В 2019 году, как и прогнозировал ранее «Эксперт РА», рынку не удалось достичь рекордных значений 2018-го: банки выдали около 1,3 млн ипотечных кредитов на общую сумму 2,8 трлн руб­лей, что меньше показателей 2018 года на 14% в количественном и на 5% в денежном выражении (график 1). Благоприятная для заемщиков ситуация на кредитном и жилищном рынках в 2018-м сменилась некоторым охлаждением: в 2019-м развитие ипотеки ограничивали более высокий уровень ставок, который наблюдался в течение большей части года, рост цен на жилье и снижение объема выдач кредитов с низким первоначальным взносом из-за увеличения ЦБ РФ риск-весов по таким ссудам.

На фоне снижения объемов ипотечного кредитования замедлился и прирост ипотечного портфеля — до 17% против 24% годом ранее. Ипотека, которая традиционно была драйвером роста розничного кредитования, в 2019 году уступила место другим сегментам (график 2). Активному росту необеспеченного потребительского кредитования и автокредитов способствовали реализация отложенного спроса населения в условиях минимальных ставок за всю историю развития российского рынка и усиление фокуса банков на рознице на фоне сжатия других доходных сегментов, в частности корпоративных ссуд. Поддержку рынку автокредитования также оказала реализация госпрограмм на приобретение автомобилей.

В 2020-м ипотечный сегмент с высокой вероятностью покажет снижение не менее чем на 10% вследствие нестабильности на финансовых рынках. В условиях снижения спроса на ипотеку Банк России, вероятно, отложит рассматриваемое ранее введение показателя долговой нагрузки (ПДН) для ипотечных ссуд. Кроме того, государство может предложить дополнительные стимулирующие меры на рынке жилья для достижения целей, определенных национальными проектами.

Игра на повышение

В начале 2019-го на рынке наблюдался рост стоимости ипотечных кредитов после повторного повышения ключевой ставки в декабре 2018-го. Хотя с лета ставки перешли к активному снижению и к концу 2019-го опустились до 9% (график 3), в течение года уровень ставок был выше, чем в 2018-м (в среднем на 0,4 п. п.), что стало одной из причин замедления ипотечного рынка.

Вторая причина ослабления спроса на ипотеку — увеличение цен на недвижимость. Рост цен наблюдался как в сегменте «первички», так и на вторичном рынке, однако стоимость новостроек на фоне изменения механизма финансирования застройщиков росла более активно. Как следствие в 2019-м увеличился разрыв в ценах готового жилья и новостроек (график 4). Произошедший в прошлом году переход застройщиков к банковскому фондированию и работе через эскроу-­счета приведет к постепенному росту затрат на строительство по мере того, как будут завершаться проекты, которые сейчас достраиваются по старым правилам. По нашим прогнозам, в среднесрочной перспективе восходящая динамика цен на недвижимость сохранится, в том числе вследствие роста стоимости импортных строительных материалов и техники из-за скачка курсов. Кроме того, на фоне высокой волатильности на финансовых рынках в начале 2020-го может усилиться инвестиционный спрос на недвижимость как средство сохранения сбережений, что в течение года поддержит цены на жилье.

Долги надолго

На фоне стагнации реальных доходов населения и роста цен на жилье увеличился размер выдаваемых кредитов: доля наиболее популярных ссуд до 3 млн руб­лей в 2019-м существенно сократилась — с 64 до 57%, а средний размер ипотечного кредита вырос на 10% до 2,2 млн руб­лей. Рост размера ипотечных кредитов при отсутствии роста доходов неизбежно ведет к увеличению долговой нагрузки, поэтому для ее ограничения заемщики стали выбирать более длинные сроки кредитования — за 2019 год средний срок ипотечного кредита вырос на 1,5 года, до 18,2 лет. Об этом также свидетельствует резкое увеличение доли ипотечных ссуд сроком свыше 25 лет — с 12 до 17% объема выдач (график 5).

Однако, несмотря на ограниченный платежеспособный спрос населения на ипотеку, тенденция снижения размера первоначального взноса, которая наблюдалась в течение 2018 года, в 2019-м сошла на нет. Банк России с 1 января 2019 года повторно увеличил риск-веса по ипотечным ссудам с первоначальным взносом менее 20%. Массового роста требований к первоначальному взносу у банков не произошло, но ряд кредитных организаций отреагировал на эту меру введением в начале 2019-го надбавок к процентной ставке при уплате менее 20% в качестве первоначального взноса, что снизило привлекательность таких ссуд для заемщиков. Как следствие, по оценке Агентства, доля выданных ссуд с первоначальным взносом до 20% снизилась в 2019-м с 45 до 41%.

Госбанки потеснились

Банки из топ‑20 по объему ипотечного кредитования по итогам 2019 года показали разнонаправленную динамику — от почти двукратного падения до роста выдач более чем в три раза (график 6). Наибольший темп прироста, как и годом ранее, показал Альфа-­Банк (+203%), что позволило ему переместиться с 11-й на 4-ю позицию в рэнкинге и вой­ти в пятерку лидеров (табл. 1). Более чем в два раза увеличили ипотечные выдачи Промсвязьбанк (+138%) и банк «ФК Открытие» (+118%).

Общий объем кредитования у госбанков в 2019-м снизился в основном за счет сокращения выдач лидером рынка — Сбербанком (с 51 до 45%). При этом на фоне активизации кредитования частными банками произошло снижение концентрации ипотечного рынка на игроках с госучастием — их доля в выдачах снизилась с 87,5 до 85,1%.

Диагноз под вопросом

2020 год для ипотечного кредитования и других сегментов рынка будет характеризоваться существенной неопределенностью. Разрыв сделки ОПЕК+ на фоне пандемии коронавирусной инфекции COVID‑19 угрожает росту мировой экономики, оказывает давление на стоимость ключевых экспортных товаров России и усиливает волатильность на финансовых рынках. Ввиду высокой неопределенности на рынке Агентство рассматривает три сценария развития рынка: позитивный, умеренно негативный и кризисный.

Позитивный сценарий предполагает, что соглашение по объемам нефтедобычи будет достигнуто в короткие сроки, а распространения вирусной инфекции в РФ удастся избежать без применения жестких ограничивающих мер. В таком случае есть вероятность, что скачок валютных курсов в марте не приведет к существенному росту инфляционных рисков и не потребует от Банка России увеличения ключевой ставки. При данном сценарии объем выдач ипотеки по итогам 2020 года может вырасти на 10–15% и достичь 3,1–3,2 трлн руб­лей, а средневзвешенная ставка может снизиться до 8,5% к концу 2020-го, однако его реализацию мы оцениваем как невысокую.

Наиболее вероятным, по нашим оценкам, является умеренно негативный сценарий, который предполагает, что в 2020 году произойдут рост инфляции выше таргета в 4% годовых и как следствие увеличение ключевой ставки на 1–1,5 п. п. Его реализацию мы считаем вероятной при среднегодовой цене на нефть марки Brent 40–45 долларов США за баррель. Объем выдач ипотеки снизится по сравнению с 2019-м на 10–12% и составит 2,5–2,6 трлн руб­лей (график 7). Основное негативное влияние на объем выдач окажут рост ипотечных ставок до уровня 10% годовых и снижение реальных доходов населения, которое приведет к увеличению объема просроченной задолженности по ипотеке на 5–10% в течение года. В 2020 году банки столкнутся с серьезными вызовами по управлению качеством розничного портфеля ввиду снижения платежеспособности населения в условиях общего спада в экономике и роста цен, а также сокращения рабочих мест в ряде отраслей, наиболее подверженных влиянию пандемии. Рост розничных рисков будет накладываться на негативное влияние отрицательной переоценки ценных бумаг и ухудшение финансового положения корпоративных заемщиков. Хотя до конца 2020-го доля просроченной задолженности не превысит 1,5% портфеля, в перспективе двух-трех лет возможен более значительный ее рост в связи с выходом на просрочку части заемщиков, получивших кредиты в период ипотечного бума. Тем не менее поддержку качеству портфеля окажет закрепление с 2019 года в законодательстве возможности «ипотечных каникул» для заемщиков, попавших в трудную жизненную или финансовую ситуацию, что в долгосрочной перспективе повысит доверие к ипотеке в целом.

Кризисный сценарий рейтингового агентства «Эксперт РА» предполагает нарастание негативных явлений в экономике, отсутствие новых договоренностей по возобновлению сделки ОПЕК+, падение среднегодовой цены на нефть до 35 долларов за баррель, отказ от валютных интервенций ЦБ. Как следствие произойдут значительное обесценение руб­ля и существенный рост инфляции (до 7–8%) по итогам года. При таком развитии событий ключевая ставка будет увеличена до 9–10%, а проценты по ипотеке приблизятся к 12%. На фоне роста ставок спрос на ипотечные кредиты существенно снизится, а банки повысят требования к новым заемщикам (ограничение или прекращение кредитования клиентов «с улицы», рост требований к первоначальному взносу). При реализации кризисного сценария объем выдач ипотеки упадет на 20–25% и составит 2,1–2,2 трлн руб­лей. Данный сценарий также предполагает падение реальных доходов населения, что снизит платежеспособность заемщиков и может привести к росту просроченной задолженности в портфеле более чем на 10% в 2020 году.

По нашим оценкам объем выдач ипотеки снизится по сравнению с 2019-м на 10–12% и составит 2,5–2,6 трлн рублей

С учетом угроз платежеспособности населения из-за снижения экономической активности и роста инфляции на фоне рисков распространения коронавирусной инфекции и длительного периода нерабочих дней ипотечному рынку необходима поддержка со стороны государства. Кредитные каникулы, решение о которых принято в апреле, могли бы стать эффективным инструментом помощи ипотечным заемщикам в текущей ситуации. Однако принятое ограничение по максимальной сумме ипотечного кредита, при которой возможно обращение за каникулами (до 1,5 млн рублей), существенно сужает круг потенциальных получателей поддержки, поскольку не затронет большинство заемщиков крупнейших ипотечных регионов (Москва, Санкт-Петербург, Московская область), для которых характерен более высокий размер ипотечных кредитов, чем в целом по стране. Таким образом, чтобы механизм ипотечных каникул полноценно работал, необходимо снять ограничение на максимальный размер ипотечного кредита либо повысить лимит хотя бы до 3 млн рублей.

Помимо мер содействия действующим заемщикам может возникнуть необходимость поддержки ипотечного рынка в целом для сохранения доступа граждан к улучшению жилищных условий. Для этого может быть предусмотрен механизм, который хорошо зарекомендовал себя во время прошлого кризиса (2015–2016 годов) — госпрограмма субсидирования ипотечных ставок для широкого круга граждан, приобретающих квартиры на первичном рынке. Ее реализация также будет способствовать поддержке строительного рынка, который окажется под давлением из-за возможного увеличения банками ставок по ссудам и роста цен на импортные материалы и технику.

Как мы считали

Выводы аналитиков «Эксперт РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 января 2020 года и результатах анкетирования банков.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.

В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-­сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие 45 банков и финансовый институт развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ», на которые приходится, по оценкам Агентства, более 99% ипотечного рынка по объемам выдач.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

* Пунктиром обозначен темп прироста ипотечных кредитов в целом по рынку/span>

* На графике отражены прогнозные объемы выдач по двум наиболее вероятным сценариям

Таблица 1. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 2019 году

Источник: «Эксперт РА», по результатам анкетирования банков