Элитные участки измеряются не сотками, а гектарами

Если в городских условиях элитарнее элитных жилых комплексов сложно что-то придумать, то в загородном строительстве форварды рынка проявляют завидную творческую прыть, чутко реагируя на запросы своих самых дорогих клиентов: по оценкам специалистов, спрос на этом рынке хотя и растет, но куда медленнее предложения.

Элитное загородное жилье уже стало обычным делом в Подмосковье и начинает строиться вокруг других крупных российских городов, причем цена на квадратный метр зависит скорее от типа жилья (коттедж, таунхаус, усадьба), а не от местоположения. По данным агентства недвижимости «МАН», в Екатеринбурге граждан, желающих купить дом за миллион не так много, как в столицах, но они находятся. И покупают.

Среди покупателей элитного загородного жилья наиболее популярны коттеджи стоимостью 1—2 млн долларов. Об этом свидетельствуют исследования рынка, проведенные компанией Blackwood.

Как отмечают в компании, в сегменте элитного загородного жилья около 55% всех заявок приходится на такие коттеджи. Далее по уровню спроса идут коттеджи с бюджетом 0,5—1 млн долларов, их доля составляет в среднем 27%. Приобрести коттедж за 2—4 млн хотят 10% потенциальных покупателей, а уровень спроса на наиболее дорогие объекты стоимостью от 4 млн долларов в общем объеме заявок в среднем не превышает 5%.

«Сегодня инвестиции в строительство и готовую загородную недвижимость по-прежнему очень выгодны, — считает Николай Фоминцев, руководитель отдела стратегий и развития бизнеса инвестиционной компании «ФИНАМ». — Однако намечаются и некоторые новые тенденции. Если еще в прошлом году элитная недвижимость находилась в ценовых категориях от миллиона долларов и выше (до 5—7 млн за готовый дом на Рублевке) и близость к Москве была одним из основных ценообразующих факторов, то сегодня в этом секторе наметилось расслоение: очень богатые люди начинают сильно тяготеть к так называемому усадебному строительству за рубежом 30-километровой зоны, а таунхаусами заинтересовывается формирующийся средний класс. Похоже, что эта тенденция в ближайшие годы будет только усиливаться».

Мария Чернавина, директор по развитию проекта группы компаний «СМС», отмечает, что компании, желающие удержаться на рынке элитной загородной недвижимости, должны постоянно двигаться вперед и разрабатывать новый комплекс предложений усадебного строительства. «СМС», например, в этом году предложила проект ранчо, куда входит участок земли 5—12 га на северном берегу Можайского водохранилища, комплекс строений: основной дом, дом для гостей, помещения для охраны, баня; ландшафтно-дизайнерские работы, дороги, инженерные сети, возможно — конюшни, вертолетные площадки... Известны случаи, когда для такого рода проектов приглашались знаменитые архитекторы из-за рубежа. Именно за такого рода проектами — будущее по-настоящему элитной загородной недвижимости.

Таунхаусы же и коттеджные поселки, судя по всему — элитарность, остающаяся в наследство среднему классу.

«Пока еще мало кто из менеджеров среднего звена может позволить себе купить дорогой дом в дорогом месте, — поясняет Николай Фоминцев («ФИНАМ»). — Поэтому сегодня застройщики, ориентирующиеся на эту категорию потребителей, удешевляют строительство с целью снизить стоимость таких домов до 250—500 тыс. долларов. Конечно, дело не в снижении качества строений — речь все же идет об элитных постройках, а об освоении новых, более экономичных технологий и материалов».

Анжелика Бекер, менеджер по работе с клиентами компании «Ассоль», говорит о том, что снижение себестоимости строительства традиционно достигается путем освоения дешевой земли (она «съедает» значительную долю бюджета) и увеличения плотности застройки. Однако меньше 20 соток на дом — это уже моветон. К тому же, покупка дома, которого еще нет, всегда обходится дешевле готового варианта «под ключ».

Эх, дороги и прочие проблемы загородной дольче вита

Согласно голливудскому стандарту, успешный американский гражданин по достижении им определенного положения в обществе просто обязан переселиться в собственный симпатичный домик в пригороде. В нашем случае все осложняется дорожными проблемами — жизнь в пригороде для тех, кто работает в Москве, зачастую означает несколько часов ежедневно в пробках... либо отказ от собственного автомобиля, что для статусного человека странновато. По этой причине наиболее популярные направления элитной застройки сегодня — незагруженные Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. Приобретает популярность по части застройки бизнес-класса Волоколамское направление в связи с пробивающимся к Красногорску Краснопресненским проспектом Москвы. В связи с кризисом перепроживания на Рублевке и подходящей к концу застройке Новой Риги акцент производителей элитного жилья постепенно смещается в сторону берегов подмосковных водохранилищ и в Калужском направлении — по оценкам специалистов именно эти районы примут пальму первенства в ближайшие годы.

Однако для тех, кто решил проблему проезда до рабочего места, возникает другая, проблема уровня инфраструктуры по месту жительства: возможности получения медицинской помощи или хорошего школьного образования для детей. Да и за хлебом в Москву смотаться не всегда есть время.

«Сегодня у потребителей элитного жилья сменился акцент, — считает Николай Фоминцев («ФИНАМ»). — Если раньше они покупали саму возможность жить в элитном коттеджном поселке, то теперь они покупают комфортное проживание за городом. А для комфортного проживания нужно идеальное сочетание всех благ цивилизации с прелестями жития на лоне природы».

Сегодня большинство аналитиков рынка недвижимости при прочих равных основной считают именно проблему недостаточно развитой инфраструктуры предлагаемых к продаже дорогих коттеджных поселков. И связано это отнюдь не с недальновидностью застройщиков.

«Основную стоимость проекта такой застройки, как правило, составляет стоимость земли, — рассказывает Мария Чернавина («СМС»). — Второе, что влияет на цену, — конечно, сами строения: материалы, технологии, архитектурные решения, инженерные коммуникации. А третье — это, несомненно, развитие инфраструктуры: дороги, школы, больницы, торговые точки... На функционирование этих объектов нужны немалые средства и, как правило, они ложатся на плечи владельцев коттеджей — иногда и непосильным бременем. Например, известен случай, когда в одном из поселков на воде построили аквапарк — и только тогда поняли, что он себя не окупит. Стали думать о том, чтобы сделать его доступным для общего пользования, пустить туда отдыхающих. Но тут встает другая проблема — как оградить жителей поселка, которые купили себе загородный покой, от шума визитеров аквапарка?»

По этой причине умные застройщики предпочитают насыщать поселки объектами, не требующими особого содержания: футбольные поля, теннисные корты, детские площадки, небольшие магазины. А крупные объекты строить на границе территории поселка, чтобы сделать их доступными для жителей близлежащих населенных пунктов в целях самоокупаемости и одновременно иметь возможность оградить владельцев коттеджей от излишнего проникновения в их загородную жизнь.

При такой организации комфортной жизни жители поселка платят за стандартный набор услуг (вывоз мусора, охрана, содержание дорог и пр.) 70—250 долларов в месяц, что вполне сравнимо с оплатой коммунальных услуг в городской квартире.

Полцарства за коттедж!

При выборе варианта загородного проживания потребители учитывают несколько основных критериев: расстояние до Москвы, дороги, престижность района (направления, самого поселка), уровень развития инфраструктуры и соотношение цена-качество.

Из тех, кто сделает одинаковый выбор, и будет складываться социальный микроклимат каждого отдельного коттеджного поселка: удачное соседство сложно переоценить. Деятели шоу-бизнеса не желают жить по соседству с бандитами. Крупные бизнесмены против соседства со знаменитостями. На словах большинство застройщиков обещает своим клиентам достойных соседей, но реальны ли эти обещания?

«Стремление жить по соседству с себе подобными вполне нормально, — считает Мария Чернавина («СМС»). — У нас были случаи, когда небольшие коттеджные поселки изначально застраивались или полностью выкупались по корпоративному принципу. Но в основном поселки формируются по принципу свободного волеизъявления, покупатели подбираются случайно. Конечно, некий фейс-контроль застройщик осуществляет, но мы, например, еще не сталкивались с тем, чтобы пришлось кому-то отказать от дома».

Примерно то же нам рассказали представители и других строительных организаций, упирая, однако, на то, что именно их клиенты — все как на подбор.

Может, оно и так.

Но скорее всего среди тех, кто может позволить себе домик ценой от полумиллиона, застройщикам выбирать особо не приходится. Хотя в ближайшее время ситуация может измениться.

Мечта в кредит

В текущем году вступили в силу необходимые поправки в законодательстве, которые защищают как продавца, так и покупателя дома. Большинство заинтересованных игроков рынка, в том числе и банки, ждали именно этих изменений.

Речь идет о вступивших в силу с 1 января поправках к статье 446 Гражданско-процессуального кодекса. В нее были внесены изменения, которые разрешили судебным приставам наложение взыскания на жилье и другое имущество за неуплату кредита по ипотеке. Кроме того, поправки предполагают возможность ареста и продажи с торгов земельных участков, на которых находятся строения.

«До принятия этих поправок ограничения в основном касались физических лиц, что, безусловно, тормозило развитие ипотеки, особенно если это касалось предоставления кредитов гражданам под залог жилых домов и земельных участков под жилищное строительство, составляющих серьезный и наиболее динамичный сегмент рынка загородной недвижимости, — поясняет Денис Степанцов, юрисконсульт агентства недвижимости «Перекресток». — Теперь же сняты практически все ограничения, ранее препятствовавшие развитию ипотечного кредитования загородного строительства».

Сейчас желающие взять кредит на приобретение загородной недвижимости уже имеют неплохой выбор: Райффазенбанк, Городской банк, Внешторгбанк, Абсолют банк, «Уником», Сбербанк, Московский кредитный банк. Начавшееся потепление ипотечного климата, вероятно, расширит и спектр кредитных продуктов банков.

Ипотека сделает недешевое загородное жилье более доступным для верхней части среднего класса — благодаря возможности оплатить его в рассрочку. Увеличится количество покупателей, соответственно, у застройщиков появится возможность формировать поселки с более однородной социальной средой.