Подходы к обращению взыскания и реализации залогового имущества

Одними из основных точек влияния на залоговый портфель и предпроблемные залоги являются корректное определение стоимости залогового имущества, его своевременная переоценка, выявление факторов, влияющих на срок экспозиции имущества при его продаже, и другие. В периоды экономических спадов значительную долю в деятельности банка занимает работа с проблемной задолженностью, в том числе реализация заложенного имущества.

Вопросы реализации имущества, выступающего залоговым обеспечением, регламентируются:

1. Гражданским и Налоговым кодексами РФ.

2. Федеральными законами, в том числе:

• Федеральным законом от 16.07.1998

№102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества»,

• Федеральным законом от 02.10.2007

№229-ФЗ «Об исполнительном производстве»,

• Федеральным законом от 26.10.2012 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

3. Положениями Центрального Банка Российской Федерации, например «Положением о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (утв. Банком России 26.03.2004 №254-п).

4. Постановлениями Высшего Арбитражного Суда и Определениями Верховного Суда, касающимися дел о реализации предметов залога, например Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

Сегодня в российской практике удовлетворение требований кредитора возможно за счет реализации предмета залога через исполнительное производство, банкротство компании либо путем заключения мирового соглашения. Последнее на данный момент на практике встречается редко, поэтому в рамках данной статьи мы рассмотрим исполнительное производство и банкротство.

Исполнительное производство

Стадия исполнительного производства начинается с возбуждения исполнительного производства судебным приставом-исполнителем. Решение о возбуждении или отказ от возбуждения исполпроизводства пристав принимает в течение трех дней со дня получения исполнительного листа. Исполнительные документы могут быть предъявлены к исполнению в течение трех лет.

После проведения процедур по установлению имущества судебным приставом оно передается на реализацию в специализированную организацию, где установлен срок реализации два месяца.

Публичные торги по продаже залогового имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения.

Собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества

Наиболее важным моментом с точки зрения кредитора-залогодержателя является установление начальной продажной цены, от которой начнутся торги. Как правило, для установления начальной продажной цены суд привлекает специалистов-оценщиков. Стороны судебного разбирательства представляют данные об оценочных компаниях либо независимых оценщиках, готовых произвести оценку, но решение о том, кто именно будет осуществлять работы, выносит суд.

Необходимо отметить изменения в подходах к определению начальной продажной цены, вступивших в действие с 1 июля 2014 года. Так, в Законе об ипотеке (ст.54) есть положение, что начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика. Она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Аналогичная норма действовала и для движимого имущества и была указана в пункте 11 статьи 28.2 Закона «О залоге». Однако с 1 июля 2014 года закон не действует. Получается, что в отношении недвижимого имущества положение о 80% от рыночной стоимости действует, а в отношении движимого имущества — нет. Причем касательно перспектив отмены данной нормы для недвижимого имущества можно предположить, что это маловероятно, так как ее повторно подтвердило Определение Конституционного суда от 4 февраля 2014 года.

После утверждения судом начальной продажной цены начинаются торги. Торги считаются не состоявшимися в случаях, когда:

• явилось менее двух покупателей;

• не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

• лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

В этом случае в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные данной ипотекой.

Если залогодержатель не приобретает имущество, то не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена снижается на 15 %.

В случае, если повторные торги также будут признаны несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести заложенное имущество по цене на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах.

Если торги состоялись, то выигравшим торги считается лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Покупателю необходимо внести сумму, за которую куплено имущество, в течение 5 дней после торгов за вычетом ранее внесенного задатка (не превышает 5%).

Если имущество не будет реализовано на торгах в рамках исполнительного производства, банку в большинстве случаев приходится брать его на баланс. При этом банк может сам оказаться должником, приняв на баланс имущество. Это происходит, когда цена, указанная в постановлении судебного пристава-исполнителя, превышает сумму ссудной задолженности. Банк оставляет имущество за собой и одновременно выплачивает соответствующую разницу должнику.

Банкротство

В случае банкротства (конкурсного производства) порядок и условия проведения торгов заложенным имуществом определяются залоговым кредитором. Собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.09 № 58), но начальную продажную стоимость определяет оценочная компания, которую нанимает арбитражный управляющий.

Если первые торги признаны несостоявшимися по причине отсутствия покупателей или незаключенного договора купли–продажи, проводятся вторые торги, где начальная цена устанавливается на 10% ниже установленной на первых торгах.

Если вторые торги признаны несостоявшимися, то кредитор может оставить предмет залога за собой по стоимости на 10% ниже начальной продажной цены на двух торгах.

В случае банкротства возможно дальнейшее продолжение реализации объекта залога путем публичного предложения. При этом залоговым кредитором определяется шаг снижения цены (например 5%), а торги могут идти неограниченное количество туров вплоть до продажи объекта или «обнуления» его цены.

Важным отличием процесса реализации в банкротстве от исполнительного производства является возможность кредитора не принимать объект на баланс без прекращения ипотеки.

После того как торги признаны состоявшимися (как при исполнительном производстве, так и при банкротстве), наступает этап распределения суммы, вырученной на торгах. Сумма, вырученная от реализации имущества, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями (в порядке очередности на основании данных ЕГРП). После удовлетворения требований всех залогодателей распределяются суммы неустойки, штрафы.

Существуют особенности распределения денежных средств. Когда заемщик и залогодатель одно лицо, 80% вырученных средств направляется на погашение требований залогового кредитора, а 20% «распадаются» на 15% для погашения требований I и II очереди и 5% — на погашение расходов управляющего. После полного погашения требований I и II очереди (п. 2.1 ст. 138 Закона о банкротстве) проводится погашение непогашенных требований залогового кредитора именно по кредитному договору, далее погашение текущих платежей и расчеты с кредиторами III очереди в общем порядке. Когда заемщик и залогодатель разные лица, то, как правило, погашение долгов идет по двум сценариям:

1. Если выручка от продажи залога превышает размер требований залогодержателя согласно реестру, погашение требований залогового кредитора осуществляется за счет указанной выручки в пределах размера требования, обеспеченного залогом.

2. Если выручка от продажи залога ниже размера требований залогодержателя согласно реестру, погашение требований залогового кредитора осуществляется в пределах указанной выручки. После передачи выручки залоговому кредитору его требования к залогодателю считаются погашенными в полном объеме.

Описанные механизмы взыскания и реализации залогового имущества непосредственно связаны с залоговой службой банка, которая сопровождает залог на всем периоде задолженности. Далее разберем более подробно роль залоговой службы в работе с проблемными залогами.

Что учесть сотруднику залоговой службы

Опыт и практика работы с залогами позволяют выделить ряд параметров, которые следует учитывать при оценке имущества.

К указанным параметрам относятся:

• инвестиционный компонент,

• долгосрочный договор аренды,

• состав имущества (межевание),

• обоснование залогового дисконта,

• своевременная переоценка.

Инвестиционный компонент

Оценка имущества, передаваемого в залог, должна исключать инвестиционный компонент. То есть имущество оценивать не под конкретного собственника, а учитывать стандартного покупателя.

Например, в залог передается коммерческая недвижимость с долгосрочным арендатором. В ходе оценки банку необходимо определить наиболее вероятную ставку аренды по аналогичной недвижимости и сравнить ее с арендной ставкой, указанной в анализируемом долгосрочном договоре. Занижение ставки относительно среднерыночных будет являться обременением для данного объекта. Предпочтительнее в данном случае выводы по стоимости такого объекта основывать на доходном подходе, так как продаваться объект будет как арендный бизнес, генерирующий доход ниже среднерыночного.

Долгосрочный договор аренды

Оценку стоимости арендной недвижимости следует проводить с учетом возможных к заключению долгосрочных арендных договоров с объектом оценки. Аренда может стать как обременением и послужить основой для дисконта к стоимости недвижимости, так и защитным механизмом от потерь собственника имущества и основой для премии к стоимости недвижимости. Однако здесь следует помнить об инвестиционном компоненте.

В случае, когда объект не сдан в аренду, необходимо зафиксировать в договоре залога необходимость согласовывать долгосрочные договоры аренды имущества, являющегося предметом залога.

Состав имущества (межевание)

Учет состава имущества при его оценке для целей залога предполагает, что на этапе обременения предлагаемого в залог имущества важно учитывать дальнейшую продажу объекта и потенциальные расходы, связанные с этим.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда в качестве залога предлагается коммерческая недвижимость большой площади. Реализовать подобный объект можно, только лишь оформив его в собственность не единым свидетельством, а размежевав, например, поэтажно.

Обоснование залогового дисконта

Проведение оценки стоимости закладываемого имущества залоговой службой отличается от подхода оценщика. Залоговику рекомендуется рассматривать имущество как «объект требования» с целью идентификации специфических рисков, которые берет на себя банк при принятии имущества в состав залогового портфеля. При этом сроки и порядок реализации могут отличаться от общепринятых для данного вида имущества (нетиповой срок экспозиции в силу требований регулятора). Это означает невыполнение основных допущений при определении рыночной стоимости объекта оценки и может являться отправной точкой для расчета залоговой стоимости. В таком случае залоговую стоимость имущества можно определить как стоимость реализации. Разница между рыночной и залоговой стоимостью является залоговым дисконтом.

Залоговый дисконт можно рассматривать как с точки зрения покрытия дисконтом соответствующих расходов, так и с точки зрения рисков, которым подвергается банк.

В первом случае залоговый дисконт рассчитывается таким образом, чтобы при реализации имущества по стоимости не ниже залоговой обеспечивались:

• погашение задолженности перед банком по кредиту в полном объеме (основной долг, проценты, штрафные санкции),

• оплата налогов при реализации имущества,

• оплата судебных издержек,

• иные расходы, связанные с обращением взыскания залогового имущества.

Альтернативный вариант определения залоговой стоимости как производной от рыночной стоимости, очищенной от рисков, которые принимает на себя банк с принятием имущества в залог: риск некорректной оценки, риск утраты, юридический риск, риск ликвидности и т.д.

Риск низкой ликвидности имущества является особенно важным. В Кредит Европа Банке принято категорировать две группы активов для целей залога:

• активы с удовлетворительной ликвидностью и сроком реализации до 180 дней,

• активы с низкой ликвидностью и сроком реализации более 180 дней.

При установлении сроков нормальной экспозиции мы ориентировались на нормы Положения 254-П, так как ликвидность объектов оценки неразрывно связываем с качеством категории обеспечения и ссуды. Процесс определения категории важен для корректного начисления резервов на возможные потери по ссудам.

Своевременная переоценка

Наконец, важно проводить своевременную переоценку имущества и заключать дополнительные соглашения к договорам залога, в особенности если стоимость имущества стала меньше, чем на момент заключения договора залога. При проведении переоценки необходимо «отслеживать» аналоги, использованные в первичных расчетах в сравнительном подходе к оценке. В случае, если аналоги выставлены на рынке дольше шести месяцев, необходимо повторно произвести анализ рынка, провести переговоры с посредниками и консультантами и при необходимости пересмотреть ликвидность объекта оценки, находящегося в залоге у банка.

Таким образом, можно сделать ряд заключений:

1. Важно управлять стоимостью взыскиваемого обеспечения на этапе начала кредитования заемщика и принятия имущества в залог.

2. Корректно рассчитывать стоимость имущества, определять залоговый дисконт и залоговую стоимость.

3. Своевременно переоценивать имущество и контролировать его состояние.

4. Учитывать накопленный опыт и риски взыскания имущества на стадии исполнительного производства и банкротства, так как возможности для управления залогом на данных этапах значительно скромнее.