В своем выступлении Екатерина Авдеева представила комплексный подход к инвестициям в недвижимость — от глубокой аналитики до структурирования сделок через лизинг и ЗПИФы. Доклад был построен на данных аналитического центра «АСТОРИУС», запущенного в апреле 2026 года.

Ключевые тезисы выступления:

Инвестиции в недвижимость: новые ориентиры. В 2026 году инвестиционный ландшафт кардинально изменился: налоговая нагрузка выросла (налог на прибыль — 25%, НДС — 22%), банковское кредитование стало дорогим и труднодоступным. Недвижимость перестала быть просто объектом покупки или продажи — она превратилась в сложный финансовый инструмент.

Накопления населения на банковских депозитах достигли исторического максимума — свыше 67 трлн рублей, а отток средств из банковского сектора в 2025 году составил 12,8 млрд долларов. Капитал перетекает в твердые активы: 51% россиян выбирают недвижимость, 19% — золото.

Коммерческая недвижимость — лидер по доходности. Разрыв между доходностью жилой и коммерческой недвижимости достиг максимума. Доходность однокомнатной квартиры — 4–6% годовых, коммерческая недвижимость дает 10–12% с учетом роста стоимости актива. В сегментах офисов класса А, стрит-ритейла и light industrial доходность достигает 15–20%.

Особый интерес вызывает light industrial — формат, совмещающий склад, производство и офис: общая доходность с учетом капитализации составляет 16–20% годовых. Рынок офисов класса А демонстрирует рекордные показатели: вакантность упала до 5,7%, цены выросли на 44,7% за 2025 год.

Лизинг как налоговый рычаг. Налоговая реформа 2025–2026 годов кардинально изменила инвестиционную логику. При лизинге вся сумма платежа относится на расходы, давая экономию до 47% (22% возврат НДС + 25% экономия на налоге на прибыль). При номинальной ставке 21% эффективная ставка составляет около 11%.

Екатерина Авдеева привела расчет аналитического центра «АСТОРИУС»: инвестор со 100 млн рублей через лизинг может приобрести два объекта за 200 млн. Через 10 лет капитал оказывается на 72% выше, чем при единичной покупке, с диверсификацией рисков.

Курортная недвижимость. Ввод сервисных апартаментов в курортных зонах вырос на 47%, их доля в новом предложении достигла 74%. 89% лотов выкуплены частными инвесторами. Арендный поток в сервисных апартаментах — 8–12%, в сильных курортных проектах доходность достигает 17–18% с ростом капитализации 15–20%.

Новые территории и Дальний Восток. При ипотеке 2% и стоимости квартиры 7,5 млн рублей IRR проекта достигает 25-38%. Дальневосточная ипотека с ростом стоимости объектов до 17,2% в год и арендной доходностью от 25,6% дает IRR 22,82% годовых.

Элитная недвижимость. Объем продаж элитной недвижимости в Москве в 2025 году достиг 550 млрд рублей. За пять лет индекс стоимости вырос более чем на 130%.

Источник: АСТОРИУС