Банковское обозрение

Мы оказываем услуги консалтинга в области проектного финансирования с 2006 года, тогда наблюдалась стадия активного роста банковского кредитования — настоящий бум проектного финансирования. Казалось бы, за столько лет у банков наработана большая практика в реализации таких проектов, сформирована собственная экспертиза. Но по факту мы видим, что на разных стадиях реализации проектов банковские специалисты зачастую ведут себя не всегда корректно.

От себя могу сказать: невзирая на законодательные изменения, внедренные в 2019 году, каких-либо существенных изменений в работе со строительными проектами не возникло — мы просто трансформируем ранее наработанную практику с учетом новых правил игры. Зато есть очевидный плюс для рынка: введение эскроу-счетов фактически вдохнуло новую жизнь в проектное финансирование жилищного строительства.

Новые риски: потеря клиента

Размышляя о страхах и рисках участников рынка, остановлюсь на том, в чем их различие, поскольку в обоих терминах присутствует фактор вероятности. Страх — это состояние, присущее человеку, которому грозит реальное или предполагаемое бедствие, его интуитивное ощущение, что может произойти что-то плохое. Оценка рисков подразумевает вероятность того, что при неблагоприятном ходе реализации проекта кредитная организация понесет определенные потери (снизится ликвидность, упадет прибыль, будут доначислены резервы), но в основе комплаенса лежит оценка факторов и их возможных последствий.

Худший вариант развития событий возникает в случае, когда риски умножаются на страхи: предпринимаются излишние меры предосторожности, попытки в одностороннем порядке снизить собственные риски банка за счет расходов застройщика. Эти действия могут привести к уходу клиентов из банка и как следствие к ухудшениям финансовых показателей банковского бизнеса. Приведем реальные примеры, которые демонстрируют как положительный опыт реализации проектов, так и неудачный.

Гарантии банка — за счет покупателей

Знаковый кейс — один из крупнейших отечественный банков, входящих в топ-20, финансировал строительство крупного производственного предприятия в соседнем с Москвой регионе. Владелец — известный производитель с хорошими финансовыми показателями и значительными активами. Речь идет о строительстве нового предприятия по производству строительных материалов. Бюджет проекта — несколько миллиардов рублей.

На этапе, когда банк входил в проект, очень большое внимание уделялось исходно-разрешительной проектной документации; тому, как составлен бюджет затрат; каковы сроки реализации проекта. Была построена финансовая модель, дополнительно подкрепленная контрактами с потенциальными поставщиками и покупателями продукции. Проект осуществлялся успешно: строительство шло в соответствии с графиком.

Пока фабрика строилась, у нее сформировался дополнительно определенный пул заказов. Изучая спрос с учетом динамики изменений рынка и востребованной покупателями номенклатуры изделий, собственники объекта приняли решение: необходимо поменять основного поставщика производственного оборудования. Затраты на новое оборудование несколько превышали бюджет, который был изначально заложен в смету.

Банк классифицировал этот факт как «риск умеренно высокого уровня со значительным влиянием на стоимость, время и качество проекта». В заключении было сказано: «В комплексе с другими рисками это может привести к изменениям в коммерческих условиях кредитования проекта и к увеличению общей стоимости строительства».

Мы осуществляли ежеквартальный мониторинг проекта. В нашем независимом экспертном заключении было сказано, что общая смета затрат за счет их перераспределения внутри бюджета должна была остаться неизменной. Поскольку новый поставщик предложил более короткие сроки отгрузки оборудования, запуск производства можно было начать даже раньше запланированного срока. Таким образом, мы не видели дополнительных рисков и в итоге оказались правы. Фабрика приступила к работе несколько месяцев назад.

Банк наши аргументы в расчет не принял и предпринял односторонние меры для снижения собственных рисков. В конечном счете цена продукции оказалась выше, чем изначально планировалось в бюджете.

Хотелось бы отметить, что банкиры и строители принципиально по-разному оценивают и сам процесс строительства, и те события, которые возникают при работе на объекте. Поэтому к оценке рисков желательно привлекать широкий спектр специалистов: юристов, аудиторов, строителей, оценщиков, обладающих специальными знаниями и методами оценки рисков. Чем более всесторонним будет анализ ситуации, тем выше шансы, что и банк, и застройщик останутся довольны итогами сотрудничества.

Проект, где «все пошло не так»

В одном из областных центров строился жилой микрорайон, очень интересный комплекс в стиле старой немецкой деревни (малоэтажная застройка, семь очередей). Банк вошел в проект в 2015 году. К сожалению, строительство до сих пор не закончено.

С самого начала все пошло не так. Реализация проекта началась с грубейших нарушений сроков и отставаний по графику работ. Начали менять субподрядчиков и проектные решения. Нас банк привлек в качестве аудиторов проекта для осуществления ежемесячного мониторинга хода работ. Каждый месяц мы отправляли в банк отчеты с предложениями о том, как наверстать отставание и устранить проблемы, которые заключались в некачественном менеджменте процесса управления строительным проектом. Банк на предупреждения не реагировал и продолжал финансировать проект.

Постепенно накопился критический объем проблем. Стройка была остановлена практически на год. Когда обеспокоенные дольщики вышли на площадь перед администрацией области, прокуратура возбудила уголовное дело против бывшего директора фирмы-застройщика. Банк, по сути, оказался заложником ситуации, потому что под давлением социальных факторов ему пришлось возобновить финансирование строительства и позаботиться о том, чтобы проект был закончен.

Сейчас строительство объекта вышло на финальную стадию. Представители банка, фирмы-застройщика, генподрядчика, эксперты КГ «ИРВИКОН» и компании, осуществляющей надзор за строительством, периодически встречаются с дольщиками, чтобы держать их в курсе событий. Мы как аудиторы подтверждаем, что ни одного рубля не потрачено нецелевым образом.

Разборчивый клиент меняет банки

Иногда кажется, что банк специально делает все возможное, чтобы заемщик ушел к конкурентам. Ситуации в зависимости от региональных особенностей могут различаться. В ряде регионов действительно сложно разобраться в профессионализме застройщика и оценить риски. Но если говорить о Москве, Московской области, Петербурге, Казани — это территории с развитым, ликвидным рынком недвижимости, где все более или менее понятно с точки зрения перспектив строительства и репутации участников строительного процесса.

В таких регионах конкуренция за клиента среди банков выше, и строительные компании это чувствуют. На рынке известны случаи, когда застройщики начинают работать с банком, но на какой-то стадии проекта уходят в другой банк, где выше качество менеджмента и лучше условия.

Любое строительство — живой организм, где постоянно происходят изменения, через какие-то стадии проект может проходить с опережением, где-то замедляться. Это нормально, и, если специалисты банка этого не понимают, девелоперы легко расстаются с такими кредиторами. Они точно знают, что могут обратиться к банкам-конкурентам, где им предложат более комфортные условия.

Недавний пример: строительная группа с хорошей репутацией, которая строит много жилья в Подмосковье, обратилась в банк из топ-10 за финансированием строительства комплекса многоквартирных жилых домов (уже с использованием схемы эскроу-счетов). В банке проанализировали исходное разрешение, проектную документацию. Замечаний по существу не было. Однако бурную дискуссию внутри банка вызвал тот факт, что застройщик, подрядчик и компания, осуществляющая технический надзор, — аффилированные компании. Застройщик — компания с нулевой историей, и это смутило банковских специалистов, при том что в законе четко сказано: под каждый проект с использованием эскроу-счетов необходимо создавать отдельное юридическое лицо. Банк предложил процентную ставку по кредиту, которая не устроила потенциального клиента. Проект реализуется, его финансирование осуществляет другой банк.

Все эти истории подтверждают тезис, что взгляды на все процессы, происходящие на разных этапах реализации проектов, у строителей и у банков очень разные. Единых подходов к решению всех возможных возникающих проблем нет. Надеюсь, что развитие практики и участие профессиональных экспертов-аудиторов приведет к унификации подходов, что в итоге снизит риски для всех сторон проекта.