Едва вступив в должность президента России, Владимир Путин подписал указ «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Правительству поручено обеспечить до 2018 года снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 п.п.

Стоит напомнить, что ставки по ипотеке непрерывно снижаются с конца 2009 года. В январе средневзвешенная ставка по кредитам в рублях достигла исторического минимума — 11,8% годовых. На 1 апреля, по данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка почти не выросла и составила 12%. Участники рынка настаивают на том, что продолжать снижать стоимость ипотеки — и без того низкомаржинального продукта — дальше некуда.

Уровень ставок зависит от двух факторов — стоимости ресурсов для банков и уровня риска по кредитам. Стоимость ресурсов зависит от уровня инфляции, предпосылок для существенного уменьшения которой эксперты не видят.

До 2018 года надо обеспечить снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотеке в рублях по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 п.п.

Наблюдается более или менее благополучная ситуация с банковской ликвидностью, ставки депозитов пошли вниз — это может сыграть на понижение ставок по ипотеке. Однако отложенное на июль повышение тарифов естественных монополий, несомненно, разгонит инфляцию во втором полугодии. Это скажется на стоимости банковских ресурсов, и ставки снова пойдут в рост.

В то же время уровень риска при работе с ипотекой для банков повышается. В частности, принятый минувшей зимой закон 405-ФЗ установил, что кредитор не может требовать возмещения долга по ипотечному кредиту сверх изъятия залога. Анатолий Аксаков, глава АРБР, отметил, что риски, которые банки будут нести, они заложат в ставку по кредиту. «Принимая такие законы, мы работаем против добросовестных заемщиков», — подчеркнул он.

Другой фактор, провоцирующий рост ставок по ипотеке, — снижение качества заемщика. Острая конкуренция вынуждает банки снижать требования к заемщику. «Качество заемщика потихоньку ухудшается, — согласился Александр Семеняка, гендиректор АИЖК. — Вопрос: по какому пути мы пойдем — или будем пытаться развивать сегмент экономкласса, если правительство сможет развивать это ускоренным темпом, тогда, на мой взгляд, не произойдет снижения темпов жилищного кредитования. Если же пытаться развивать ипотеку на текущих рыночных ценах, тогда, я думаю, торможение произойдет, потому что уровень дефолтов, просрочек по вновь выдаваемым кредитам начнет расти и волей-неволей придется увеличивать процентную ставку».

Наиболее реалистичным вариантом развития событий на ближайшую перспективу выглядит сохранение нынешнего уровня ставок по ипотеке. Герман Греф, глава Сбербанка, заявил, что в 2012 году не планируется повышать ставки по ипотеке (хотя сейчас они ниже рынка), так как это негативно повлияет на доступность жилищных кредитов для населения. Неизменный уровень ставок рефинансирования по своим программам намерено сохранять и АИЖК.