Теперь первичный кредитор сам может определять ставку кредитования, а потом продать выданный кредит АИЖК. Агентство же выкупит его не по номиналу, как это было до сих пор, а с дисконтом либо премией, в зависимости от величины кредитной ставки. Если она выше установленной Агентством на дату выдачи кредита, кредит будет выкуплен с премией, если ниже — с дисконтом. Средний размер дисконта, по расчетам Агентства, составит 6–7%. Ставку региональные партнеры могут узнать из ипотечного калькулятора, размещенного на сайте Агентства. С 15 сентября АИЖК прекратило практику раскрытия информации в виде списка ставок.

Бессрочные контракты теперь заменены форвардными. Такой контракт заключается сроком на четыре месяца и предполагает обязательство Агентства выкупить по номиналу пул ипотечных кредитов, если эти кредиты обслуживаются по ставкам, установленным Агентством на момент их выдачи. При этом партнер Агентства самостоятельно оговаривает в контракте размер пула, который он рассчитывает продать АИЖК в течение четырех месяцев. Ранее контракты были бессрочными, с обязательством Агентства ежемесячно выкупать кредиты у партнеров по номиналу, но в рамках лимитов, установленных АИЖК.

Фактически одновременно с введением новых стандартов произошло повышение ставок со стороны АИЖК. На момент вступления новых правил в силу выкупу без дисконта подлежали кредиты со ставкой под 16% в регионах и 17,5% в Москве. Раньше АИЖК выкупало все закладные по номиналу, а средняя ставка была ниже.

Эксперты полагают, что ужесточение условий кредитования является еще одним проявлением спада в экономике России: АИЖК не первый и не единственный участник рынка ипотечного кредитования, поднявший ставки. «Изменение условий рефинансирования приведет к росту процентных ставок по кредитам, следовательно, уменьшатся объемы кредитования, то есть снизятся темпы роста ипотечного кредитования в целом по банковской системе, — считает эксперт Центра развития Сергей Пухов. — Маловероятно, что ипотечное кредитование будет адекватно замещено другими видами кредитов — потребительскими либо автокредитами. А значит, снизятся темпы роста банковских активов. То есть банковская система потеряет динамику, что приведет в целом к торможению экономики».

...Решение АИЖК критично для ипотеки в регионах, где 60% всех программ было основано на программе АИЖК...

Шок для регионов

Экономика, впрочем, тормозит с первой половины 2008 года, и ужесточение условий происходит на фоне общего спада в экономике, падения фондовых индексов, дефицита ликвидности в банковской системе. АИЖК, по мнению экспертов, просто отреагировало на внешние вызовы. «Этот процесс наблюдается в целом по экономике, АИЖК просто реагирует на происходящие изменения — повышение ставки рефинансирования, снижение уровня ликвидности, повышение ставок по депозитам и кредитам», — говорит Сергей Пухов (Центр развития).

По мнению экспертов, в краткосрочной перспективе на ипотеке в регионах решение АИЖК может отразиться не лучшим образом. «Решение АИЖК критично для ипотеки в регионах, где порядка 60% всех ипотечных программ было основано на программе АИЖК. В Москве же никаких изменений не произойдет, — считает директор департамента маркетинга и стратегического планирования Москоммерцбанка Дмитрий Орлов. — Банкам-партнерам АИЖК придется либо изменить условия кредитования, либо уходить с рынка. Очевидно, что многие из них сократят объем выдачи кредитов, во многих случаях ипотека перестанет быть рыночной — проверенным клиентам кредиты будут выдавать, а прийти с улицы за кредитом станет невозможно. Да и самим заемщикам станет не очень выгодно брать кредиты у банков-партнеров АИЖК. Сегодня рыночная ставка 12-13% годовых, АИЖК предлагает 14% и выше. А для самых лучших клиентов — 12,75%. При таких условиях заемщику будет выгодно пойти в иностранный банк». По мнению Дмитрия Орлова, на рынке останутся только иностранные банки и крупные российские банки, такие как ВТБ 24 и Сбербанк.

Директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева утверждает, что этого не произойдет. «Проводимые Агентством исследования показали, что при принятии решения о взятии ипотечного кредита потенциальные заемщики изначально рассматривают стоимость жилья, затем доступность кредитных ресурсов и только в третью очередь — ставку по кредиту, — говорит она. — Это объясняется, в том числе, и российской спецификой ипотечного кредитования — в России средний срок жизни кредита примерно в два раза короче предлагаемого срока кредита из-за высокой скорости досрочного погашения».

Опрошенные «БО» региональные представители и агенты АИЖК с этим не согласны и пребывают в состоянии легкого ужаса. «Они зарубили нам бизнес, мы теперь не сможем работать» — типичный ответ в регионах. Представители регионов даже ездили на встречу к руководителю АИЖК Александру Семеняке, на которой слезно просили его не вводить новые стандарты. Г-н Семеняка был непреклонен — основной задачей АИЖК в условиях ухудшающейся рыночной конъюнктуры является сохранение финансовой устойчивости.

ВЭБ в помощь

Действительно, некоторые события в жизни АИЖК свидетельствуют о том, что далеко не все гладко. В начале этого года Александр Семеняка обещал удвоить выкуп закладных, доведя его до 6 млрд рублей в месяц, однако с декабря объем рефинансирования ни разу не превысил 3 млрд рублей. Всего по итогам первого полугодия АИЖК рефинансировало кредитов на сумму 18,2 млрд рублей. За аналогичный период прошлого года АИЖК рефинансировало закладных на общую сумму 28,2 млрд рублей. Впрочем, и денег в 2007 году Агентству удалось привлечь больше.

Так, в прошлом году Агентство получило от государства 4,5 млрд рублей в качестве взноса в уставный капитал, разместило корпоративные облигации, обеспеченные гарантиями РФ на сумму 11 млрд рублей, а также впервые разместило выпуск ипотечных ценных бумаг на сумму 3,3 млрд рублей. Объем долгосрочных кредитов и займов, по данным бухгалтерской отчетности Агентства, за 2007 год увеличился на 30,1 млрд рублей. По итогам 2006 года он составлял 19,8 млрд рублей, а по итогам 2007 года — уже 49,9 млрд рублей.

В ноябре 2007 года АИЖК зарегистрировало два выпуска облигаций, обеспеченных гарантиями РФ, — серий А10 и А11 на общую сумму 16 млрд рублей. В декабре Агентству удалось разместить лишь выпуск А10 на 6 млрд рублей, размещение выпуска А11 было отложено и прошло в конце января 2008 года. АИЖК в своем годовом отчете написало, что «в декабре 2007 года Агентство впервые столкнулось с невозможностью разместить облигации, обеспеченные гарантиями РФ», из чего делает вывод «о недоступности данного источника средств в условиях отсутствия спроса на долгосрочные облигации», а финансовый рынок России называет неразвитым. Тем не менее в январе АИЖК удалось продать инвесторам выпуск на 10 млрд рублей. По словам источника «БО», большую часть выпуска — 60% — выкупил ВЭБ, который, как известно, скорее политический, нежели рыночный инвестор. Второй выпуск (1,2 млрд рублей), размещение которого прошло в конце февраля, АИЖК пришлось выкупать самому.

Совсем недавно АИЖК удалось «выбить» из правительства обещанные 6 млрд рублей в качестве взноса в уставный капитал: средства, по данным газеты «Коммерсант», были переведены буквально в день вступления новых правил в силу. С правительственной помощью, а также объемом гарантий по бумагам Агентства, у АИЖК наблюдаются проблемы чуть ли не с рождения: разговоры о том, что АИЖК снова не удается «пробить» себе финансирование, о сокращении финансирования и так далее, ведутся чуть ли не ежегодно.

В АИЖК планомерное снижение объемов выкупа объясняют отсутствием предложения закладных — никто не предлагает, АИЖК не выкупает. «Рефинансирование в рамках месяца на сумму меньшую, чем 3 млрд рублей, говорит об отсутствии предложения со стороны поставщиков закладных в указанном объеме и надлежащего качества», — утверждает Анна Ярцева. На фоне бурно развивающегося рынка ипотеки это выглядит по меньшей мере странным.

Впрочем, г-жа Ярцева отметила, что объемы средств, направляемых Агентством на рефинансирование закладных, напрямую связаны с возможностью АИЖК привлекать ресурсы с рынков капитала и стоимостью этих заимствований. Что, судя по данным финансовой отчетности Агентства, ближе к истине.

Другая сторона шока

Когда первый шок пройдет, партнеры АИЖК смогут увидеть и другую грань новых правил. В первую очередь, ипотечные бумаги, выпускаемые АИЖК, должны быть более привлекательными для рыночных инвесторов, а значит, у Агентства будет больше возможностей привлекать деньги с рынка, то есть оно сможет и больше выкупать. «АИЖК вводит более продвинутую схему работы, которая позволит более точно определить цену долгового обязательства, — считает руководитель проекта «Развитие первичного рынка ипотеки в России» IFC Андрей Милютин. — Агентство приносит цивилизованную, общепринятую практику торговли долгом на финансовых рынках в ипотечное кредитование. Традиционно цена долгового обязательства с фиксированной процентной ставкой определяется путем фиксации требуемой доходности и вычисления дисконта или премии к номиналу такого обязательства. Это делается потому, что рыночные ставки время от времени меняются и могут стать выше или ниже ставки купона облигации. А отклонения от номинала позволяют привести цену облигации к справедливой, рыночной. Ипотечная закладная — то же самое долговое обязательство, которое не должно торговаться только по номиналу и купону, как это происходило у нас до сих пор. Введенные АИЖК изменения позволяют установить справедливую цену долговой бумаги, а также учесть ее кредитный риск». Директор департамента рейтингов «Эксперт РА» Павел Самиев согласен с этой точкой зрения. «Ужесточение политики АИЖК хорошо скажется на параметрах рынка ипотечных ценных бумаг в том плане, что снизит рисковую нагрузку», — говорит он.

Павел Самиев («Эксперт РА») также считает, что изменение условий рефинансирования закладных со стороны АИЖК — это, по сути, решение риск-менеджеров. «Просрочка в последний год значительно увеличилась, — говорит он. — В некоторых регионах уже дошла до запредельных значений (до 15%)».

В АИЖК подтверждают информацию о том, что введение новых правил есть следствие работы с рисками. «Сегодня все участники рынка ипотечного кредитования проводят инвентаризацию собственных активов, — утверждает Анна Ярцева (АИЖК). — Часть активов будет удерживаться на балансах, поскольку этот актив приносит регулярные доходы. Часть банков будет продавать ипотечные закладные с дисконтом рефинансирующим организациям, а выдавать новые кредиты будет по более актуальным на рынке ставкам. Кто-то займется совершенствованием процедур взыскания, чем обеспечит также приток ликвидности и расчистит балансы от некачественных активов. Все три стратегии имеют право на жизнь и могут принести существенную пользу ипотечному рынку в целом: структура активов станет более однородной, снизятся риски в системе, будут более прогнозируемыми денежные потоки».

По мнению Андрея Милютина (IFC), новые правила более удобны и первичным кредиторам — то есть тем самым региональным представителям, которые ходили к Александру Семеняке с просьбой не вводить эти правила. «Первичный кредитор, выдающий ипотеку, в таких условиях получает большую свободу действия, — считает г-н Милютин. — При тех условиях, которые АИЖК предлагало до 15 сентября, у кредитора не было возможности реагировать на рыночные изменения, двигая ставки вверх-вниз. Теперь кредитор получает возможность не просто реагировать на рыночные изменения, но и устанавливать ставку в зависимости от качества заемщика. В США, например, ставка по ипотеке для каждого человека своя — в зависимости от кредитного качества заемщика, что справедливо. Нововведение АИЖК в конечном счете тоже может привести к такому же результату в России».

Более того, Андрей Милютин полагает, что новая схема АИЖК может стать причиной снижения ставок по кредитам для качественных заемщиков, поскольку такие кредиты будут выкупаться у первичных кредиторов с премией. «Это справедливо, потому что если у меня хорошая кредитная история и «белый» доход, то почему для меня кредит должен стоить столько же, сколько для заемщика без, например, официальной справки о доходах?» — говорит он. Однако г-н Милютин отмечает, что необходимо какое-то время подождать, дабы банки смогли приспособиться к новым правилам игры.

Новые стандарты в долгосрочной перспективе должны помочь АИЖК заинтересовать наконец рыночных инвесторов своими бумагами. А это, в свою очередь, позволит Агентству ослабить свою зависимость от государственного финансирования и государственных гарантий. Нельзя не заметить, что АИЖК выбрало довольно удачный момент, чтобы минимизировать последствия от своего решения: на фоне остальных событий оно не смогло оказать судьбоносного влияния на рынок — остальные факторы его перекрыли.

Доля АИЖК в общем объеме выданных в России ипотечных кредитов в 2007 году составляла 11%, по данным Федеральной регистрационной службы, приведенным в годовом отчете АИЖК за 2007 год. В 2006 году доля была чуть больше, но тоже не критичной — 19%.

Павел Самиев: — На фоне агонизирующего фондового рынка, высокой вероятности цепи дефолтов по корпоративным бондам и сложной политической обстановки изменение условий рефинансирования АИЖК, в общем-то, никакого влияния уже ни на банковский рынок, ни на макроуровне не окажет.

 Социальная ипотека 

АИЖК заявляло о намерении разработать специальную программу, в рамках которой в качестве первоначального взноса будет учитываться материнский семейный капитал, что даст возможность увеличить сумму кредита при выдаче. Кроме того, АИЖК планирует внедрить кредитные продукты для людей со средним и ниже среднего уровнями доходов, для молодых семей, проекты, связанные с военнослужащими. Для молодых людей планируется, что ставка изначально будет небольшой, а потом, с ростом доходов семьи, она будет увеличиваться.

 Из первых уст 

Александр Семеняка генеральный директор АИЖК

— Редакция Стандартов, которая вступила в силу с 15 сентября, несет в себе уточнения, которые были внесены в текст Стандартов на основании работы с предложениями регионов с 15 мая 2008 года. Режим профессионального диалога позволяет Агентству совершенствовать Стандарты выдачи кредитов, стимулировать участников ипотечного рынка к соблюдению баланса финансовых интересов и рисков при ипотечном кредитовании, сохранять доступность кредитных ресурсов для заемщиков и предоставлять высокого качества активы для инвесторов. Агентство последовательно реализует стратегию построения двухуровневой модели ипотечного кредитования в стране. При этом стоит учесть, что Агентство — стопроцентно государственная компания, существующая на принципах безубыточности и сохранности средств бюджета (налогоплательщиков), поэтому АИЖК обязано при рефинансировании соблюдать определенный уровень ставки рефинансирования.

 Деньги нашлись, но осадок остался 

Когда верстался номер, стало известно о готовности Правительства РФ выделить АИЖК дополнительно 60 млрд рублей в качестве взноса в уставный капитал. Эти средства Агентство должно направить на рефинансирование ипотеки и поддержку ипотечного рынка страны. По оценкам участников рынка, это около 10% всего российского рынка ипотеки.

Эксперты полагают, что польза от этих денег не очевидна, потому что ограничение рефинансирования для многих региональных банков теперь определяется уже не финансовыми возможностями АИЖК, а новыми Стандартами Агентства. Деньги правительства могут понадобиться тогда, когда региональные банки сумеют подстроить свой спрос на рефинансирование под новые Стандарты АИЖК.