Аналитики оценили, насколько эта схема целесообразна, какие налоговые и юридические нюансы необходимо учитывать и каков потенциальный финансовый эффект.

1. Экономическая целесообразность

По данным аналитического центра, Хамовники — один из самых дорогих районов Москвы. В первом квартале 2026 года средневзвешенная цена квадратного метра здесь достигала 3,0 млн рублей, на вторичном рынке — 792 тыс. рублей. Средняя стоимость двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м в новостройке Хамовников составляет около 180 млн рублей, на вторичном рынке — около 47,5 млн рублей.

Аналитики рассмотрели два сценария.

Сценарий 1: продажа новостройки и покупка вторичного жилья. При продаже квартиры за 180 млн рублей (срок владения — менее 5 лет) и покупке аналогичной по площади квартиры на вторичном рынке за 47,5 млн рублей высвобождается около 132,5 млн рублей. После уплаты НДФЛ (13% с дохода до 2,4 млн рублей и 15% с превышения) чистая выгода составляет ~110 млн рублей.

Сценарий 2: использование договора мены. При заключении договора мены между владельцем новостройки и собственником вторичного жилья с доплатой, согласно Постановлению Конституционного Суда РФ № 1-П от 15 января 2026 года, налогообложению подлежит только положительная разница между кадастровыми стоимостями обмениваемых объектов. Как подчеркнул КС РФ, мена принципиально отличается от купли-продажи, и налогообложению подлежит только фактический доход, поэтому надо будет из разницы вычесть еще первичные расходы на приобретение новостройки.

2. Юридические аспекты и налоговые риски

Аналитический центр выделяет ключевые факторы, влияющие на налоговую нагрузку:

• Минимальный срок владения. По общему правилу, для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости требуется владение более 5 лет. Срок сокращается до 3 лет, если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, приватизирована или является единственным жильем.
• Прогрессивная шкала НДФЛ. Доход до 2,4 млн рублей облагается по ставке 13%, свыше — 15%.
• Правило «70% кадастровой стоимости». При продаже недвижимости по цене ниже 70% кадастровой стоимости налоговая база определяется исходя из 70% кадастровой стоимости.
• Особенности договора мены. КС РФ в Постановлении № 1-П указал, что при обмене недвижимости нельзя применять правила налогообложения, установленные для купли-продажи. Налогом облагается только та сторона, которая получила выгоду в виде разницы между стоимостью полученного и переданного имущества.

3. Гипотетический сценарий

Аналитический центр смоделировал ситуацию: собственник двухкомнатной квартиры в Хамовниках (180 млн рублей) продает ее и приобретает аналогичную квартиру в более доступном районе Москвы (например, в Раменках — 488,5 тыс. руб./кв. м) или в Новой Москве (183,3 тыс. руб./кв. м), где стоимость квартиры составляет 30-40 млн рублей. Высвобождается 120-150 млн рублей.

Что можно сделать с этими средствами?

• Инвестиции в коммерческую недвижимость или приобретение паев ЗПИФа. Доходность стрит-ритейла в Москве составляет 8,5–14%, складов — 12,5% годовых.
• Инвестиции в перспективные регионы. Например, Дальний Восток с дальневосточной ипотекой под 2% показывает IRR до 22,82%.

Источник: АСТОРИУС