Прошел год с момента вступления в силу новой редакции 214-ФЗ, согласно которой банки обязаны использовать механизм эскроу-счетов при проектном финансировании. Несмотря на изначально скептический настрой некоторых участников рынка, адаптация к новому механизму прошла успешно

На данный момент темпы роста объемов кредитования в строительстве выше, чем в любой другой отрасли. По данным Банка ДОМ.РФ, на кредитные средства банков строится более 40% российского жилья — 40 млн кв. метров (всего возводится 99,1 млн кв. метров жилой недвижимости). Доля проектов, которые строятся с использованием проектного финансирования, с июля 2019 года ежемесячно прирастает. Количество открытых счетов эскроу приближается к 150 тыс. штук, а сумма средств на них уже превысила 1,5 трлн рублей.

До внедрения обязательного использования эскроу-счетов многие застройщики не видели необходимости работать с банками по проектному кредитованию — бесплатных денег дольщиков хватало на финансирование строительных затрат. Однако переходный период дал возможность компаниям, ранее не использовавшим банковское проектное финансирование, плавно на него перейти.

Новая модель финансирования отвечает интересам как застройщиков, так покупателей квартир, рассказали «Б.О» в Банке ДОМ.РФ. Первые не зависят от темпов продажи квартир и получают средства в нужном объеме, а вторые уверены, что квартиры будут достроены в срок. По статистике Банка России, средняя ставка проектного финансирования в российских банках — около 5%. Однако многие компании получают более выгодные условия. По данным девелоперской компании «Брусника», средняя стоимость проектного финансирования составляет около 2% годовых. В ГК «Инград» уверяют, что в каждом втором их проекте ставка проектного финансирования находится в диапазоне от 0,01 до 0,1%. Лимит проектного финансирования, открытый этой компании, превышает 200 млрд рублей.

Во время пандемии государство ощутимо поддержало строительную отрасль. Программа субсидирования ипотеки под 6,5% в отдельных девелоперских проектах обеспечила до 80% продаж. В результате 2020 год может поставить исторический рекорд по объемам выдачи ипотеки. Стройкомплекс удерживали на плаву и программа субсидирования кредитов для застройщиков, и мораторий на банкротство и штрафные санкции в случае переноса срока ввода объекта в эксплуатацию на шесть месяцев.

Застройщики, которым уже были открыты лимиты, во время локдауна не испытывали проблем с проектным финансированием, заверила заместитель председателя Банка России Ольга Полякова на конференции Сбербанка «Время изменений». Регулятор не изменил требования к резервам по реструктурируемым кредитам застройщиков, сроки сдачи объектов которых сдвигаются. В свою очередь, банки тестировали возможности приема онлайн-заявок на предоставление проектного финансирования, а также дистанционного открытия счетов эскроу.

Дискриминации нет

Банковские кредиты на жилищное строительство в равной степени доступны небольшим застройщикам и крупным девелоперам. «Главное — эффективность проекта и возвратность кредита, — пояснил «Б.О» вице-президент Сбербанка, директор дивизиона «Корпоративные продукты и процессы» Сергей Бессонов. — Если в субъекте строятся преимущественно небольшие проекты и там есть спрос на жилье, мы готовы финансировать такие проекты независимо от суммы». В субъектах федерации (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) доля сделок с суммой менее 200 млн рублей составляет в Сбербанке 36%. Всего с начала этого года банк одобрил около 600 заявок проектного финансирования жилья на сумму более 800 млрд рублей, из этого объема около 95% приходится на проекты с эскроу. Сбербанк финансирует жилищные проекты во всех субъектах РФ.

В Банке ДОМ.РФ также отмечают равномерное проникновение проектов с эскроу как по отдельным регионам, так и по городам различной численности населения. Банк ДОМ.РФ занимает второе место по количеству кредитуемых проектов с эскроу. Открытые в нем лимиты проектного финансирования превышают 642 млрд рублей. Банк одобрил проекты 184 застройщиков в 33 регионах страны на общую сумму 905 млрд рублей. На рассмотрении находятся заявки на финансирование строительства еще 14,77 млн кв. метров жилья.

Некрупные застройщики первыми адаптировались к новым правилам, потому что из-за небольшой величины проектов не имели возможности получить разрешения на строительство «впрок», прокомментировал «Б.О» ситуацию начальник управления недвижимости и девелопмента департамента по работе с клиентами Банка «Открытие» Олег Шишкин. Банк не ставит ограничений для застройщиков ни по размеру компании, ни по размеру проекта, ни по классу возводимого жилья или апартаментов, заверил он. При этом банк анализирует не только финансовую отчетность заемщика, но и экономическую эффективность самих проектов (себестоимость, сроки строительства, цены и темпы продаж) с учетом специфики каждого региона.

Банки проявляют гибкость при взаимодействии с застройщиками. В «Открытии» отмечают, что готовы снижать требуемый объем собственного участия девелопера при условии, что проект демонстрирует адекватную чувствительность к снижению цен и темпов продаж (более 15%). В отдельных случаях возможно финансирование приобретения новых площадок через выдачу кредита на развитие одного проекта или пула уже реализующихся проектов, рассказал «Б.О» Олег Шишкин. На данный момент банк «Открытие» финансирует более 2 млн кв. метров строящихся площадей. За первую половину 2020 года открыты лимиты проектного финансирования на 50 млрд рублей, а за весь период действия нового механизма — на 130 млрд рублей более чем в 20 регионах РФ.

Пока не остыла чашка кофе…

Из-за нового механизма финансирования строительной отрасли с рынка уходят неблагонадежные застройщики и улучшается качество строительства. В то же время, по мнению старшего вице-президента Сбербанка Владимира Ситнова, конкуренция на строительном рынке регионов уменьшается.

Концентрация крупных игроков на рынке пока еще остается невысокой, хотя доля топ-20 застройщиков в объеме строительства выросла с 20% в 2017 году до 25% в 2020-м, отметил Сергей Бессонов. Крупные компании развиваются быстрее благодаря возможности вкладывать средства в новые технологии, например BIM-проектирование и онлайн-продажи квартир, что дает им преимущество на рынке. Сейчас около 10–15% клиентов застройщиков готовы покупать квартиры с отдельными элементами режима онлайн (на этапе бронирования одобрения ипотеки либо проведения сделки целиком), и доля таких людей растет, отметил вице-президент ГК «Инград» Артем Бортневский. Среди клиентов «Инрада» этой возможностью пользуются до 30%. К 2021-2022 годам доля таких покупателей вырастет до 50% и более, ожидает Бортневский. Как бы то ни было, в целом на рынке онлайн-формат заключения сделок пока не отработан. Именно поэтому во втором квартале 2020 года число зарегистрированных договоров долевого участия снизилось на 46%.

Цифровизация продаж и BIM-проектирование помогают застройщику стать прозрачнее как для банков-партнеров, так и для аудиторов и регулятора, отметила на конференции коммерческий директор девелоперской компании «Брусника», куратор платформы Сделка.РФ Юлия Ладик. Компания продолжала собирать деньги на счета эскроу даже в период локдауна, когда были закрыты МФЦ. Удаленное открытие счета эскроу занимает 5 минут, в то время как офлайн на это требуется 120 часов. Кроме того, за счет электронной регистрации период совершения сделки сократился на пять дней, рассказала Юлия Ладик. Ожидается, что корректировка федерального законодательства в ближайшем будущем позволит банкам полностью онлайн выдавать и ипотеку.

Fee-development и кадровый голод

По мнению Сергея Бессонова, рынок идет к развитию таких инструментов, как fee-development. Банк внедрил в рамках личного кабинета застройщика сервис маркетплейс, который позволяет компаниям при получении проектного финансирования привлекать партнеров (fee-девелоперов). «Более технологичные компании могут помочь реализовать проекты и получить более высокую прибыль игрокам, которым такие возможности недоступны», — пояснил Бессонов. По его мнению, в конечном счете выигрывают обе стороны, а покупатель получает качественный продукт. Более крупные компании обладают большими ресурсами для взаимодействия с банками, что не только упрощает, но и ускоряет процесс рассмотрения заявки, добавил Олег Шишкин. В частности, они более качественно обосновывают свои прогнозы строительных расходов. «У них есть ряд уже реализованных проектов, подтверждающих их позицию, а также специальный штат сотрудников, которые могут вести переговоры с профильными службами банка», — заявил Олег Шишкин. Если же такие ресурсы и компетенции у застройщиков отсутствуют, первыми страдают нетипичные проекты, поскольку банки обладают по ним меньшей статистикой, пояснил он.

Но и на стороне банков есть кадровые сложности. Проектное финансирование — новый для банков механизм. Отрасль испытывает дефицит специалистов, способных выстраивать эффективное взаимодействие с девелоперами, признали в Банке ДОМ.РФ. Для подготовки таких кадров в банке запустили образовательную программу «Проект.Ф», в рамках которой приняли 2,5 тыс. заявок из 23 регионов России и отобрали 42 молодых специалиста. Полугодовую программу обучения успешно завершили 38 человек, которые будут работать в региональных отделениях Банка ДОМ.РФ.

Шире горизонты

Сдержанные объемы строительства в сочетании с субсидированием ипотеки привели к опережающему росту цен на новостройки. За восемь месяцев 2020 года в Москве и Санкт-Петербурге они выросли более чем на 15%, а в Сочи и Астрахани рост превысил 20%. Такие данные на конференции привел Владимир Ситнов. Одним из факторов, тормозящих развитие проектного финансирования, является ограниченный спрос. «Субсидирование ставки — это хорошо, но не надо забывать о стоимости жилья и о нестабильности в доходах населения», — отметила Ольга Полякова. Тем не менее, по ее мнению, у банков есть потенциал для кредитования строительства в объеме 120 млн кв.метров в год — цель, обозначенная в указе президента на 2030 год. 

Как сообщил на конференции Сбербанка заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, в ближайшее время будет запущено субсидирование ставки при использовании проектного финансирования с применением счетов эскроу низкомаржинальными проектами (с рентабельностью меньше 15%). По мнению застройщиков, стоит также создать возможности для привлечения проектного финансирования в строительство инфраструктуры. Перспективным для отрасли выглядит и участие банков в ленд-девелопменте в виде финансирования подготовки участков под застройку.