Ипотечные облигации не продаются

Сейчас банки, занимающиеся ипотекой, испытывают острую нехватку длинных средств. Кредиты на покупку жилья являются долгосрочными размещениями (на срок от 10 до 30 лет). И если банк не будет одновременно с их выдачей привлекать долгосрочные деньги, то между активами и пассивами рано или поздно возникнет недопустимый дисбаланс. Ликвидировать диспропорцию можно несколькими способами. Первый — банк формирует пул ипотечных закладных (ценных бумаг, выданных под ипотечный кредит) и выпускает под этот пул ценную бумагу — ипотечный сертификат участия или ипотечную облигацию. Второй способ — кредитная организация продает пул другому банку или же ПИФу.

Продать пул сторонним банкам — сложная задача, мало кто имеет длинные деньги на такое приобретение. Чужие ипотечные портфели по зубам только единичным банкам, да и то лишь тем, у которых собственниками являются государство или иностранцы. К тому же у покупателей высокие требования к качеству кредитного портфеля: единые же стандарты ипотечного кредита в России еще не сформировались, наиболее состоятельные покупатели стремятся к внедрению своих собственных стандартов, но это дело небыстрое. Поэтому случаи продажи ипотечных кредитных портфелей на российском рынке бывают, но повседневной практикой их не назовешь.

А рефинансировать ипотечный кредит первым способом (то есть за счет выпуска бумаг) сейчас вообще невозможно. Выпуск сертификатов и облигаций регулирует закон «Об ипотечных ценных бумагах», принятый в прошлом году. Однако этот закон до сих пор не работает из-за громадного количества несостыковок. К тому же, чтобы механизм выпуска такого рода бумаг заработал, Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) должна выпустить серию подзаконных актов. Чиновники обещают, что исправят все недочеты до 2006 года. Но пока этого не произошло, в бой идут ипотечные ПИФы. Паевые фонды — проверенный временем, «обкатанный» инструмент. Участники рынка и инвесторы отлично представляют себе, чего следует ожидать от подобных инвестиций, как максимально эффективно использовать механизм ПИФа. И с законодательством на рынке коллективных инвестиций куда больший порядок, нежели на гипотетическом рынке ипотечных облигаций.

Деньги на ипотеку лежат близко

Ипотечные ПИФы появились в текущем году и стали позиционировать себя как альтернативу ипотечным ценным бумагам, а также иным инструментам рефинансирования. Пока что быть альтернативой им удается легко. Как известно, банки еще не могут выпускать под свои пулы ценные бумаги, и в ближайшие месяцы такая возможность не предвидится. Другие источники рефинансирования неэффективны, в то время как ипотечные фонды предоставляют банкам «реальные деньги». Схема работы ипотечных ПИФов выглядит так. Управляющие компании выкупают у банков пулы закладных и затем выпускают под них ценные бумаги — паи, которые затем продают инвесторам. Последние в свою очередь ежеквартально получают фиксированный доход.

Основная часть дохода формируется за счет регулярных выплат по ипотечным кредитам, которые граждане вносят в кассы банков. Банки перечисляют эти деньги в ПИФы, удерживая свою комиссию. Управляющая компания также не забывает «снять» свою комиссию. Учитывая то, что основная масса ипотечных кредитов сейчас выдается под 15—18% годовых, доходность паев составляет минимум 12% годовых, что опережает уровень инфляции. В связи с этим пай ипотечного ПИФа вступает в клинч с банковскими депозитами, средняя доходность по которым сейчас составляет 8,5% годовых. Другая категория инвесторов, которым может быть интересен ипотечный ПИФ, — это негосударственные пенсионные фонды и страховые компании, которые располагают длинными инвестиционными ресурсами и заинтересованы в инвестировании в надежные и относительно доходные финансовые инструменты.

Ипотечные паи на бирже

Сегодня в России работают три ипотечных ПИФа: «НВК — Городская ипотека» (создан Городским ипотечным банком и УК «НВК»), «Первый ипотечный» (основатели — Росбанк, АИЖК и УК «ЯМАЛ») и «Югра ипотечный фонд» (создан УК «РЕГИОН Девелопмент» совместно с Ханты-Мансийским негосударственным пенсионным фондом). Однако уже к концу года их численность может вырасти до десяти. А в будущем году, по прогнозам, таких фондов будет порядка двадцати. Все три фонда рефинансируют кредиты банков, занимающихся ипотекой. «Югра ипотечный фонд» выкупает закладные у организаций, выдающих кредиты жителям Ханты-Мансийского округа. «НВК–Городская Ипотека» инвестирует в бумаги, оформляемые Городским ипотечным банком при выдаче ипотечных кредитов. «Первый ипотечный» планирует выкупать ипотечные закладные у Росбанка. Пока же он выкупает бумаги у АИЖК и за счет них формирует состав имущества фонда. Аналитики неоднозначно оценивают перспективы ипотечных ПИФов. Максим Капитан из УК «Менеджмент Центр» считает, что ПИФы со временем станут гораздо более востребованными как инструмент секъюритизации, но пока, как показывает опыт, количество ипотечных кредитов в стране совсем не так велико, а качественных ипотечных кредитов еще меньше. А Кирилл Тремасов из Банка Москвы уверен, что сегодня ПИФы как инструмент секъюритизации могут быть интересны только маленьким кредитным организациям.

Но пока аналитики расходятся во мнениях, ипотечные ПИФы не останавливаются на достигнутом и начинают формировать новый рынок — организованного обращения ипотечных паев. В конце сентября на ММВБ вышел фонд «НВК — Городская Ипотека». По словам гендиректора УК «НВК» Салавата Халилова, это позволит сделать паи ликвидными. Он сообщил, что доходность паев «НВК» составляет 12,3% годовых, а надежность сравнима с бумагами госзайма.

Следующим на биржу собирается «Первый ипотечный» фонд. По словам Анатолия Кудинова, исполнительного директора УК «ЯМАЛ» (управляет этим фондом), биржа даст возможность инвесторам более просто приобретать паи с использованием механизма биржевых сделок. Дело в том, говорит он, что совершение внебиржевых сделок с паями более трудоемко, так как требует открытия новыми владельцами лицевых счетов в реестре владельцев инвестиционных паев, для чего требуется предоставление пакета документов. А на бирже у всех счета есть. В том числе и у потенциальных приобретателей паев — пенсионных фондов.

В отличие от них «Югра ипотечный фонд» пока не торопится на биржу. «Сейчас в нашем фонде один институциональный инвестор, фонд находится в процессе формирования портфеля ипотечных кредитов», — пояснил «БО» руководитель направления управления активами ГК «РЕГИОН» Андрей Жуйков. По его словам, выход на биржу будет возможен в будущем, после наполнения фонда и проведения дополнительного выпуска паев.

По мнению специалистов, пока ПИФы не годятся для рефинансирования других потребительских портфелей банков. Г-н Кудинов из УК «ЯМАЛ» считает, что есть три больших актива — это денежные обязательства, обеспеченные ипотекой, денежные обязательства из долевого строительства, которого нет, и ипотечные ценные бумаги, которых тоже нет. «В связи с этим реальным активом являются только ипотечные закладные, обеспеченные жильем», — резюмировал он.

Риски инвесторов ипотечных ПИФов

На 1 января 2005 года в России выдано около 1 млрд долларов ипотечных кредитов, средняя ставка по которым составляет 15% годовых в валюте. По мнению аналитиков, рынок ипотечного кредитования будет бурно развиваться в течение ближайших 3—5 лет. К 2010 году его объем достигнет 15 млрд долларов ипотечных кредитов для обеспечения россиян доступным жильем. За 2004 год российский фондовый рынок не принес инвесторам дохода, сравнимого с инфляцией (за прошлый год инфляция составила 11,7%). Таким образом, негосударственные пенсионные фонды и другие институциональные инвесторы находятся в поисках инвестиционных инструментов, которые были бы надежны (обеспечены недвижимостью) и доходны (на уровне 12—15% годовых).

В свою очередь ипотечные банки, ограниченные в долгосрочных ресурсах, вынуждены поддерживать ликвидность активов, но заинтересованы в увеличении объемов кредитования для повышения доходности операций. Стать своеобразным мостом по переводу «длинных» денег НПФ и страховых компаний в надежные и доходные инструменты могут ипотечные паевые инвестиционные фонды. Паи ипотечного ПИФа (ИПИФа) по надежности сравнимы с государственными ценными бумагами. Ниже приводятся два риска, которые потенциально присутствуют на этом рынке: дефолт заемщика и досрочное погашение кредита.

Случай № 1

Дефолт заемщика — прекращение периодических платежей со стороны заемщика.

Многолетняя история деятельности АИЖК (федеральный агент по ипотечному кредитованию) показала, что из 16 тыс. выданных кредитов «преддефолтными» стали всего семь, из которых шесть были разрешены в досудебном порядке, а один — в суде, в пользу кредитора. Это показывает малую статистическую вероятность наступления дефолта, объясняемую жестким отсевом заемщиков ипотечными банками. Один из вариантов избежать этого — при покупке ипотечных закладных у ипотечных банков требовать от последних обязательства по замене «дефолтных» закладных новыми.

Случай № 2

Досрочное погашение. Опыт деятельности ипотечных банков показывает, что каждый год 10% заемщиков гасят закладные досрочно, чем снижают общую доходность вложений в ИПИФы. Один из вариантов избежать этого — заменить досрочно погашенные закладные новыми, с той же доходностью, что и досрочно погашенные.

Предпочтения банков на рынке коллективных инвестиций

Специалисты выделяют три категории банков. Первая — это банки, которые не занимаются коллективными инвестициями самостоятельно. Они выполняют роль агентов сторонних управляющих компаний и получают за это комиссию. Один из них — Сбербанк, который не занимается коллективными инвестициями, потому что считает этот рынок пока слишком мелким для себя. Вторая категория — банки, создающие управляющие компании (УК «КИТ Финанс» (банк «КИТ Финанс»), УК «Райффайзен Капитал» (Райффайзенбанк), «УК Банка Москвы» (Банк Москвы) и пр.). Такие банки рассчитывают на то, что УК будут работать с недвижимостью и пенсионными деньгами, и заводят ПИФ в качестве инструмента, в который будут инвестировать широкие массы. Третья категория — это банки, создающие ОФБУ («Московский капитал», «Зенит», Абсолют Банк, Газпромбанк и пр.).