера. При проверке результатов оценки НОК сотрудник банка выяснил, что рынок оцениваемого оборудования имеет следующие ограничения:

• оборудование произведено в Европе одной из крупнейших испанских фирм. На рынке существуют аналоги китайского производства с сопоставимыми характеристиками готовой продукции, но уступающие испанскому по эксплуатационным характеристикам (надежность, долговечность, ремонтопригодность и другим);
• стоимость оборудования китайского производства (реплики испанского) в разы ниже оригинала, что с избытком покрывает разницу в расходах на нивелирование эксплуатационных характеристик;
• испанский производитель исторически ориентирован на производство оборудования массового производства, а предложенная рынку  линия была пилотным проектом (сегмент малого бизнеса). Проект завершен, признан неэффективным и не поддерживается производителем ни  сервисом, ни запчастями.

В результате оценка стоимости оборудования соответствовала заявленной производителем, но оно не было востребованно на рынке по этой цене.

Какие ошибки в расчетах приводят к некорректному определению стоимости

Далее приведем обзор еще нескольких наиболее распространенных ошибок, которые мы выявляли в оценочных отчетах достаточно часто, чтобы их классифицировать в самостоятельные группы.

Таблица 1.  Классификация самых  распространенных ошибок НОК при оценке залога

Безусловно, практика каждой залоговой службы изобилует подобными примерами профессиональной некомпетентности. Приводимые примеры являются рубцами на честном имени всей оценочной отрасли и остаются на совести отдельных оценщиков. Однако следует отметить, что большинство оценочных компаний все же делают свою работу качественно. Возникающие недоразумения или требующие уточнения ситуации снимаются в режиме реального времени и конструктивного диалога. Для улучшения качества  оценки залога НОК, на наш взгляд, следует использовать в своей работе классификацию закладываемого имущества — номинальный и реальный залог, применяемую некоторыми банками.

Отличия между реальными и номинальными залогами

Классификация условно делит залоговое имущество на реальное и номинальное обеспечение. В целом, в основе данной классификации лежит идея о возможности и невозможности обратить взыскание на него с большей или меньшей степенью вероятности.

Банки, как правило, рассматривают в качестве залогового обеспечения следующие виды имущества:

• транспортные средства;
• оборудование;
• товары  в обороте;
• недвижимое имущество;
• драгоценные металлы и ювелирные изделия;
• ценные бумаги;
• долговые ценные бумаги;
• акции;
• доли участия в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью;
• права (требования, владения).

Предложенная ниже классификация отражает понимание банкатого, какое имущество скорее выполняет возвратную функцию по обеспечиваемому обязательству, а какое нет.

Таблица 2. Классификация закладываемого имущества

В качестве иллюстрации беспокойства  банков по поводу реализации некоторых видов закладываемого имущества  можно привести  следующие примеры.

Ювелирные изделия

В случае принятия решения о кредитовании под залог ювелирных изделий банки в первую очередь понимают, что ювелирные изделия  главным образом (или исключительно) служат для украшения и изготавливаются как с использованием дорогостоящих материалов (золото, серебро, сплавы из других благородных металлов, драгоценные камни и др.), так и с использованием дешевых материалов (бижутерия).

Основное назначение ювелирных изделий — быть предметом украшения, поэтому —по своей сути они не являются товарами первой необходимости или предметами, необходимыми в производстве, то есть являются предметами роскоши, вследствие чего не обладают высокой ликвидностью.

Принятие ювелирных изделий в качестве залогового обеспечения связано с рядом затрат и рисков, таких как:

• получение соответствующих разрешений и лицензий;
• постановка на учет в соответствующих государственных органах;
• оборудование специальных хранилищ;
• обеспечение безопасности;
• определение подлинности, ценности, юридической чистоты залога;
• риски, связанные с реализацией заложенного имущества в случае невыполнения заемщиком своих обязательств перед банком.

Ценные бумаги как залог

Залог ценных бумаг также обладаетопределенными особенностями. В нашей практике имеется такой случай, когда банку был предложен в качестве залога под краткосрочный кредит вексель на 1 млн долларов США. Срок исполнения  по векселю был установлен на конец того же года. Вексель был выдан компанией, расположенной в Непале. Но потом выяснилось, что Непал имеет свой календарь и свое летоисчисление, в соответствии с которым дата, обозначенная 2013 годом, истекла 56 лет назад!

Компания как бизнес

Очевидно, что на этапе своего успешного развития компания стоит немалых денег. При этом в  процессе оценки бизнеса, кроме основных активов компании, оцениваются и ее потенциальные доходы будущих периодов. Однако в случае возникновения ситуации неисполнения обязательств по кредитам  компания, как правило, признается банкротом. В этой ситуации ее  стоимость как бизнеса стремится к нулю. В первую очередь деньги от реализации активов компании будут распределены:

• на выплату налогов;
• на выплату заработной платы сотрудникам;
• на оплату судебных издержек.

И только после этого очередь дойдет до банка-кредитора.

В нашей практике была оценка градообразующего предприятия в городе N, которое  успешно реализовывало свою продукцию и наращивало объемы производства. Для осуществления больших планов предприятие обратилось в банк за кредитом. В качестве обеспечения предприятие предложило в залог собственное имущество (недвижимость, оборудование, долю в бизнесе).

На момент обращения в банк предприятие оценивалось как работающий бизнес, стоимость которого была определена независимой оценочной компанией в размере 70 млн рублей. Однако через несколько лет после банкротства предприятия его стоимость была определена НОК в 40 млн рублей.

По сложившейся в регионе ситуации на рынке недвижимого имущества аналогичные имущественные комплексы были выставлены на реализацию по цене 25-40 млн рублей. В результате имущественный комплекс данного  предприятия был реализован лишь за 7 млн рублей!

Особенности залога транспортных средств

Принятие в залог и оценка транспортных средств, самоходной техники и спецтехники также имеют ряд особенностей, которые необходимо учитывать. В первую очередь должны учитываться основные ценообразующие параметры:

• марка;
• модель;
• год выпуска;
• объем и тип двигателя;
• тип коробки передач;
• привод;
• дополнительное оборудование;
• пробег или количество моточасов;
• условия эксплуатации.

Например, если в качестве залога предлагается техника, эксплуатируемая на прииске или в карьере в условиях Крайнего Севера, то, вероятно, данные о сделках на вторичном рынке подобной техники в этом регионе будут ограничены. Использование данных о сделках на вторичном рынке в других регионах в этом случае также будет  некорректно. Очевидно, что износ такой техники в процессе эксплуатации будет ускоренный, а ее реализация вне региона практически невозможна из-за дорогостоящей транспортировки.

При оценке легкового транспорта следует учитывать некоторые особенности его эксплуатации, такие как:

• уценка автомобилей (как исходя из годавыпуска, так и в результате обновления модельного ряда);
• уценка даже нового автомобиля без пробега происходит в том случае, когда в ПТС появляются данные о новом владельце (по данным автомобильных салонов и дилеров крупных автопроизводителей от 5 %).

Особенности залога оборудования

При принятии в залог и оценке оборудования необходимо учитывать, каким образом и какое оборудование принимается в залог. Является ли такое оборудование частью имущественного комплекса или может быть реализовано на рынке как самостоятельная единица.

В нашей практике был случай, когда в качестве залога предлагалось бывшее в употреблении медицинское оборудование, а именно, магнитно-резонансный и компьютерный томографы.

НОК оборудование было оценено в рамках затратного подхода (с учетом износа от стоимости нового оборудования). Использование данного подхода привело к завышению его реальной стоимости в несколько раз, так как при оценке не были учтены следующие факторы, приведшие к завышению стоимости:

• специфика оборудования;
• особенности транспортировки и пусконаладочных работ;
• особенности технического обслуживания;
• особенность эксплуатации и ресурса основного агрегата;
• Ограниченное количество компаний-поставщиков;
• ограниченный рынок сбыта подобного оборудования.

Очень часто  при оценке оборудования не учитывается тот факт, что это делается для целей залога. Например, при оценке оборудования в стоимость включаются дополнительные расходы, связанные с пусконаладочными, проектировочными, монтажными и другими видами работ, которые банк не может рассматривать в качестве залогового обеспечения ввиду отсутствия у него возможности предоставить услуги по монтажу, проектировке и другой сервис покупателям оборудования в случае его реализации. В результате такого подхода со стороны НОК стоимость предполагаемого залогаискажается —, цена бывшего в эксплуатации оборудования оказывается равной стоимости нового. Однако никто не будет покупать по такой цене старое оборудование (рис. 10-11).

Рисунок 10

Рисунок 11

Проблемный актив — не актив

Как показывает практика, в период кризиса  многие крупные компании не смогли справиться с обязательствами перед банками и в результате заложенное имущество, в том числе и недвижимое, перешло к банкам-кредиторам. Банкам, в свою очередь, пришлось в срочном порядке реализовывать свалившееся на них имущество, зачастую с существенными убытками. Банки, как правило, не имеют своих специализированных подразделений, которые занимались бы извлечением дохода из управления имуществом, перешедшим в качестве погашения долгов заемщиков. На это есть ряд причин, таких как:

• дополнительные финансовые вложения;
• долгосрочная перспектива окупаемости вложенных средств;
• банки занимаются продажей денег, а не управлением движимым и недвижимым имуществом. Кроме того, невозможно создать универсальную управляющую компанию, которая одинаково успешно могла бы управлять различными видами имущества.

В связи с вышесказанным банки предпочитают продавать  перешедшее к ним залоговое имущество. Основной проблемой банков при реализации заложенного имущества, как в кризис, так и в любое другое время, является переоцененность принимаемых в залог объектов, в результате чего они фиксируют убытки, продавая заложенное имущество по стоимости ниже залоговой.

Поэтому банкам, в первую очередь, необходимо получить от НОК  оценку, показывающую реальную стоимость обеспечения, то есть это должна быть оценка стоимости реализации объекта на текущий период времени, а не в будущем, и без учета возможности его перепрофилирования, восстановления или извлечения из него дохода.

При невозврате кредита  залогодержатель постарается как можно быстрее реализовать заложенный объект. В этом случае правомерно говорить не только об ограниченной экспозиции, но и об отсутствии мотивации управлять имуществом с целью извлечения дохода в будущем. Залогодержатель, в отличие от покупателя имущества, не собирается управлять объектом и извлекать прибыль от его коммерческого использования. Залогодержатель заинтересован лишь в снижении своих кредитных рисков, то есть рассматривает залог как инструмент для возврата своих средств.

Выводы для банков

При кредитовании заемщиков банки в первую очередь  должны учитывать, принимаемое в залог имущество является  реальным или только номинальным обеспечением. Исходя из этого,  банки выбирают оптимальный вид кредитования для каждого конкретного клиента, то есть они принимают решение, благонадежный клиент (с хорошим финансовым положением, кредитной историей и т. д.) будет кредитоваться под номинальный залог при отсутствии реального обеспечения или кредитование такого клиента будет осуществляться без какого-либо обеспечения, в то время как кредитование сомнительных с финансовой точки зрения клиентов должно производиться исключительно под реальное обеспечение.

Выводы для оценщиков

Таким образом, банкам от оценщиков необходимо понимание того, что при оценке имущества для целей залога они должны, в первую очередь,  рассматривать залоговое имущество как инструмент для возврата кредитных средств. Поэтому  оценка закладываемого имущества не должна учитывать возможности для его будущего перепрофилирования, восстановления или извлечения из него дохода. Она должна исходить из реальной возможности продать залог на рынке оцениваемого имущества.