Итак, свершилось: залог по кредиту перешел в категорию непрофильных активов банка. Банкиры говорят, что среди залогового добра попадаются неликвидные объекты — товар в обороте, который к моменту взыскания может быть испорчен или вовсе отсутствовать на складе, торговые марки, уникальное оборудование. Но чаще в сегменте среднего бизнеса речь идет об изъятой коммерческой недвижимости и типовом оборудовании.

Залоговые секреты

«Мы можем договориться с самим заемщиком и сдавать ему эти объекты в аренду. Другой вариант — передать управление коммерческой недвижимостью на аутсорсинг компании, которая специализируется на этом бизнесе», — рассказывает Виталий Караваев (Абсолют Банк). «Если речь идет об офисной недвижимости в Москве, то банк может управлять таким активом самостоятельно, с помощью собственных сотрудников. Но в случае, когда недвижимость расположена в области или в регионах, управление активом своими силами становится чересчур затратным: выгоднее передать такой объект внешней управляющей компании или продать, к примеру, клиенту схожего профиля деятельности», — конкретизирует Игорь Загумённый из Москоммерцбанка.

Способы управления дефолтным «наследством» зависят не только от категории актива, но и от его структуры. Предположим, заемщик владеет автосалоном и техцентром, при этом техцентр находится в залоге у банка. «Теоретически банк, конечно, может заняться управлением этого техцентра самостоятельно, но очевидно, что в связке с автосалоном такой актив будет лучше работать. В этом случае банк может сдать техцентр в аренду бывшему владельцу», — рассказывает Сергей Зайцев (МБРР). Конечно, арендные платежи — это небольшая сумма, которая не позволяет покрыть даже процентные выплаты. Но основная задача здесь — «отбить» расходы по содержанию помещения и налогу на имущество с тем, чтобы в дальнейшем, после восстановления рынка, выгодно продать этот актив.

Веселье сменилось озабоченностью: топ-менеджеры перестали радоваться, получив в собственность колбасную фабрику.

Если речь идет о «целиковом» активе, например гостинице, торговом центре, то здесь также возможна аренда бывшему собственнику. «Но в большинстве подобных случаев заемщик уже продемонстрировал банку неспособность эффективно управлять своей собственностью, поэтому банк предпочитает отдать объект в управление независимой УК», — продолжает Сергей Зайцев. Для этого проводится специальный тендер, и банк выбирает из ряда претендентов наиболее подходящего кандидата.

Крупные банки могут столкнуться с более сложными залогами — производственными мощностями. И здесь передача актива на аутсорсинг нецелесообразна — такому банку придется аккумулировать собственные ресурсы и управлять самостоятельно.

Предприниматели поневоле

На первый взгляд все выглядит просто: изъял актив, осмотрел, оценил, попытался продать. Не получилось — начинаешь управлять самостоятельно либо с помощью УК. Но на практике все происходит трудно и долго.

Далеко не на каждый актив найдется подходящая управляющая компания. Сегодня относительно быстро управиться можно только с качественной недвижимостью. Почуяв грядущий спрос, консалтинговые и управляющие компании начали формировать «кризисные» подразделения по управлению и эксплуатации объектов коммерческой недвижимости. Даже крупные иностранные игроки в разгар кризиса решили предложить российскому рынку свои услуги. Так, например, в конце июня стало известно, что американский инвестбанк Morgan Stanley и российская УК Marshall Capital Partners создали совместное предприятие для управления российской недвижимостью — Mayak Corporate Real Estate. Но с другими видами непрофильных активов дела обстоят сложнее. «Например, очень сложно найти транспортную компанию, которая взялась бы за управление грузовым автотранспортом», — говорит Сергей Зайцев.

Виталий Караваев: Можно договориться с самим заемщиком и сдавать ему изъятый объект залога в аренду.

То же самое касается изношенного оборудования и промышленных производств. Если повезет продать по-дешевке изъятый завод компании-конкуренту — хорошо. Если не получится — банку придется временно стать промышленником.

Но участники рынка уверены в том, что ни один частный банк не думает всерьез обосноваться в реальном секторе — для этого пришлось бы забросить основной бизнес или нанимать целую команду профессиональных отраслевиков. «Возможно, найдутся игроки рынка, которые сочтут для себя интересным заняться новым бизнесом и, став собственниками, к примеру, завода по производству каучука, будут развивать этот бизнес на постоянной основе. Но все-таки речь будет идти о единичных случаях. Управление такими активами для банка — временное явление», — считает Игорь Загумённый (Москоммерцбанк). Его мнение подтверждает практика: по словам опрошенных «БО» банкиров, сейчас сложно найти специалистов не только для управления непрофильным имуществом, но даже для оценки его стоимости. Порой приходится привлекать сторонних инженеров-технологов, чтобы выяснить, в каком состоянии находится «штучный» залог — станок или автокран. Некоторые топ-менеджеры уже всерьез задумывались о том, чтобы обучить часть персонала искусству управления активами и создать отдельные подразделения, но отказались от этой затеи: сотрудникам просто не хватило бы знаний и опыта для этого вида деятельности.

Куда двигаемся?

«Непрофильная» история, по словам банкиров, только началась.

«Полагаю, что сейчас у большинства игроков рынка происходит первая стадия — этап переговоров с «плохими» заемщиками, в ходе которых какая-то часть залоговой массы перейдет в собственность банков», — считает Виталий Караваев (Абсолют Банк). По его оценкам, пока речь идет не более чем о 0,5–1% от общего числа проблемных клиентов. И формально рост объема непрофильных активов, переходящих в собственность банков, действительно может замедлиться — многим кредиторам из-за невозможности наращивать резервы приходится де-юре продлевать кредиты, оставляя заемщика в «нормальном» статусе. Следить за этой динамикой невозможно: банки тщательно скрывают статистику по залогам. Но, вероятней всего, максимального размера масса «непрошеных активов» достигнет через несколько лет и после этого понемногу начнет расходиться по рынку. «Банк не может быть эффективным собственником непрофильных активов: даже в случае, когда банкам приходится вынужденно управлять залогами, речь идет о краткосрочной перспективе — не более одного-двух лет», — уверен Игорь Буланцев (Оргрэсбанк). В этом вопросе банкиры едины. «Основная цель в работе с залоговым имуществом — поддерживать актив в рабочем состоянии, чтобы выгодно реализовать его, когда позволит рынок», — констатирует Сергей Зайцев.