Банковское обозрение

Финансовая сфера


20.03.2020 Аналитика
Снижать ставку нельзя повышать

Часто ставят знак равенства между снижением ставок по ипотеке и доступностью приобретения недвижимости. На деле рост доступности ипотеки при определенных условиях может приводить даже к снижению доступности жилья для населения. Как «делаются» ставки и что на них влияет?


Павел Самиев
Генеральный директор аналитического агентства «БизнесДром», председатель комитета «ОПОРЫ РОССИИ» по финансовым рынкам, заместитель директора Ассоциации развития финансовой грамотности (АРФГ)

Еще в феврале 2020 года можно было получить кредит на покупку жилья под 8,85% годовых без учета специальных программ по государственному субсидированию. Сегодня банки пересматривают принятые решения, повышая ставки на 0,5–1%, причем даже по одобренным ранее заявкам. Угроза эпидемии, развал сделки с ОПЕК, как следствие нестабильность на фондовых рынках, рост инфляционных ожиданий на фоне ослабления курса рубля вынуждают банкиров огорчать своих клиентов. Ведь выдавать длинные ипотечные кредиты по нынешним ставкам становится убыточно для кредиторов. Многие аналитики говорят, что велика вероятность повышения ключевой ставки с нынешних 6% до 7%. Это будет означать, что тогда все без исключения банки поднимут процент по ипотеке.

Но вот снизит ли это доступность покупки недвижимости — вопрос открытый. Кому-то покажется парадоксом, но рост доступности ипотеки не равен росту доступности жилья. Более того, последняя аналитическая записка Банка России, говорит о том, что доступность жилья в России несколько снизилась за последнее время из-за … улучшения условий ипотечного кредитования. Как такое возможно? Многое станет очевидным, если обратиться к среднему ипотечному платежу. Так вот, за два последних года при планомерном снижении ставок и удлинении сроков кредитования размер среднего ежемесячного платежа вырос более чем на 10%. Дело в том, что с уменьшением ставок, растет интерес к покупке недвижимости, то есть создается дополнительный спрос, в том числе инвестиционный. Это когда квартиры покупают не для проживания, а для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи, ведь на уровне котлована квартиры дешевле, после ввода в эксплуатацию — дороже. Понятно, что наплыв покупателей провоцирует рост цен на недвижимость. Статистика подтверждает: в России это и происходит. Как на рынке новостроек, так и на рынке вторичного жилья стоимость квадратного метра, по данным платформы «Домклик», за 2018-2019 годы выросла не менее чем на 20%.

А теперь вернемся к покупателю — в итоге ипотечники на покупку все той же квартиры вынуждены занимать у банка гораздо большую сумму, чем раньше. Возросла нагрузка на семейный бюджет, тратить на обслуживание кредита приходится больше. На фоне того, что реальные доходы населения в лучшем случае остаются прежними, такая ситуация явно снижает доступность жилья.

Можно также слышать разговоры о том, что ставку просто обязаны снизиться ради народа. Это — популизм, проистекающий из низкой финансовой грамотности. Уровень ставок зависит от множества факторов, и снизить их «волевым решением» невозможно. Более того, неоправданно низкие ставки в сочетании с бурным ростом ипотечного кредитования на фоне снижении доходов населения и ухудшения качества заемщиков повышают риски для макроэкономики страны. «Классика жанра» — «ипотечный пузырь» в США в 2007 году. А начиналось в Америке с низких ставок на ипотеку. На фоне максимально некритичной оценки заемщиков, обилия продуктов с минимальным первоначальным взносом или вообще без него выросла доля инвестпокупок, рисковых заемщиков, увеличилась просрочка. Все это привело сначала к спекулятивному росту цен на недвижимость, а затем к их резкому падению. В итоге обесценились ипотечные ценные бумаги и залоги. Поскольку ипотека имеет большой вес в ВВП Соединенных Штатов, обвал на их рынке недвижимости фактически спровоцировал мировой кризис.

Россия сделала выводы, Центробанк «держит руку на пульсе», чтобы не допустить риска надувания «ипотечного пузыря». Требования к резервам по рисковым кредитам и заемщикам довольно жесткие, поддерживается определенная ценовая стабильность. Поэтому ставки могут меняться во времени, поднимаясь и опускаясь в зависимости от конъюнктуры рынка. И говорить, что повышение ставки однозначно снижает доступность жилья, — неверно. А снижать ставки «сверху» до 2%, как предлагают некоторые, руководствуясь политической волей, — нереально.

При этом в России есть своего рода «резервы» для снижения ставок и их стабилизации на определенном уровне. Как отмечается в уже упомянутой аналитической записке Банка России, этому будет способствовать субсидирование части процентных платежей за счет бюджета через различные льготные программы. Аналитики подсчитали, что при субсидировании всего объема ипотечных кредитов на 1–2 процентных пункта дополнительные расходы бюджета не превысят 0,1–0,2% ВВП в год. Социальные выплаты в виде материнского капитала также в немалой степени играют на решение задачи, ведь для многих эти деньги означают возможность не копить на первый взнос годами, а использовать их для покупки квартиры в ипотеку здесь и сейчас. Доступ к собственной квартире может облегчить и снижение себестоимости строительства. Здесь один из вариантов — сокращение обязательств застройщиков по строительству социальной инфраструктуры с перекладыванием этих задач на бюджет.

Неоправданно низкие ставки в сочетании с бурным ростом ипотечного кредитования на фоне снижении доходов населения и ухудшения качества заемщиков повышают риски для макроэкономики страны. «Классика жанра» — «ипотечный пузырь» в США в 2007 году

Локальными способами помочь людям вписаться в существующие ипотечные рамки могут стать «продуктовые поправки». Сами банки говорят о возможности увеличения сроков кредитования, что снизит ежемесячную долговую нагрузку для заемщика. Многие банки делают это уже сегодня, в 2020 году достигнут исторический рекорд — 18 лет. Именно на такой средний срок сегодня большинство игроков готовы выдавать ипотеку.

И, конечно, главный фактор, делающий жилье доступным, — уровень доходов населения. Если повысятся зарплаты, то граждане смогут быстрее накопить на первый взнос чуть большую сумму. Это значит, что у банка можно взять меньше, на обслуживание кредита тратить не 40% семейного бюджета, а всего 20–30%. Но это уже выходит за рамки нашего разговора об ипотеке, который перемещает нас в область программ стимулирования развития малого бизнеса, трансформации социальной политики государства.

Что касается повышения финансовой грамотности, населению важно понимать в общем и целом, что влияет на доступность жилья, осознавать, что не только ставка по ипотеке играет здесь роль. Важно уметь оценивать собственные финансовые возможности при оформлении ипотеки, знать, как снизить платежи за счет рефинансирования, использования специальных условий по субсидированию ставок.




Читайте также

Сейчас на главной