Рынок «устал»

«Квартиры уже почти все раскуплены! Торопитесь сегодня, потому что завтра нам придется поднять цены!» — уговаривает потребителей реклама застройщиков. На семинарах и круглых столах, в рекламных роликах застройщики всем цехом пытаются симулировать ажиотажный спрос на недвижимость, чтобы тем самым этот спрос и подстегнуть: мол, все квартиры у нас расхватали, завтра повысим цену, так что успевайте сегодня.

Кажется, народ не очень-то верит. Ведь, по нашей традиции, если официальные лица в чем-то уверяют, то все обстоит как раз наоборот. От такой рекламы в деловой и потребительской среде постепенно укрепляется уверенность в том, что на рынке недвижимости, мягко говоря, наблюдается некоторый застой.

В этой ситуации застройщикам, если они хотят стимулировать спрос, было бы логичнее, наоборот, говорить покупателям: «Смотрите, цены припали. Самое время покупать!» Понятно же, что рост цен все равно рано или поздно возобновится, хоть и не такой бурный, как прежде. Так что, кажется, ситуация складывается для покупки выгодная. Но не потому, что все расхватают и завтра придется повышать цены, а потому, что цены упали.

А заклинания про ажиотажный спрос и про то, что цены держатся последний день и вот-вот подскочат до неба, поэтому надо брать срочно, — вызывают только ухмылку. Или смутные подозрения по поводу того, что это просто истерика попавших в безвыходную ситуацию застройщиков, заклинающих клиента не ждать, а покупать сегодня, иначе… По крайней мере, по рынку бродят слухи, что сокращение притока денег уже заставляет некоторых застройщиков расплачиваться с подрядчиком квартирами. А это прямой путь как минимум к демпингу.

Действительно, ситуация на рынке недвижимости складывается неоднозначная. Летом 2004 года средняя стоимость 1 кв. м в столице почти приблизилась к 2 тыс. долларам. Немного не достигнув этой отметки, рост цен приостановился, а кое-кто из чиновников заявил, что стоимость жилья в Москве стала уменьшаться. По мнению отдельных экспертов, стагнация цен сохранилась и осенью. Объяснять эту ситуация сезонным спадом уже не имеет смысла, поскольку лето давно кончилось и на дворе поздняя осень (на момент написания статьи — БО). Кроме того, в 2000—2003 годах лето не было периодом ценовой стагнации. Наоборот, как раз дефицит квартир на рынке в этот период являлся тем самым ускорителем, который разгонял ценовой маховик. Исследования, проводимые маркетинговыми службами крупнейших застройщиков, выявили, что на первом месте в списке причин, повлиявших на ситуацию на рынке недвижимости, стоит «шок от роста цен» в прошлом году и в I квартале 2004 года. Эксперты еще называют эту ситуацию «усталостью» рынка, который в последнее время рос экономически необоснованными темпами: люди покупали жилье, опасаясь, что оно будет дорожать, выросла доля инвестиционных покупателей.

На втором месте — нервозность из-за банковского кризиса. Банки сократили программы кредитования строителей или повысили ставки по кредитам. При этом, по оценке аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), в столице около 90% недвижимости строится за счет кредитов. Хотя нельзя винить только банки в сложившейся ситуации. Зачастую строительные организации, стремясь снизить налоги, создают сложные непрозрачные структуры, которые банки просто не хотят кредитовать.

Кредитные организации снизили интерес к строительной отрасли не только из-за проблем в собственно банковской сфере. Общая стагнация рынка недвижимости, которая наблюдалась независимо ни от каких банковских кризисов, также повлияла на ситуацию. Если рынок растет, банки, кредитуя строительство, стремятся получить прибыль за счет роста цен. Соответственно, если рынок останавливается, появляется вероятность падения цен, увеличивается риск для банков. Поэтому они пересматривают отношение к финансированию строительных проектов. Проблемы в основном возникают у мелких строительных компаний, которые не имеют возможности завершить строительство в сроки.

Виноваты «альтернативщики»

По мнению президента риэлторского агентства «ИНКОМ — Недвижимость» Сергея Козловского, основная причина сложившегося положения — аномальный рост предложения, продолжавшийся в мае-июне. К середине июня на рынке предлагалось к продаже более 32 тыс. квартир, хотя обычно в это время года показатель не превышает 23 тысяч. На рынке появилось необычное для этого периода количество новых продавцов. Риэлторские компании заключали почти столько же договоров с продавцами, сколько в первые два весенних месяца, хотя несколько лет подряд эта цифра была гораздо меньше показателей в марте-апреле. Произошло рассредоточение спроса, и в результате рынок оказался в полосе временной ценовой стагнации. Хотя следует отметить, что покупатели сохранили свою былую активность. Просто в силу того, что произошел прирост предложения, они получили возможность более широкого выбора. Именно этим можно объяснить ухудшение относительных (но не абсолютных) показателей реализации. Неожиданный прирост предложения был вызван активностью «альтернативщиков» — людей, продающих свою квартиру для того, чтобы купить другую. Подобные операции с недвижимостью, как правило, происходят осенью. Однако банковский кризис привел к тому, что граждане стали забирать свои деньги из кредитных организаций — а это реальные доплаты при альтернативных сделках. Стагнация рынка заставила задуматься потенциальных покупателей: не начнется ли падение цен или их корректировка в сторону понижения.

У кого крепче нервы

Разговоры о падении рынка на 10% начались после заявлений некоторых чиновников. Заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Владимир Пономарев на одной из пресс-конференций сообщил, что с начала лета падение цен на рынке жилья в столице составило 10—15%. Он также сказал, что, с одной стороны, москвичи не желают сейчас брать ипотечные кредиты (количество обращений за ипотечными кредитами в банки в Москве снизилось), с другой — банки сами не спешат выдавать такие кредиты. Кроме того, покупатели ожидают принятия Государственной Думой пакета документов о рынке жилья, надеясь, что квартиры станут более доступными.

Рынок также замер в ожидании. Осенние месяцы должны будут показать, насколько рынок перепрыгнул выше своей головы. Если величина разрыва между стоимостью квартир в Москве и экономически обоснованным уровнем цен абсолютно несоразмерна, то жилье станет дешевле, в противном случае — цены снова начнут расти, правда, не такими гигантскими темпами.

Образовалась интересная ситуация, когда потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в надежде, что у продавцов сдадут нервы и те понизят цены. Если это произойдет, то падение цен будет в рамках 10—15%, не больше.

Жилье бизнес-класса пострадало больше всего

По-разному обстоят дела в различных секторах рынка недвижимости. В настоящее время объем продаж на вторичном рынке возрастает. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев говорит, что «произошел рост продаж в секторе жилья эконом-класса. На рынке жилья бизнес-класса можно отметить некоторую стагнацию. Темпы продаж элитных объектов не отклонились от среднегодового показателя».

Действительно, самая неблагоприятная ситуация сложилась в сегменте бизнес-класса. С июня 2004 года спрос здесь снизился на 4—5%. Таких объектов на рынке появилось много, что повлияло на сроки экспозиции. Люди выбирают сейчас квартиры в два раза дольше, чем год назад. Кроме того, поскольку стагнация цен на рынке длится уже не один месяц, жилье отчасти теряет инвестиционную привлекательность.

Сегодня стоимость квартир в новостройках почти ничем не отличается от цен вторичного жилья, что само по себе парадоксально. Ведь одно дело — заселиться в готовую квартиру с уже давно благоустроенной придомовой территорией, и другое — ждать год и больше, когда будет сделан ремонт и решатся проблемы с оформлением права собственности. Раньше все неудобства компенсировались большой разницей в цене квадратного метра. Сейчас дополнительного экономического стимула для покупателей новостроек не существует, что сказалось на снижении спроса и продаж.

У клиентов все меньше желания покупать квартиру на стадии котлована, что отрицательным образом сказывается на положении застройщиков. Ведь покупка жилья на ранних этапах строительства — очень важный источник финансирования. На какие только «жертвы» не идут девелоперы, пытаясь привлечь внимание потенциальных покупателей: скидки, рекламные акции и т.д. Любопытно, что цены на некоторые объекты бизнес-класса в результате таких акций, понизившись летом, остались на том же уровне и осенью.

Оптимисты

Многие участники рынка настроены гораздо менее пессимистично. Они говорят, что покупательский интерес к недвижимости в Москве был, есть и будет. Особенно ярко такие настроения проявились на недавно состоявшейся 11-й международной выставке недвижимости «Домэкспо-2004», в которой приняли участие агентства недвижимости, страховые компании, банки, строительные организации и паевые инвестиционные фонды недвижимости.

В компании «МИЭЛЬ» рассказали, что число обратившихся в отдел продаж достаточно велико. Покупателей интересует, например, приобретение новостроек по ипотечным схемам. В «Корпорации МИАН» отмечают, что рынок недвижимости находится сейчас в стабильном положении и никаких резких скачков не будет. А темпы продаж соответствуют темпам в самые активные месяцы 2004 года.

Также оптимистично оценивается ипотека. Константин Ковалев (Blackwood) считает, что «различные ипотечные программы, которые уже сейчас развиваются очень динамично, скоро станут главным фактором роста цен на недвижимость. Российские власти уже приняли ряд законопроектов, стимулирующих развитие кредитных линий. Ипотека станет основным инструментом в приобретении жилья, а альтернативные схемы вряд ли найдут поддержку со стороны потребителя ввиду отсутствия необходимых гарантий. Когда у человека будет возможность брать кредит под 8% на 25 лет, не многие смогут устоять перед соблазном приобрести жилье».

Рынок закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) в ближайшее время также продолжит активно развиваться, отмечает К. Ковалев. Фонды недвижимости — альтернатива прямому инвестированию в строительные проекты непрофильными инвесторами. При этом вложения в ПИФ считаются менее рискованными, чем инвестиции непосредственно в строительный объект. При работе со строительной компанией инвестор прямо рискует своей квартирой. Большинство же фондов диверсифицируют риски, работая с разными застройщиками. Помимо девелоперских рисков инвесторы, вкладывающие деньги в строительные проекты, несут инвестиционные риски. По разным причинам стоимость конкретной квартиры или дома может упасть. Может измениться и конъюнктура рынка в целом. Наконец, участник ПИФа недвижимости начинает получать доход от своих вложений быстрее, чем инвестор, вкладывающий средства непосредственно в недвижимость. При покупке квартиры на нулевой стадии строительства инвестору нужно ждать, по меньшей мере, полтора года до тех пор, пока дом будет построен, затем еще полгода-год уйдет на оформление титула прав владельца. И только когда инвестор продаст квартиру или сдаст ее в аренду, он начнет получать доход. Пайщик начинает регулярно получать инвестиционную прибыль практически сразу после покупки пая.

Планы на будущее

Прогнозы на будущее звучат разные. Некоторые аналитики считают, что в ближайшие два года цены полностью стабилизируются и достигнут среднего уровня в 1900—2000 долларов за метр. Другие полагают, что спрос на жилье постоянно будет опережать предложение, что приведет к росту цен во всех секторах. Правда, увеличение стоимости жилья не будет таким быстрым, как в последние год-два. Например, в 2005 году оно составит примерно 10—15%.

Среди других тенденций, характерных для рынка недвижимости в следующем году, называют строительство очень крупных объектов и освоение масштабных выведенных площадей.

К. Ковалев (Blackwood) отмечает, что по мере освоения площадей бывшего ветхого жилищного фонда, который является на сегодняшний день основным ресурсом для будущего строительства, такие районы, например, как Чистые Пруды и Замоскворечье, превратятся в зоны индивидуально-эксклюзивной застройки для проживания лиц с высоким доходом. Развитие районов будет сопровождаться усовершенствованием инженерных систем. Также в будущем планируется увеличение объемов строительства инфраструктурных элементов (магазинов, аптек, школ, спортивных клубов и других объектов социо-культурного быта), которые будут отвечать уровню окружающей застройки. Из-за этого чрезвычайно повысится активность столичного центра после восьми часов вечера. Существенная часть центра Москвы станет «пешеходной» и приобретет туристическо-рекреационный характер, в то время как деловые районы сосредоточатся за пределами Садового кольца. Также произойдет трансформация исторического центра преимущественно в жилую зону.

Справка «БО»

Цены на московское жилье росли непрерывно на протяжении нескольких лет. Достигнув самой низкой точки летом 1999 года (примерно 670 долларов за 1 кв.м), уже к концу 1999 года средняя цена предложения выросла до 700 долларов за 1 кв. м. По-настоящему активный рост стоимости квартир начался в 2001 году. К середине 2002 года средняя цена превысила 1 тыс. долларов за 1 кв.м. В прошлом году был сделан гигантский скачок — цены выросли на 40%.

Эксперты прогнозируют, что рост цен на недвижимость в 2004 году в целом останется на уровне 20—25%. Эта величина сравнима с ростом рынка в 2002 году и ниже прироста 2003 года. Это означает, что к концу текущего года величина индекса стоимости жилья достигнет отметки в 1700 долларов за квадратный метр и даже превысит ее. Для сравнения: в европейских столицах цены на жилье находятся на уровне 5—10 тыс. долларов за квадратный метр. В отличие от начала 90-х годов сегодняшняя Москва во многом приблизилась к их уровню.