Текст: Светлана Зубкова,

специально для «БО2b»

Требования к залогу

Ключевое требование к залогу — высокая ликвидность: «Мы должны иметь возможность реализовать заложенное имущество за приемлемую стоимость в максимально короткие сроки», — напоминает Станислав Гундар, начальник кредитного управления Банка проектного финансирования (БПФ). Кроме того, по его словам, заложенное имущество должно быть легко отчуждаемым, то есть таким, которое может быть изъято представителями банка в любой момент без существенных затрат на его демонтаж и транспортировку.

«Имущество должно принадлежать залогодателю на праве собственности, быть свободно от обременений со стороны третьих лиц», — добавляет Анета Майданюк, начальник управления корпоративного кредитования Московского кредитного банка. Должна также существовать возможность идентификации предмета залога, определения его местонахождения, чтобы банк в любой момент смог проверить наличие и состояние имущества.

По-прежнему актуальны требования по страхованию залогового имущества, обращает внимание Галина Опалишкина, директор кредитного департамента банка «СИАБ».

Проблемы кредитора

«Две наиболее распространенные проблемы, с которыми сегодня сталкивается кредитор, — это обесценение залогового обеспечения и снижение ликвидности залога в период действия кредитного договора», — поясняет общую ситуацию Анета Майданюк (Московский кредитный банк).

По ее словам, свое негативное влияние оказывают такие факторы, как снижение спроса на рынке и девальвация национальной валюты: «Например, компании был выдан кредит в размере 2 млн долларов под залог недвижимости оценочной стоимостью 2,5 млн долларов в августе 2008 года. На текущий момент в связи с падением цен на недвижимость в долларовом эквиваленте стоимость залога уже составляет 1,7 млн долларов, то есть часть долга будет непокрыта обеспечением. А в связи с тем, что спрос на недвижимость значительно сократился, для реализации залога потребуется больше времени, чем на момент выдачи кредита. Таким образом, ликвидность залога существенно снизилась», — рассказывает она.

«Начиная с августа 2008 года, то есть с момента прихода глобального экономического кризиса в Россию, произошло значительное снижение спроса, которое в полном соответствии с экономической теорией вызвало падение цен. Причем падение зачастую превысило величину дисконтирования рыночной стоимости имущества при залоге», — соглашается Станислав Гундар (БПФ). Таким образом, часть кредитов оказалась недостаточно обеспечена, что очень опасно, особенно в период экономических трудностей, уверен он.

«В текущих рыночных условиях основная трудность при реализации залогового имущества заключается в отсутствии денежных средств у покупателей», — вторит коллегам Галина Опалишкина («СИАБ»).

Кому дают кредит?

Худо или бедно, банки продолжают кредитовать юридических лиц. В числе заемщиков — клиенты банка либо компании, за которые поручаются государственные структуры, например Фонд поддержки малого бизнеса. В последнем случае ставка по кредиту может быть даже ниже среднерыночной.

Так, например, банк «СИАБ» активно сотрудничает с Фондом содействия кредитованию малого бизнеса. Поручительства предоставляются в случае отсутствия у заемщиков залогового обеспечения в полном объеме. «В этом году лимит банка «СИАБ» увеличен до 90 млн рублей по сравнению с 30 млн рублей в прошлом году. На такую сумму банк сможет предоставить кредиты малому бизнесу под поручительства фонда. Данная программа позволяет делить риски и является выгодной как для банков, так и для заемщиков, для которых открывается больше возможностей по получению кредита», — утверждает Галина Опалишкина («СИАБ»).

Хорошие и плохие залоги

По словам Галины Опалишкиной («СИАБ»), в настоящее время банкам интересны имущественные виды залогов (движимое и недвижимое имущество) и различные формы поручительства.

«В нынешней ситуации наиболее предпочтительны для банков залоги имущества, на которое существует устойчивый спрос, как правило, относящиеся к среднему ценовому диапазону в своей товарной группе, — говорит Станислав Гундар (БПФ). — Что касается нашего банка, то последним принятым залогом были векселя БПФ».

Станислав Гундар, начальник кредитного управления Банка проектного финансирования: «Наиболее предпочтительны залоги имущества, на которое существует устойчивый спрос, как правило, относящиеся к среднему ценовому диапазону в своей товарной группе».

«Залоговый портфель Московского кредитного банка диверсифицирован по всем направлениям, — говорит Анета Майданюк. — У нас в залоге есть и недвижимость, и оборудование, и транспорт, и товары в обороте. Например, бытовая и цифровая техника, компьютеры и комплектующие, спорттовары и пр.». Обеспечение должно удовлетворять определенным требованиям банка. В частности, в залог не принимаются объекты недвижимости, являющиеся памятниками архитектуры, антиквариат, будущий урожай, животные, драгметаллы и изделия из них, лекарственные средства и некоторые другие виды залога, рассказывает А. Майданюк.

Дмитрий Слонин, руководитель блока корпоративного кредитования Юниаструм Банка, считает очень хорошими залогами недвижимость по ценам, в два и более раза превышающим сумму кредита, ликвидное оборудование и транспорт. «Залог техники и автотранспорта остается приоритетным обеспечением, но залоговые дисконты, безусловно, будут отличаться от прошлогодних», — предупреждает он.

«Ряд банков продолжает успешно работать с залогом в форме товаров в обороте, — не сомневается Станислав Волков, ведущий эксперт департамента рейтингов финансовых институтов рейтингового агентства «Эксперт РА». — Например, достаточно ликвидны продовольственные товары». Так, от клиента, торгующего замороженными деликатесами, банк потребует заключить договор ответственного хранения деликатесов с хладокомбинатом, которому доверяют обе стороны. Таким образом банк сможет контролировать наличие залога, а в случае невозврата кредита реализация товара, принятого с дисконтом 60–70% к рыночной цене и хранящегося 5–6 месяцев, не составит проблем, рассуждает С. Волков.

«Товары в обороте бывают разные, — продолжает эксперт. — Явно плохой залог — мобильные телефоны, так как быстро выходят из моды и становятся неликвидными. Отчасти проблемы сотовых ритейлеров связаны с тем, что банки ужесточили подходы к оценке залогов и им отказали в новых кредитах». «Товарные запасы, сырье и материалы в настоящий момент не представляют ценности. Банк может рассматривать их как способ частичного обеспечения незначительной части кредита», — признает Дмитрий Слонин (Юниаструм Банк).

Однозначно банкам не интересны в виде залога акции, даже акции публичных предприятий, не сомневается С. Волков («Эксперт РА»).

Оценка залога

«В текущих условиях мы стали отходить от классических формул определения уровня достаточности обеспечения залога при выдаче кредита, — сообщает Галина Опалишкина («СИАБ»). – Каждый случай рассматривается отдельно, комплексно, учитывается стоимость залогового обеспечения с понижающим коэффициентом, уровень его ликвидности. Стоимость залогового имущества должна покрывать сумму кредита и процентов при условии применения дисконта в размере не менее 50%».

В обязательном порядке помимо залога банк тщательно оценивает финансовое состояние компании, прибыль в динамике, влияние на бизнес заемщика внешних факторов, связанных с изменением рыночных условий, добавляет Г. Опалишкина. «Финансовый поток деятельности клиента должен обеспечить погашение кредита в требуемый срок, и у банка не должно быть сомнений в способности клиента исполнять свои обязательства», — вторит ей Дмитрий Слонин (Юниаструм Банк).

По словам Станислава Гундара (БПФ), к оценке залога применяется очень простой подход: любая вещь стоит столько, сколько за нее готовы платить. «Если есть рынок по продажам аналогичного имущества, его стоимость можно определить по средним ценам сделок, так называемый сравнительный способ. Если рынка нет, то и связываться с этим залогом не стоит», — объясняет он.

В качестве залогового обеспечения банки принимают:

• недвижимость (здания, сооружения, помещения, земельные участки, права аренды и т.п.);
• оборудование (производственное, торговое и пр.);
• технические средства и транспорт;
• запасы готовой продукции, сырья и материалов;
• долговые обязательства банка (векселя и облигации);
• ценные бумаги, акции, доли в уставном капитале и пр.

Каждый залог оценивается индивидуально, но основными требованиями к залогу являются его ликвидность и достаточность для покрытия обязательств по кредиту.

Оценка залога может производиться либо специализированными оценочными фирмами, либо собственными службами банка, рассказывает Анета Майданюк (МКБ). После определения рыночной стоимости определяется залоговая стоимость обеспечения с учетом применяемых дисконтов согласно внутренним требованиям банка. Размер дисконта определяется в зависимости от вида имущества, степени его ликвидности, условий эксплуатации, производителя имущества и т.д. «Например, дисконт по оборудованию может составлять 20%, а дисконт по товарам в обороте — 40%. Залоговая стоимость обеспечения должна покрывать сумму обязательств по кредитному договору — сумму кредита и проценты за пользование кредитом», — поясняет она.

«Сумма предоставленного залога должна быть больше суммы кредита плюс проценты за срок кредитования с учетом издержек по судебному взысканию долга», — говорит Д. Слонин (Юниаструм Банк).

Чужой пример — другим наука

«В наш банк обратилась компания, которая занималась девелоперским бизнесом — сдачей в аренду недвижимого имущества», — рассказывает Дмитрий Слонин (Юниаструм Банк). Соответственно, арендные платежи являлись основным источником ее дохода и погашения кредита. «Мы просмотрели базу по арендополучателям, то есть все компании, которые арендуют помещение у нашего клиента, и обнаружили не очень значительную диверсификацию. Учли, что на рынке недвижимости сделок практически нет. Затем, исходя из всего комплекса факторов, было принято решение о том, чтобы взять недвижимость под более жестокий и справедливый дисконт — по цене в два раза меньше рыночной стоимости», — поясняет логику банка Д. Слонин.

Другая компания в качестве обеспечения по годовому кредиту предложила сырье. «Посмотрев динамику развития этой компании с учетом данных по доходам за IV квартал 2008 года, мы увидели снижение объемов бизнеса. В итоге приняли решение о том, что будет рискованно кредитовать данную компанию с таким залогом. Мы предложили потенциальному заемщику подумать о более твердых предметах залогов: недвижимости, автотранспорте, спецтехнике, то есть о надежном и ликвидном обеспечении, — рассказывает Дмитрий Слонин. — Мы отказываем в кредите под сырье и материалы. На сегодняшний момент это не приоритетные виды залогового обеспечения».

Заберут или реструктурируют?

«В случае возникновения невыплат по корпоративным кредитам наша реакция будет взвешенной. Каждый случай будет рассматриваться тщательно, с учетом всех существующих возможностей, — уверяет Галина Опалишкина («СИАБ»). — Действующими договорами о залоге предусмотрен досудебный порядок реализации имущества. Мы будем пользоваться этим правом, равно как и другими правами в соответствии с законодательством РФ».

«Когда предприятие испытывает временные трудности и есть перспектива стабилизации его финансового положения, банку выгоднее реструктурировать задолженность, в том числе под залог акций», — убеждена Анета Майданюк (МКБ). Если же перспектив у предприятия нет и существует высокая вероятность дефолта компании, то, по ее мнению, выгоднее реализовать залог для погашения задолженности.

«Если реализация залога быстрее ведет к погашению кредита, то забрать залог предпочтительнее, чем акции, — не согласен Дмитрий Слонин (КБ Юниаструм Банк). — Реструктуризация задолженности, безусловно, тоже возможна, но в этом случае заемщик должен быть лоялен по отношению к банку, иметь подтвержденный и обоснованный план реструктуризации, и кредит, безусловно, должен иметь обеспечение».

«В случае дефолта компании, если залог ликвиден и не обесценился, банк будет добиваться его реализации — ему нужны деньги «здесь и сейчас», — резюмирует Станислав Волков («Эксперт РА»). — И напротив, если залог (например, оборудование) малоликвиден, но генерирует денежный поток, банку выгоднее пойти на реструктуризацию».

Стоимость залогового имущества должна покрывать сумму кредита и процентов при условии применения дисконта в размере не менее 50%

На взгляд Станислава Гундара (БПФ), забирать залог нужно только в самых крайних случаях. Во всех остальных выгоднее дать заемщику возможность рассчитаться по кредиту, так как банк, не являясь торговой организацией, чаще всего при продаже залогового имущества несет потери. А в тех случаях, когда стоимость залога значительно выше задолженности, суд может отказать в обращении взыскания на предмет залога, мотивируя «несоразмерностью стоимости отчуждаемого имущества размеру обеспечиваемого обязательства», аргументирует С. Гундар.

Суды на стороне заемщика

Основная проблема, которая оказывает негативное воздействие на кредитора по залоговому обязательству, — это длительность судебных разбирательств, необходимых для изъятия и реализации заложенного имущества, возможность заемщика раз за разом опротестовывать решения судов, говорят эксперты.

Причем в настоящее время имеется тенденция, когда судебные инстанции, в том числе и арбитражные суды, чаще всего идут навстречу клиентам, а не банкам, при обращении взыскания на залоговое имущество: «Суд отказывает банковским учреждениям в аресте либо в реализации имущества ввиду общей экономической ситуации, которая повлияла на деятельность заемщика. Получается, проблемы банка интересуют суды меньше, чем проблемы компаний», — сетует Дмитрий Слонин (Юниаструм Банк).

«Если по движимому имуществу при согласии заемщика возможна досудебная реализация залога, то по недвижимому имуществу это запрещено законом», — напоминает Станислав Волков («Эксперт РА»). По его словам, банк вынужден ждать, пока идет разбирательство, держать на балансе просрочку и резервы. Да и залог за это время может обесцениться. В конечном счете свои возможные потери банк старается переложить на клиента в виде повышенной процентной ставки и повышенных дисконтов при оценке стоимости обеспечения, заключает он.

"Банковское обозрение для бизнеса", №1/3, февраль 2009 г.