Конкуренция банков за ипотечных заемщиков вступает в новую стадию. Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, что само по себе является следствием конкуренции, привело к тому, что клиенты банков, покупавшие жилье в кредит три-четыре года назад под 18% годовых и выше, сегодня наблюдают ставки от 10% годовых. Естественно, у должника возникает желание поискать себе другого кредитора — взять новый ипотечный кредит с более человеколюбивыми условиями и погасить кредит старый. То есть перекредитоваться. Есть спрос, значит, будет и предложение. Несколько банков уже объявили о готовности работать с клиентами, жилье которых обременено залогом других кредиторов, или о том, что программы перекредитования находятся в процессе разработки. В связи с этим было бы интересно понять: какие банки станут наиболее активными игроками этого рынка? Зачем им чужие заемщики — из «вредности», то есть сугубо из соображений передела рынка, даже в ущерб доходности, бизнесу, или перекредитование само по себе является привлекательным бизнесом? Или интерес к переманиванию чужих клиентов стимулируется дефицитом качественных заемщиков? Дефицитом доступного жилья? И к каким последствиям на рынке ипотеки приведет развитие перекредитования?

Войны всех против всех не будет

Эксперты, которых опросило «БО», сразу заявили, что ни о какой «вредности» в деле перекредитования речи быть не может. Это — не инструмент передела рынка. Да, некий эффект перетока клиентов из одних банков в другие в процессе перекредитования будет неизбежным. Но это вполне естественный процесс, в большинстве случаев равно благотворный как для «старого» кредитора, так и для «нового». Как пояснила Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ «Внешторгбанка 24», «рефинансированием как самостоятельной кредитной программой с технологической точки зрения могут заниматься все банки, однако, наиболее интересным оно является для банков, реализующих свои собственные программы (а не действующих по агентским схемам), — поскольку данный продукт является инструментом более быстрого и сравнительно недорогого наращивания кредитного портфеля по отношению к выдаче других ипотечных кредитов».

Развивая эту мысль, можно сделать вывод, что перекредитованием частных лиц в обозримой перспективе будут заниматься те же банки, которые покупают портфели кредитов у других банков, — игроки второго уровня ипотечного рынка, занимающиеся рефинансированием. Банки, которые активно наращивают портфели, будут пользоваться любыми инструментами, позволяющими достичь этой цели.

Начальник юридического департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Евгений Чепенко также считает, что «скупщиками» кредитов будут крупные портфельные инвесторы. «Никакого дефицита качественных клиентов не наблюдается, нет дефицита и жилья, — отметает эксперт «кризисную» версию. — Приобретение закладных — выгодное вложение денежных средств, поскольку ставки по ипотечным кредитам выше, чем ставки от размещения денежных средств, например, на депозитах в банках, — говорит Е. Чепенко. — Закладные являются фактически 100-процентным ликвидным активом, позволяющим кредитору всегда рассчитывать на получение полного возмещения. В рамках подготовки выпуска ипотечных ценных бумаг, с помощью которых ожидается привлечение с рынка «дешевых» денежных средств, стало актуальным наращивание высоколиквидного портфеля».

Аргументация данных экспертов позволяет предположить, что «войны всех против всех», агрессивного и беспорядочного переманивания клиентов на ипотечном рынке не случится. Небольшие банки, которые занимаются ипотекой только из соображений полноты продуктовой линейки и комиссионного заработка, напротив, заинтересованы в продаже портфеля и быстром обороте. Соответственно, рефинансированием они смогут заниматься в том случае, если на то будет соответствующее одобрение выкупающей организации — оператора вторичного рынка. Как сказала по этому поводу Мария Серова («Внешторгбанк 24»), «очевидно, что при объеме кредитного портфеля менее 100 млн долларов ипотека является своего рода дотационным продуктом, несмотря на то, что ипотечное кредитование в перспективе — самый доходный тип розничного кредитования. Все дело в том, что ипотека — это долгосрочный проект. Расходы на выдачу кредита достаточно велики, банк начинает зарабатывать процентный доход, только начиная с определенного объема портфеля».

Итак, перекредитование станет всего лишь дополнительным фактором, который позволит небольшим банкам сосредоточиться на выполнении брокерских функций по отношению к банкам крупным, игрокам второго уровня, рефинансирующим инвесторам, оставляющим портфели на своем удержании ради заработка или секьюритизации — привлечения средств с фондового рынка. Однако отсутствие «вертикальной» конкуренции еще не означает отсутствие конкуренции вовсе. Но только развернется она на втором уровне, между крупными рефинансирующими банками. Они сегодня предлагают самые привлекательные для клиента ставки и сроки.

В частности, «Внешторгбанк 24» заявляет о том, что намерен держать 10% рынка первичной ипотеки и «значительную долю» вторичного рынка. По словам М. Серовой, до конца текущего года на рефинансирование, то есть выкуп портфелей у других банков, в том числе и кредитов, выданных по стандартам АИЖК, «Внешторгбанк 24» направит всего 80—100 млн долларов. Для сравнения: такие суммы на рефинансирование АИЖК сегодня тратит в месяц. «В 2006 году деятельность в качестве оператора вторичного рынка для нас является, скорее, пилотным проектом, — говорит М. Серова. — Планы на этот год концентрируются на собственной выдаче».

5% от портфеля

Сегодня о готовности перекредитовывать ипотечных заемщиков объявили Международный московский банк (ММБ), Райффайзенбанк, «Внешторгбанк 24». АИЖК готова выкупать у своих банков-партнеров кредиты, выданные по стандартам АИЖК, в погашение ранее предоставленных ипотечных кредитов. Таким образом АИЖК защищается от размывания своего портфеля, и это значит, что список перекредиторов может пополнить армия банков-партнеров Агентства. Однако надо понимать, что реальным игроком этого рынка будет само АИЖК, так как без его рефинансирования большинство его брокеров самостоятельной силой на рынке не являются.

При этом все участники зарождающегося рынка отмечают два принципиальных момента. Первый: условия перекредитования в большинстве своем соответствуют базовым, стандартным условиям ипотеки в данном банке. С этой точки зрения перекредитование не является какой-то новой услугой. На практике это означает, что в ММБ, например, размер нового кредита для погашения старого может быть не более 80% от оценочной стоимости квартиры, а во «Внешторгбанке 24» — не более 85%. То же самое касается остальных условий: сроков, ставок и т.д.

Разница в подходах банков к перекредитованию заключается в том, применяют ли они какие-то повышенные коэффициенты к комиссиям за выдачу кредитов или к самой процентной ставке на те два-три месяца, пока залог не будет перерегистрирован на нового кредитора. Начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов утверждает, что ММБ таких повышающих коэффициентов не применяет. В Райффайзенбанке комиссия может составить от

500 до 1000 долларов, а разница в тарифах от 0,5 до 2,5% годовых на срок перерегистрации залога. Во «Внешторгбанке 24» условия на момент перерегистрации залога зависят от того, разрешена ли последующая ипотека, то есть перезакладывание имущества, в «первичных» договорах ипотечного кредитования. Если первый кредитор запретил перезалог, то ВТБ может заключать только предварительный договор ипотеки, и к его базовому тарифу добавляется до 3%. Так банк оценивает и страхует дополнительные операционные и иные риски. Но при этом получившаяся ставка все равно не может быть выше, чем текущая ставка заемщика. Переход из одной валюты в другую никакими комиссиями не облагается. Мария Серова («Внешторгбанк 24») объясняет, что «наши усилия направлены на то, чтобы заемщик как можно скорее исполнил свои обязательства перед первым кредитором и передал залоговое обеспечение в наш банк».

Однако банкиры предупреждают потенциальных «перебежчиков», что в иных банках комиссия за выдачу кредита может составлять не фиксированную сумму в 3—6 тыс. рублей, а, например, 1,5—2% от суммы кредита. Вкупе с остальными накладными расходами (переоценка жилья, а также, возможно, штраф за досрочное погашение, были и такие условия несколько лет назад) усилия по перекредитованию теряют смысл.

Второй принципиальный момент, который отмечают сегодняшние участники рынка, — это его ничтожные объемы на текущий момент. Пока в активе почти всех игроков — единичные сделки, и в большинстве своем банкиры отказываются говорить о планах и прогнозах. Пока рано. Единственный банк, у которого перекредитование уже составляет какую-то заметную долю в портфеле, — это Райффайзенбанк. По словам Натальи Алымовой, начальника управления маркетинга и развития банковских продуктов для физических лиц Райффайзенбанка, этап единичных сделок данный банк прошел еще в 2004 году. «Со временем, когда снижение ставок на рынке стало существенным, мы, оценив спрос, решили официально предложить перекредитование в качестве розничного продукта как своим, так и «чужим» клиентам, — говорит Н. Алымова. — За весь период действия программы с 2004 года и до сих пор объем перекредитованных кредитов в нашем портфеле достиг 2%. За несколько же месяцев, прошедших после официального запуска программы, объем заявок на данную услугу уже превысил объем кредитов, выданных за два года». Райффайзенбанк намерен увеличить долю перекредитованных кредитов в своем ипотечном портфеле до 5%. Можно предположить, что и остальные крупные банки будут ориентироваться на такой уровень.

Потенциальный объем рынка — 1 млрд долларов

Не претендуя на математическую точность, мы все-таки попробуем оценить количественные параметры будущего рынка. Ряд экспертов, в частности Михаил Бусыгин, руководитель управления развития бизнеса Городского ипотечного банка, говорят о том, что основная масса ипотечных кредитов выдана на рынке в последние два года и ставки за этот период сильно не изменились (на 1,5—2,5%). В то же время имеет смысл задуматься о смене кредитора при разнице в ставках от 3%. Это значит, что сегодня целевая аудитория «перекредиторов» — заемщики, взявшие ипотечный кредит до 2004 года и ранее, четыре-пять лет назад. Тогда объемы ипотечного рынка были не так велики. Например, на 1 января 2004 года АИЖК выкупил кредитов на сумму всего 800 млн рублей. Сегодня портфель АИЖК превышает 18 млрд рублей — почувствуйте разницу! При этом, по данным АИЖК, средний срок «жизни» кредита — около 6 лет. Люди стремятся погасить кредит досрочно, значительная часть из тех ранних кредитов уже, вероятно, погашена. То есть потенциальный рынок кредитования, согласно таким расчетам, минимальный.

С другой стороны, Евгений Чепенко (АИЖК) предполагает, что, учитывая планы дальнейшего снижения процентных ставок по кредитам, в 2006—2007 годах следует ожидать до 50% «перекредитования» имеющихся на рынке кредитов. Рынок перекредитования будет прирастать благодаря дальнейшей либерализации условий «базовой» ипотеки. И действительно, Агентство снизило ставку рефинансирования ипотечных кредитов с 18 до 15% в апреле 2003 года. Сегодня же минимальная ставка составляет 12%, а гендиректор АИЖК Александр Семеняка на одной из последних конференций говорил о том, что до конца года она снизится еще на 1 процентный пункт, до 11%. В то же время максимальная ставка АИЖК составляет 16%. И уже этот разлет дает заемщикам основание задуматься о возможности перекредитования.

Эксперты оценивают объемы рынка ипотеки на конец 2005 года в суммы от 1 млрд до 3 млрд долларов. Согласно официальным данным Федеральной регистрационной службы, по итогам 2005 года доля АИЖК в общем количестве зарегистрированных залогов недвижимости составила в целом по России 20%, а в ряде федеральных округов превысила 35%. К концу года АИЖК планирует выкупить кредитов на сумму, превышающую 20 млрд рублей. Если принять эту сумму за пятую часть от стоимости всех залогов, то, следовательно, рынок ипотеки на конец года превысит 100 млрд рублей. Можно было бы сказать, что искомые 50% всех обращающихся на рынке кредитов стоят 50 млрд рублей, но надо учитывать галопирующий рост цен на недвижимость последние 1,5—2 года. Старые кредиты в массе своей «весили» дешевле. На практике потенциальный объем рынка перекредитования вряд ли превысит 20—25 млрд рублей или 1 млрд долларов.

Ипотека без бантиков

Рассуждая о перспективах перекредитования, банкиры особо подчеркивают своевременность и нормальный эволюционный, рыночный характер таких предложений. «Вот если бы мы предложили рефинансирование кредитов, выданных целевым образом на покупку средств водного транспорта, то это действительно был бы «бантик», — говорит Мария Серова («Внешторгбанк 24»). — А перекредитование ипотеки — совершенно плановый продукт». Ставки упали, возник спрос со стороны заемщиков. Игроки рынка получают проверенных клиентов с хорошей кредитной историей, расширяют клиентскую базу, наращивают портфель. Затраты на андеррайтинг таких заемщиков ниже, а доля клиентов, которые возьмут деньги после одобрения сделки, — выше. Ведь им не надо искать жилье, а сегодня до 80% одобренных кредитов остаются «невыбранными» именно из-за резкого удорожания жилья. Банки, положим, не заработают на «чужих» клиентах каких-то сверхдоходов, потому что программы перекредитования соответствуют базовым условиям банка на данный момент, но заработают на увеличении объемов портфеля.

Существует ряд специфических рисков, связанных с периодом перерегистрации залога. Однако оценка рисков такого рода и составляет суть банковского бизнеса. Банки считают себя в состоянии управлять ими и компенсировать их.

Не исключено, что некоторые малопрозрачные банки, которые выдавали кредиты «неизвестно кому», попытаются поймать волну и избавиться от неблагополучных кредитов, направив своих плохих заемщиков на перекредитование. Но и эти риски снимаются изучением клиента, его кредитной истории и платежеспособности.

Банкиры прогнозируют увеличение количества игроков на этом рынке и усиление конкуренции, что опять же приведет к дальнейшему смягчению и выравниванию в целом по рынку условий для заемщиков, а значит, повышению доступности ипотеки. Все это, может, не в самой ближайшей перспективе, не завтра, но в ближайшие годы — определенно. Идея ипотеки тоже нелегко прокладывала себе дорогу, нужно время, чтобы заемщики поняли: пришла пора улучшить условия своего кредита. Банкиры это поняли уже достаточно давно. Как сказал один из наших экспертов, «сегодня разница может составлять и 7%, и я не понимают людей, которые не бегут рефинансировать кредиты, полученные под 17—18%».

Мария Серова,

начальник управления разработки кредитных продуктов

и партнерских программ «Внешторгбанка 24»

О перекредитовании неипотечных продуктов в России пока не говорят. При этом в мировой практике, например, весьма распространенное предложение — возьми чемодан денег и перекредитуй все, что успел задолжать, включая ипотеку. Развитие таких предложений, перекредитования автокредитов или консолидации долгов — это вопрос времени.

Пока же как о реальной перспективе можно говорить только о перекредитовании ипотеки.

Гибрид ипотеки и потребкредита

Рост цен на жилье, кроме всего прочего, привел к тому, что по новым ценам заемщикам для погашения кредита нужна сумма, равная не 60—70% от стоимости жилья, а всего лишь 30%. Базовые же программы позволяют брать до 80—85% и на большие сроки, чем 3—5 лет назад. По желанию заемщик может снизить размер ежемесячного платежа не только за счет снижения процентной ставки, но и за счет увеличения срока кредита. А может и наоборот, взять больше денег и на сумму, превышающую остаток кредита, купить гараж или сделать ремонт.

Слово в отрицание

Лора Файнзилберг, директор по банковским операциям банка «ДельтаКредит»

В России не так много людей, которые могут быть заинтересованы в рефинансировании. По нашим оценкам, это несколько тысяч человек, которые взяли кредит несколько лет назад. Из них отнюдь не все стремятся воспользоваться услугой рефинансирования. Нужно посчитать, что выгоднее — оставаться в своем «родном» банке, в котором человек взял кредит, или же идти в другой перекредитовываться. Можно сэкономить на меньших процентах, но проиграть из-за того, что услуга рефинансирования сама по себе дорогая.

Российский рынок ипотеки слишком молод для того, чтобы выделять рефинансирование в отдельный продукт. Не стоит забывать, что рефинансирование кредитов других банков связано с повышенным риском. В этих случаях один банк выдает необеспеченный кредит на досрочное погашение ипотечного кредита в другом банке. Риск связан со сложным процессом перерегистрации залога, который длится от одного до трех месяцев. Процедура пока не доведена до такого уровня, когда рефинансирование можно предлагать в массовом порядке.

В будущем, с ростом рынка ипотеки в России, рефинансирование может стать привычной услугой, как в развитых западных странах. Но сегодня больше вопросов, чем ответов. Почему банки предлагают эту услугу, если рынок не такой большой? С учетом того, что сегодня только 3—8% всех сделок на рынке недвижимости заключается с использованием ипотеки, банкам стоит больше заботиться о развитии первичного рынка ипотеки. Пока нет необходимости идти за клиентами другого банка, когда такой огромный рынок потенциальных клиентов, заинтересованных в получении кредита.

В развитых странах 90% всех сделок проходит по ипотеке. На таком развитом рынке логично, что игроки побуждают клиентов переходить из банка в банк. Кроме того, рефинансирование там не связано с таким риском, как в России, где по закону закладная при рефинансировании должна быть аннулирована регистрационной палатой, и только потом делается новая закладная. А в США регистрация залогов автоматизирована. Закладная оформляется на банк без указания условий кредитного договора, поэтому аналог российской регистрационной палаты просто переоформляет закладную на другой банк.