— Екатерина, какие изменения произошли с 1 июля в связи с переходом на эскроу-счета?

— С введением эскроу-счетов изменились правила работы для банков, застройщиков и покупателей. Раньше человек покупал квартиру, тщательно выбирая застройщика, а затем долго думал, достроят или нет. Застройщик мог строить за счет своих средств, но по большей части он делал это за счет средств дольщиков. В тот момент, когда ему требовалось больше финансирования для строительства, он мог временно снизить цены для активизации продаж. Он мог «поиграть» объемами продаж и объемами строительства. Банк в этом процессе выступал в качестве поддержки на случай кассовых разрывов. У застройщиков была возможность взять банковский кредит, существенно увеличить сроки строительства и как следствие стоимость квартир, что, безусловно, положительно отражалось на общем доходе строительной компании.

Сейчас все изменилось коренным образом. Застройщик получит средства только в том случае, если выполнит все обязательства перед покупателем, то есть достроит дом. Покупатель, в свою очередь, уверен, что, если дом не будет своевременно достроен, через два месяца после обещанной даты окончания строительства он может прийти в банк и забрать свои деньги.

В этой ситуации заметно изменилась роль банков. Риски финансирования теперь фактически переложены с дольщиков на банки. Банк, выбирая проект, должен тщательно его проверить. Оценить, можно ли построить объект в срок с заявленным бюджетом, можно ли продать квартиры по таким ценам, каково финансовое положение застройщика в целом.

В Москве 70–80% объектов, которые строятся сейчас, будет достраиваться по старым правилам

Поэтому в итоге у дольщика появилось право забрать свои деньги, если что-то пошло не так, у застройщика — обязательство строить за счет собственных средств или за счет привлечения банковского финансирования, а у банка возникла дополнительная ответственность.

— Распространятся ли новые правила на те объекты, которые мы видим сейчас в стадии незавершенного строительства?

— Есть Постановление Правительства РФ № 480, которое несколько смягчило правило ввода эскроу-счетов и упростило процедуру, сделало ее более плавной. Это Постановление определило критерии для определения проектов и застройщиков, которые работают по-прежнему и привлекают дольщиков по старой схеме. Там три показателя. Первый — объем проданных площадей на текущий момент. Если больше 10% — проект имеет право реализовываться, как было раньше. Далее оценивается соотношение объема строительной готовности объекта и объема средств, вложенных в проект. Для системообразующих застройщиков должно быть не менее 6%. Системообразующие застройщики в нашей стране — это группы компаний ПИК и ЛСР. Для проектов комплексного освоения территории и проектов, где предполагается строительство инфраструктурных объектов (школ, поликлиник, детских садов), такое соотношение должно составлять не менее 15%, а для точечной застройки — не менее 30%. В Москве, например, 70–80% объектов, которые строятся сейчас, будут достраиваться по старым правилам.

— Можно ли купить по новым правилам объекты на этапе котлована?

— Да, здесь ничего не меняется. Девелопер может открыть продажи, как только получит разрешение на строительство и заключение о соответствии…

— Можно ли сказать, что нововведение повышает прозрачность рынка?

— Да, это так. Только пока все привыкают к новому механизму. И мы, и другие банки, работающие с эскроу-счетами, стараемся сделать переход на новый процесс максимально комфортным. Открытие эскроу-счета покупателю занимает не больше времени, чем открытие обычного расчетного счета.

— Далеко не все банки работают с эскроу-счетами. Почему банк «Открытие» выбрал эскроу-счета одним из важных направлений бизнеса?

— Изначально в список кредитных организаций, работающих с эскроу-счетами, было включено 63 банка, потом этот перечень расширился до 96. Но объективно на этом рынке пока работает около 10 банков.

— Это крупнейшие банки?

— Да. Со вступлением нового Закона в силу ответственность банка существенно выросла. Главное, у банка должны быть соответствующие компетенции — он должен понимать, как финансировать жилищное строительство, на что смотреть, как анализировать. Это непростой механизм, у банка должен быть большой наработанный опыт. Помимо финансовой и отраслевой компетенций должны быть еще и компетенции в части инжиниринга и оценки. Это непросто и дорого.

Сейчас в списке кредитных организаций, работающих с эскроу-счетами, 96 банков. Но объективно на этом рынке пока работает около десяти

Еще один важный момент. Очевидно, что это длинные кредиты: не все банки могут себе позволить отвлечь капитал на такой длительный срок.

— Уменьшится ли в новых условиях количество застройщиков?

— Я думаю, что уменьшится за счет небольших строительных компаний. Такие компании строили раньше один-два дома, не работали с банками — у них все было организовано, можно сказать, на доверии. Таким компаниям сложно найти деньги на строительство дома целиком. По новым правилам, если хочешь иметь доступ к средствам дольщиков, нужно оформить кредит в банке. Это серьезная процедура. Как минимум в компании должны быть финансовая служба, которая готовит отчетность, юридическая служба и т.д.

— Могут из-за этого вырасти цены на квартиры для конечных покупателей?

— Не думаю. Поскольку ставка по банковскому кредиту снижается в зависимости от средств дольщиков на эскроу-счетах, критического увеличения стоимости жилья не будет.

— Есть ли практика использования эскроу-счетов в других странах?

— Такая схема продаж реализована в США и пришла к нам оттуда. Кроме того, эта схема успешно работает в Израиле и в Дубае. В Европе распространена другая практика, когда дольщик вносит деньги поэтапно в зависимости от уровня готовности дома. Если дольщик видит, что застройщик нарушает свои обязательства, он может просто прекратить платить, и появятся штрафные санкции.

— Есть ли у вас какие-то специальные продукты, связанные с эскроу-счетами?

— Ставки, тарифы у нас в целом среднерыночные. Что касается специальных продуктов, мы недавно запустили гибридную схему, когда застройщик может те средства, которые у него копятся на эскроу-счетах, использовать не только на снижение ставки по своему кредиту, но и на субсидирование кредитов покупателей квартир.

— Он сам может кредитовать покупателей квартир?

— Застройщик может дать рассрочку. Однако, как правило, это платная услуга, и ее цена увеличивает конечную стоимость квартиры. Поэтому более эффективным инструментом является банковская ипотека, при которой кредит выдается по сниженной ставке.

— А какая будет ставка?

— Это зависит от конкретных договоренностей с конкретным застройщиком. Кстати, мы позволяем застройщику решать, куда он будет направлять субсидию — на квартиру или на кредит. По каждой квартире застройщик может принимать решение отдельно.

Екатерина Чиркова, банк «Открытие». Фото: Ирина Тейхреб / «Б.О»

— Как это помогает застройщикам вести бизнес?

— Это помогает управлять потоком продаж. Застройщик понимает, какие квартиры легко продадутся, какие — не очень, и каждый раз принимает решение при продаже квартиры, куда направить субсидию.

— Вырастет ли спрос на ипотеку или, напротив, упадет в связи с этим новым порядком?

— На мой взгляд, людям будет проще брать ипотеку, и спрос вырастет. Мы уже чувствуем этот рост. Плюс ко всему много застройщиков готовы к развитию проектов, и не только московских, есть всплеск интереса со стороны строительных компаний в регионах.

— Вы планируете увеличивать свою долю в этом направлении на региональном рынке?

— Да. У нас есть такая цель, мы пересмотрели весь свой продуктовый ряд, походы к проектному финансированию, уменьшили требования к застройщику по объему собственных средств. Мы сейчас при финансировании смотрим на будущую прибыль проекта — то, что всегда интересовало застройщиков.

— Есть какие-то примеры такой работы?

— Традиционное проектное финансирование — 30% собственного участия, определенные сроки кредитования, процентные ставки. Сейчас же мы говорим, что собственное участие — 15%, но в целом по хорошим, устойчивым проектам мы готовы снижаться до 7%. Фактически это стоимость земельного участка. Дальше его необходимо приводить в состояние проекта, и для этого у нас есть кредит на получение и подготовку проектной документации. Мы готовы финансировать застройщиков, когда есть земельный участок, разрешение на его использование для строительства — градостроительный план. По мере получения документации на земельный участок он растет в цене. Застройщик может его продавать на рынке уже гораздо дороже. Здесь мы готовы засчитать его по рыночной стоимости в собственное участие и предлагаем оформить проектное финансирование. Мы стараемся перейти к полной цепочке. Плюс мы активно думаем над тем, чтобы и будущую прибыль от проекта поэтапно возвращать застройщику. Наверное, самое интересное из того, что у нас есть, — застройщик весь период кредитования может не платить проценты именно по проектному финансированию.

— Потом они капитализируются в долг?

— Нет, когда средства на эскроу-счетах раскрываются, застройщики сначала гасят проценты, а потом основной долг.

— В целом, вы считаете, схема работы с эскроу-счетами — эффективный механизм для развития строительного бизнеса как рынка добросовестных игроков?

— Да, просто пока не все привыкли, всем придется этому научиться, обзавестись финансовыми службами и юристами. Действительно, в итоге добросовестным застройщикам станет проще развивать бизнес, а вот тем, кто каким-то образом «схематозничал», будет тяжело.