Финансовая сфера

Банковское обозрение


  • Ипотечный баланс
05.04.2022 FinRetailFinTechАналитика

Ипотечный баланс

XX Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России» прошла в Москве 29 марта 2022 года


В ходе пленарного заседания «Вызовы 2022 года» Евгений Шитиков, директор розничных продуктов Банка «ДОМ.РФ», подтвердил, что в рамках принятых правительством мер по итогам первых месяцев 2022 года зафиксировано увеличение доли семейной и льготной программ с растущей динамикой и уменьшением долей вторичной программы и рефинансирования. Банк начал принимать заявки на оформление кредитов на покупку квартир в новостройках по программе «Льготная ипотека с господдержкой» на новых условиях. К концу марта в банк поступило уже более 500 «соответствующих заявок от потенциальных заемщиков».

Евгений Шитиков («ДОМ.РФ»). Фото: AK&M

Рост доли выдачи ипотеки по государственным программам подтвердил и Евгений Дячкин, вице-президент ВТБ. Если в 2021 году в ВТБ выдача ипотеки составила 40%для вторичного рынка и по 30% для рефинансирования и первичного рынка, то в первые месяцы 2022-го первичный рынок жилья занимает уже 80%. По мнению Евгения Дячкина, изменение программы господдержки по ипотеке повысит ее доступность. 

Евгений Дячкин (ВТБ). Фото: AK&M

Вторичный рынок замрет на три-четыре месяца, до снижения ставки, подчеркнула Татьяна Ушкова, председатель правления Абсолют Банка. Она отметила, что первичный рынок тоже ждут изменения. Правила распределения между банками денег от государства по программам льготной ипотеки будут основаны на объемах, в которых они кредитуют застройщиков. Поэтому на рынке ипотеки на новостройки останется только несколько крупных игроков.

Татьяна Ушкова (Абсолют Банк). Фото: AK&M

Рустам Азизов, руководитель управления ипотечного кредитования ГК «А101», сообщил, что в марте 2022 года на фоне роста ипотечных ставок до 22-23% доля сделок на первичном рынке жилья составила около 50%, хотя в конце 2021 года она превышала 70%, а средняя сумма одобренной сделки сократилась на 15%. По мнению Рустама Азизова, комбинированные ипотечные программы, перенос комиссии банков за субсидированные программы на момент раскрытия эскроу-счетов могут стать наиболее эффективными инструментами снижения ипотечных ставок для населения.

Рустам Азизов (ГК «А101»). Фото: AK&M

«Льготная ипотека под 12% с расширенным лимитом стала хорошим сигналом рынку и базовой возможностью стимулировать ипотечный спрос в сложившихся условиях. Однако полностью полагаться на государство неправильно, нужны рыночные инструменты снижения ставки. Среди них — комбинированные ипотечные программы, сочетающие господдержку и субсидии от девелоперов. Их цель — приблизить условия к тем, что сейчас действуют в рамках программы той же “семейной ипотеки”», — отметил  Рустам Азизов.

Еще одним примером комбинированных программ, по мнению эксперта ГК «А101», могут стать коллаборации ипотечных государственных программ с рассрочками от застройщиков или программы категории «ипотека траншами», где основная сумма кредита выдается только после ввода дома в эксплуатацию.

«В первом транше размер ежемесячных платежей даже по ставке выше 20% находится на приемлемом для большинства клиентов уровне из-за небольшой суммы кредита, а вот второй транш девелоперы могут субсидировать», — сказал Рустам Азизов и добавил, что изменение подхода к банковской комиссии в рамках субсидированных программ позволило бы еще сильнее снизить ставку для покупателей жилья: «Сейчас комиссия действует сразу после того, как покупатель заключит кредитный договор. Однако в схеме эскроу-финансирования у девелоперов нет своих денег, поэтому практически любая субсидированная программа требует от девелопера расширения кредитных лимитов. Если перенести уплату комиссии на момент раскрытия эскроу-счетов, это снизит общий уровень кредитной нагрузки на девелопера и позволит ему предлагать клиентам более привлекательные условия».

Кирилл Холопик, руководитель портала ЕРЗ.РФ (Единый ресурс застройщиков), в своем выступлении сравнил нынешнюю ситуацию с кризисом 2014 года. По его мнению, инфляция будет ниже, чем в 2014 году, и за полгода ставка ЦБ может вернуться на уровень 12% и ниже. Вслед за ней начнут снижаться и рыночные ставки. Эксперт отметил, что строительство спасет льготная ипотека, 269 млрд рублей — объем господдержки, который поможет банкам обеспечить высокие темпы выдачи ипотечных кредитов. Главное — не допустить остановки продаж. Вывод новых проектов на рынок сократился в четыре раза. Изменить ситуацию поможет субсидирование ставки проектного финансирования до 15%. По прогнозам ЕРЗ.РФ, ставка проектного финансирования снизится до 15% через три месяца, и субсидирование уже не понадобится.

Вячеслав Дусалеев, генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный», рассказал о текущей ситуации по спросу на рынке недвижимости. По данным сервиса «Метр квадратный», число сделок на платформе в первом квартале 2022 года выросло по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В начале марта покупатели торопились взять кредит по ранее одобренным ставкам. Сейчас наблюдается снижение числа ипотечных сделок, но несмотря на это, показатели находятся на уровне 2021 года. Эксперт подчеркнул, что поскольку в сегменте ипотеки не было радикального снижения спроса, рынок недвижимости сможет адаптироваться к новым реалиям.

Вячеслав Дусалеев («Метр квадратный»). Фото: AK&M

Цифровизация системы ипотечного кредитования 

Олег Комлик, заместитель управляющего директора банка «ДОМ.РФ», рассказал о планах кредитной организации и Росреестра по развитию рынка электронных закладных. По его словам, восемь кредиторов сейчас выпускают электронные закладные в промышленных масштабах: Сбер, ВТБ, «Открытие», «Дом.РФ», «Тинькофф», Совкомбанк, Росбанк и «Уралсиб». Семь кредиторов выпустили единичные закладные, готовятся к запуску «пилотов»: Абсолют Банк, Газпромбанк, Промсвязьбанк, «Зенит», Транскапиталбанк, Райффайзенбанк, Металлинвестбанк. 

Олег Комлик («ДОМ.РФ»). Фото: AK&M

Сергей Белокопытов, начальник управления стратегического развития и цифровой трансформации Росреестра, дополнил, что доля электронной ипотеки в России к концу 2021 году достигла 80%, а электронные запросы на предоставление сведений ЕГРН превысили 93%. По состоянию на 1 января 2022 года Росреестром в ЕГРН зарегистрировано более 223 млн прав, почти 174 млн объектов поставлено на кадастровый учет.

Сергей Белокопытов (Росреестр). Фото: AK&M

По данным Росреестра, в феврале 2022 года доля сделок за сутки в рамках проекта «Ипотека за 24 часа» составила 73% общего количества электронных ипотек, превысив на 5% среднее значение за четвертый квартал 2021 года. В среднем сделки за январь и февраль 2022 года регистрировались за 13 часов. В марте доля сделок, которые были зарегистрированы за сутки, возросла до 76%.

Екатерина Жженова, руководитель дирекции развития ипотечного кредитования банка «Уралсиб», отметила, что существует категория ипотечных сделок, по которым не удается уложиться в контур «Ипотека за 24 часа». Это касается регистрации сделок с залогом при участии депозитария, который оформляет документы в течение суток. По этой причине большая часть сделок регистрируется за два-три дня.  

В настоящее время Росреестр ставит перед собой задачу обеспечения регистрации сделок за один час. Для этого в 2021 году ведомство запустило проект «Цифровой помощник регистратора», важным элементом которого является применение машиночитаемого права. Уже в начале апреля в Новгородской области стартует опытная эксплуатация регистрации права собственности на квартиру с привлечением кредитных средств банков, то есть речь идет именно об ипотечных сделках. Процессы будут проходить с использованием модуля распознавания документов, в том числе отсканированных в МФЦ, и модуля машиночитаемого права, задача которого — выдергивать из документа основные параметры сделки и переносить их в необходимые места электронного заявления. Для обеспечения корректности работы системы, в том числе в части соблюдения российского законодательства, будет осуществляться аналитика машиночитаемого права. 

Также планируется создать сервис предпроверки документов. Это значит, что прямо в МФЦ при сканировании документов и передаче их в модуль Росреестра данные будут моментально переработаны и представлены на предпроверку заявителю. Если заявитель увидит несоответствие данных, регистрация сделки будет приостановлена. К концу 2022 года данный проект будет масштабирован на территорию всей России.

Уже 29 июня 2022 года Росреестр перестанет обмениваться бумажными документами со всеми МФЦ. Документы будут приниматься и храниться только в МФЦ, а Росреестр будет получать их отсканированные копии, с которыми и будет осуществляться вся дальнейшая работа.

Также в 2022 году Росреестр запускает проект «Дом из дома» (второе название — «Виртуальная комната сделок»). В 2020 году его анонсировали, в 2021-м велась подготовка, в том числе в части финансирования, к концу 2022 года Росреестр планирует представить проект рынку. Ресурс позволит любому юридическому или физическому лицу пройти полный цикл сделки с недвижимостью, начиная с выбора объекта. Сергей Белокопытов подчеркнул, что Росреестр будет работать со всеми агрегаторами недвижимости и банками, которые захотят взаимодействовать с ведомством по использованию данного модуля.  

ГК «А101» уже регистрирует около 98% сделок в электронном виде. Об этом заявила Татьяна Файнблит, директор внедрения цифровых сервисов ГК «А101». Это дает снижение операционных затрат на 33%, снижение упущенной выгоды из-за сокращения сроков регистрации, а также повышение сервиса для клиентов.

Татьяна Файнблит (ГК «А101»). Фото: AK&M

Эксперт отметила, что число банков, в которых в прошлом году была возможна полная онлайн-сделка без посещения офиса, выросло до шести. Доля онлайн-продаж с ипотекой в среднем растет на 50% в месяц. Это улучшение сервиса для клиента, снижение затрат на оформление документов.

Данными Росстата по программе индивидуального жилищного страхования поделилась Валерия Мозганова, руководитель направления «Недвижимость» Business FM: «За январь-февраль в стране введено 20,3 млн квадратных метров жилья, при этом из них 62,1% относятся к ИЖС. Одновременно среди этого объема введенного индивидуального жилья очень маленькую долю занимают проекты, относящиеся к системным застройщикам. А если говорить об ипотечном кредитовании, то в общем объеме всех ипотечных сделок ИЖС оно заняло около 2%».