Ключевые тренды развития

Ошибки в вопросах прогнозирования могут быть фатальными для бизнеса. Поговорим о трендах, как мы их видим, понимаем и трактуем.

Не сработало! Централизация приемки и проверки результатов оценки региональных залоговых активов, на первый взгляд, должна была привести к повышению количества заказов у оценщиков, сотрудничающих с головными офисами банков, однако этого не произошло, так как банки перестали кредитовать. Лишь несколько банков в стране, придерживающихся консервативной политики оценки залогов, продолжают регулярно переоценивать свои портфели с привлечением независимых оценщиков. Минимальное количество заказов как в регионах, так и в городах размещения штаб-квартир банков.

Другим парадоксом «эффективности» явилось то, что залоговые службы, так активно боровшиеся с независимыми оценщиками за «заказ на оценку», с одной стороны, добились массового исключения механизмов привлечения независимых оценщиков к оценке банковских залогов, а с другой стороны, забыли, что прошли точку невозврата в собственной работе. Под точкой невозврата мы пониманием то, что запущенный залоговыми службами тренд на эффективность процедуры оценки (залоговая служба действительно эффективнее внешнего оценщика, если сравнивать стоимость содержания залоговой службы и оценщика) привел к выхолащиванию смысла залоговой работы. Сегодня можно констатировать, что залоговая работа в своем стремлении «делать честную оценку, но не отвечать за результат оценки с точки зрения обращения взыскания на оцененное имущество» неизбежно приведет к развороту тренда привлечения оценочных компаний в качестве аутсорсинг-партнеров многими банками. Действительно, зачем нужна залоговая служба, которая оценивает имущество и как оценщик не отвечает за ключевой залоговый риск, являющийся прямой компетенцией залоговика. Напомним, что эффективность любой банковской службы, управляющей рисками, можно оценить как стоимость службы, то есть как сумму фонда оплаты труда и административно-хозяйственных расходов (ФОТ+АХР) минус стоимостное выражение риска, которым она управляет. Если перевешивает первое, то служба неэффективна, и требуется ее перестройка.

В пользу нашего предположения, что маятник заказов сдвинется в сторону внешних оценщиков, говорит и вывод рэнкинга делового потенциала оценочных компаний России по итогам 2014 года, составленный рейтинговым агентством «Эксперт РА», о том, что рынок оценочных услуг переживает жесточайший демпинг. С одной стороны, компании демпингуют на рынке, видимо, полагая, что крупные компании будут снижать стоимость услуг. С другой стороны, в ценовых войнах выживает скорее крупная компания, чем маленькая, просто в силу большего количества ресурсов и резервов. Более того, малые оценочные компании с еще большей вероятностью уйдут с рынка, так как запущены беспрецедентные антидемпинговые механизмы по повышению требований к оценщикам, которых выбирают в качестве исполнителей. Ничего хорошего этот демпинг не несет ни региональным компаниями, ни любым «маленьким» оценочным компаниям. Потребители оценки все выше поднимают планку требований к исполнителю заказов на оценку. Это выражается в следующем:

• увеличивается сумма страхового покрытия. Для малых оценочных компаний это становится запретительным барьером, так как стоимость страхования тоже растет, поскольку набирает обороты практика обращения за возмещением к страховым компаниям;

• растут требования к опыту исполнителей отчетов об оценке в привязке к отраслям;

• подходы к оценке диверсифицируются в зависимости от вида и назначения, что регулируется новыми профильными федеральными стандартами оценки (ФСО) по оценке недвижимого имущества, движимого имущества, оценке имущества для целей залога, а также разрабатываемых ФСО. Происходит специализация оценки, то есть один отчет можно сдать в одно окно, и нельзя, как раньше, сделать один отчет и ходить по банкам. Один банк — один отчет;

• появляются и внедряются требования по наличию международных квалификаций у оценщиков, формируются всевозможные союзы и объединения, отсутствие аккредитации в которых снижает конкурентоспособность оценщика среди соседей по рынку. Логично предположить, что множественные регалии и формализованные компетенции смогут себе позволить только крупные компании, а малые компании станут еще меньше и будут вынуждены уйти с рынка.

Другой тренд, набирающий силу, — повышение требований к образованию и образованности оценщиков. Система, когда оценочная деятельность лицензировалась, предполагала связанное с этим повышение квалификации. При переходе к системе регулирования оценочной деятельности через cаморегулируемые организации (СРО) оценщиков привилегия как обязанность на образовательные услуги была утрачена, однако сейчас она восстанавливается. Одним из элементов этого является введение и контроль некоторыми СРО обязательного повышения квалификации своих членов. Также сюда можно отнести введение единого квалификационного экзамена.

Разумеется, уже не тренд, а скорее его развитие — оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества. В 2015 году 28 регионов начали начислять налог на недвижимость физлиц по кадастровой стоимости. Все субъекты РФ перейдут на новую систему к 2020 году. Экспертами, опрошенными нами при подготовке статьи, были высказаны два противоположных аргументированных мнения.

Первое — рынок кадастровой оценки на каждой отдельной территории (например, в Москве и области) будет замирать после первой волны оценки и переоценки, так как сформировать понимание стоимости недвижимости по классам, пусть и в целом регионе, не так уж сложно, особенно при государственной поддержке. Всякая последующая оценка будет лишь уточнением предыдущей и не даст системных принципиальных изменений в понимании стоимости недвижимого имущества для фискальных целей. Единственным положительным фактором на рынке кадастровой оценки был назван кризис. Именно кризис и его прямое следствие в виде снижения покупательной способности бизнеса и населения сохранит деформацию в понимании стоимости недвижимости, но только до следующей переоценки.

С другой стороны, было высказано мнение, также заслуживающее внимания, что массовая оценка проведена и получены первые результаты стоимости объектов недвижимости. При этом процедура оценки сегодня (скорее всего, так будет и дальше) предполагает независимость суждения оценщика, привлеченного в рамках государственного тендера на выполнение кадастровой оценки стоимости имущества, следовательно, оценка кадастровой стоимости недвижимого имущества будет проведена «с чистого листа», а значит, механизм оспаривания будет запущен вновь. Разумеется, оба допущения правомерны; во что поверить и как действовать, каждый субъект оценочной деятельности выберет сам, а время покажет, кто угадал.

Изменения в федеральных стандартах оценки

Анализ данной темы хотелось бы начать с жизненного правила: «Тормоза у водителя в голове, а не у машины под капотом». Это наш ответ на часто встречающийся комментарий, который мы слышим от практикующих оценщиков, утверждающих, что измененные старые и новые стандарты оценки стали менее конкретными, размытыми и допускают возможность трактовки. На наш взгляд, это инерция мышления оценщиков, когда удобно следовать букве закона вместо выстраивания линии защиты собственной позиции на основе логики, здравого смысла и аргументации. Именно на развитие института профессионального суждения направлено создание «облегченных» системных стандартов (ФСО № 1, 2, 3) и профильных ФСО. Этот путь уже прошли бухгалтерские и аудиторские компании, а сейчас пришло время оценочной деятельности.

Для удобства приведем таблицу изменений и дат вступления в действие изменений и новых стандартов оценки.

Приведем основные изменения в ФСО и рассмотрим значимые для положения вновь вводимых ФСО. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»:

• разрешает использовать цены предложений в сравнительном подходе;

• дает определение существенности, хотя и требующее пояснений и трактовки;

• дает право определять необходимость применения подходов;

• позволяет делать вывод об интервале стоимости, если указано в задании на оценку.

В федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» обращается внимание на то, что при осуществлении оценочной деятельности используются рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая виды стоимости объекта оценки. Однако данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

В тексте федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» изменен список обязательных разделов отчета об оценке, а принципы оценки становятся рекомендуемыми («должен придерживаться»), а не обязательными. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы: а) основные факты и выводы; б) задание на оценку; в) сведения о заказчике оценки и об оценщике; г) допущения и ограничительные условия; д) применяемые стандарты; е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки; ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, влияющих на его стоимость; з) описание процесса оценки объекта оценки; и) согласование результатов; к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы.

В соответствии с федеральным стандартом оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы. При этом в ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками) без проведения повторной оценки. Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства РФ и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

Отдельного внимания заслуживают новые стандарты оценки. На наш взгляд, во многом они едины в подходе к составлению и отражению информации. Это относится к стандартам оценки недвижимости, машин и оборудования и даже бизнеса. При этом следует уделить внимание стандарту № 9 «Оценка для целей залога»: глубину и влияние изменений, заложенных в нем, еще предстоит оценить на практике. Так, при оценке имущества, являющегося частью комплекса имущества, исходя из допущения, что реализация данного имущества будет проводиться в составе комплекса имущества, стоимость объекта оценки определяется как часть стоимости комплекса имущества, приходящаяся на оцениваемое имущество при реализации всего комплекса имущества. Данное допущение должно указываться в задании на оценку. При этом стоимость специализированного имущества, под которым для целей стандарта понимается имущество, не подлежащее продаже отдельно от всего комплекса, частью которого он является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением или другими свойствами (далее — специализированное имущество), определяется как часть стоимости комплекса имущества.

Задание на оценку для целей залога должно содержать дополнительную информацию об особенностях проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют; о порядке и сроках предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации; о необходимости привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки). Если на этапе подготовки задания на оценку любой из сторон договора определена (выявлена) необходимость привлечения отраслевых экспертов, то такое условие должно быть включено в задание на оценку. Использование прогнозных данных заказчика или собственника объекта оценки без проверки их осуществимости и соответствия независимым от заказчика рыночным данным не допускается.

При оценке имущества, связанного общим функциональным назначением (далее — комплекс имущества), необходимо проведение анализа возможности независимого функционирования и реализации имущества отдельно от иных активов, входящих в состав комплекса имущества.

В качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости. Центральный банк России уже давал рекомендацию по определению стоимости имущества, ограниченного сроком экспозиции. В случае оценки специализированного имущества как части комплекса имущества ликвидность такого имущества может быть определена как ликвидность комплекса имущества, составной частью которого оно является. Данное допущение указывается в задании на оценку и отчете об оценке. При определении ликвидности объекта оценки оценщик должен обосновать сделанные выводы приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность объекта и сроки его рыночной экспозиции.

Скромное на первый взгляд положение о том, что допущения, используемые при проведении оценки, должны быть согласованы со всеми сторонами договора и отражаться оценщиком в отчете, на практике ведет к трехстороннему договору на оценку, где помимо заказчика и исполнителя оценки может появиться потребитель оценки, например, в лице банка или страховой компании.

Одним из краеугольных требований ФСО № 9 является то, что при построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных оценщику рекомендуется воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости объекта оценки. Все преимущества, существующие у собственника в отношении объекта оценки и условий владения и пользования им, отличающиеся от рыночных условий, не могут учитываться при оценке для целей залога, если они не сохранятся бесспорно при переходе права собственности на объект оценки иному лицу.

Подводя итог изложенному, можно сделать несколько лаконичных выводов:

• ФСО № 1, 2, 3 «облегчили» за счет передачи профильным ФСО полномочий по регулированию отдельных сфер оценки.

• Оценщик может приводить аналитику после даты оценки, если это доказывает его позицию.

• Изменились термины и определения в ФСО № 1, 2 и 3.

• По ФСО № 9 оценщик обязан указывать внутренние требования банков.

• Виды стоимости в ФСО № 2 не являются исчерпывающими, стали возможны другие виды стоимости.

• Исключен период проведения оценки.

• Ранее существовавшие допущения и ограничения разделили. Остались только допущения, а ограничения перенесены в профильные ФСО.

• Появилось требование о полной идентификации юридического лица — заказчика оценки.

• Исключено требование о проверке достаточности и достоверности данных.

• Сократился процесс оценки, описанный в ФСО, но не фактический.

• Изменилась структура отчета об оценке.