Финансовая сфера

Банковское обозрение


  • Права дольщика при банкротстве застройщика: новая позиция В РФ открывает хорошие перспективы
10.01.2022 Best-practice

Права дольщика при банкротстве застройщика: новая позиция В РФ открывает хорошие перспективы

При банкротстве застройщика законодательство предусматривает для дольщика право выбора: требовать либо квартиру, либо деньги. Во втором случае договор долевого участия расторгается, а денежные требования включаются в реестр требований кредиторов. При этом возможности передумать закон не предусматривает. Но жизнь, как мы знаем, гораздо многообразнее прописанных законодателем сценариев. Так, в одном из недавних дел ВС РФ, руководствуясь в том числе принципом экономической целесообразности, разъяснил, в каких случаях суды могут пойти навстречу передумавшему дольщику


Фабула дела

Гражданин заключил с застройщиком договор долевого участия в строительстве, предметом которого была квартира. Застройщик нарушил свои обязательства. В судебном порядке договор был расторгнут, с застройщика взысканы денежные средства.  

Затем застройщик был признан банкротом. Денежные требования гражданина были включены в реестр требований кредиторов.

Конкурсный управляющий и гражданин обратились в суд с заявлениями об изменении характера требования (с денежного на требование о передаче квартиры) и попросили погашения требования дольщика путем передачи квартиры в качестве отступного.

Позиции нижестоящих судов

Суды трех инстанций, руководствуясь буквальным толкованием норм права, отказали в удовлетворении заявлений. Они отметили, что требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены только при наличии договорных отношений между участником долевого строительства и застройщиком. Гражданин не вправе требовать передачи квартиры по расторгнутому договору.

Мнение Верховного Суда

ВС РФ в Определении от 04.10.2021 по делу № А65-24332/2017 занял сторону гражданина и конкурсного управляющего. 

Рассматривая жалобы, ВС РФ отметил, что в исключительных случаях, руководствуясь принципом экономической целесообразности и особенностями конкретного дела, суд может разрешить погасить денежное требование путем передачи по отступному квартиры передумавшему обманутому дольщику.

Логика судей высшей судебной инстанции следующая. Во-первых, процедура банкротства застройщика призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику-застройщику как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования. Удовлетворение требований участников строительства возможно в том числе путем передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений.

Во-вторых, по общему правилу отказ дольщика от договора или его расторжение влечет невозможность претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения, поскольку прекращается возникшее из этого договора обязательство застройщика передать объект недвижимости покупателю. Вместо этого у застройщика возникает связанная с расторжением договора обязанность вернуть покупателю уплаченные денежные средства. При этом соответствующее требование покупателя обеспечено залогом объекта, если этот объект в предусмотренном законом порядке не отчужден застройщиком иному лицу (см. Определение ВС РФ от 16 апреля 2018 года № 305-ЭС16-10864, которое вошло в п. 28 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2018).

В-третьих, удовлетворение требований граждан, расторгнувших договоры долевого участия в строительстве, осуществляется следующим образом: их требование включается в денежный реестр участников строительства и погашается в том числе преимущественно из средств, вырученных от продажи предмета залога.

В-четвертых, поскольку дольщик имеет залоговый приоритет в отношении объекта строительства, конкурсный управляющий исходя из анализа конкретного дела (структуры реестра и состояния конкурсной массы) может прийти к выводу о том, что передача обремененного залогом помещения участнику строительства в счет погашения его денежного требования более целесообразна и выгодна для должника, чем его реализация с последующей выплатой денежных средств дольщику.

Если управляющий примет такое решение, он вправе обратиться в суд с ходатайством об одобрении соответствующих действий. Суд может удовлетворить такое ходатайство, если передача имущества дольщику не нарушает существенным образом права третьих лиц. В таком случае передача помещения осуществляется в соответствии с правилами об отступном.

Немаловажно и то, что истребуемая квартира существовала реально, а другие кредиторы на нее не имели притязаний. Нижестоящие суды основывали свою позицию на том, что гражданин не вправе требовать исполнения должником условий договора, который прекратил свое действие. Но ведь требование управляющего было направлено на погашение обязательства, возникшего уже в связи с расторжением договора долевого участия.

ВС РФ в итоге указал: «Учитывая, что процедура банкротства застройщиков направлена на защиту в первую очередь прав граждан, вложивших свои средства в приобретение недвижимости, которая будет построена в будущем, в исключительных случаях, принимая во внимание обстоятельства дела о банкротстве, суд может санкционировать погашение денежного требования участника строительства за счет жилого помещения, по своим техническим параметрам соответствующего тому, на которое он претендовал до расторжения договора».

Резюмируем позицию ВС РФ

Верховный Суд выработал правовую позицию, которая открывает новые возможности защиты прав граждан в деле о банкротстве застройщиков. Ее значение заключается в отходе от формального нормативистского подхода в сторону учета экономической целесообразности и особенностей дела.

Подобное разрешение ситуации ведет к минимизации расходов, осуществляемых за счет имущества должника (на организацию и проведение торгов, текущих расходов), а также предотвращает неоправданное затягивание процедуры банкротства.

Суд отдельно оговорил, что передача квартиры участнику строительства, имеющему денежные требования, может иметь место только при соблюдении установленных ст. 201.11 Закона о банкротстве условий (в числе которых — отсутствие возражений со стороны собрания участников строительства), а также при наличии свободного от притязаний иных лиц помещения и доказательств полной оплаты его стоимости. При этом суд обозначил и механизм реализации позиции: передача помещения производится только после поступления в конкурсную массу денежных средств в счет оплаты квартиры в установленном размере.

Перспективы применения позиции ВС РФ

В связи с данной позицией ВС РФ возникают два основных вопроса о возможности ее применения в случаях:

  • когда конкретный объект долевого участия отчужден застройщиком иному лицу, но у него остались иные объекты, в отношении которых отсутствуют правопритязания иных лиц;
  • когда жилое помещение, машино-место или нежилое помещение приобреталось гражданином не по договору долевого участия в строительстве, а по иному договору.

В первом случае, полагаем, перспективы довольно хорошие. Верховный Суд, по сути, расширил возможность применения своей позиции в дальнейшем. Ведь он указал, что передан может быть не тот же самый объект, а помещение, по своим техническим параметрам соответствующее тому, на которое гражданин претендовал до расторжения договора. Тем самым ВС РФ признал, что само по себе наличие залогового приоритета на конкретный объект не является единственным основанием для дальнейшего применения позиции.

Во второй ситуации возможность применения позиции ВС РФ не настолько очевидна, но в ее пользу также можно привести дополнительные аргументы. Законодательный тренд на повышение уровня правовой защиты граждан, заключивших с застройщиком договора, отличные от договора долевого участия в строительстве сделки, позволяет надеяться, что распространить позицию можно будет и на таких кредиторов. 

Кроме того, сам по себе залоговый приоритет не дает права на получение имущества, минуя процедуру публичных торгов. Данный аргумент также можно использовать в обоснование расширения применения позиции.

Формулировки правовой позиции Верховного Суда позволяют сделать вывод о возможности дальнейшего расширения спектра ее действия на ситуации, в которых залоговый приоритет отсутствует, но экономическая целесообразность существует (при условии, если права иных участников не будут нарушены).

Рекомендации по применению позиции ВС РФ

Гражданину, который претендует на получение помещений в погашение денежных требований, необходимо представить суду:

  • обоснование целесообразности представления кредитору в качестве отступного помещения, в отношении которого имеется залоговый приоритет, указав временные и материальные затраты;
  • доказательства отсутствия правопритязаний иных лиц;
  • доказательства отсутствия возражений со стороны участников строительства (например, протокол собрания участников строительства);
  • расчет суммы, подлежащей внесению в конкурсную массу (возможно внесение в депозит).

Вывод 

Анализируя позиции судов по комментируемому делу, можно сделать вывод, что передача помещений в качестве отступного гражданам, расторгнувшим договоры долевого участия, возможна в исключительных случаях при соблюдении следующих условий:

  • предмет договора не отчужден иному лицу, у гражданина сохраняется залоговый приоритет;
  • передача обремененного залогом помещения в счет погашения денежного требования гражданина более целесообразна и выгодна для должника, чем его реализация с последующей выплатой гражданину денежных средств;
  • гражданин готов выплатить в конкурсную массу иные «залоговые квоты», предусмотренные ст. 201.14 Закона о банкротстве (при наличии), суду представлен расчет сумм;
  • передача помещения существенным образом не нарушает права иных лиц, отсутствуют возражения со стороны собрания участников строительства.

Можно попробовать использовать данную позицию ВС РФ и для обоснования экономической целесообразности передачи помещения или машино-места в ситуации отсутствия залогового приоритета, представив доказательства отсутствия нарушения прав иных лиц и экономической целесообразности (в том числе путем внесения доплаты за объект исходя из его рыночной стоимости, а не стоимости по договору о передаче).