— Каким образом Сбербанк проверяет размер собственного участия застройщика в проекте? По 214-ФЗ он должен составлять не менее 15% от стоимости проекта.

— Базовое требование к собственному участию в Сбербанке — не менее 15% от общего бюджета проекта. Хочу подчеркнуть, что в бюджет проекта входит также и стоимость приобретения земли или прав на землю: банк может использовать оценочную стоимость земли, при этом оценку проводит залоговая служба банка.

Также любые другие затраты в рамках бюджета проекта, например, оплата и выполнение работ, которые подтверждены документами (платежными поручениями, актами выполненных работ и прочее), могут зачитываться как собственное участие, если источником их оплаты являются взнос в уставной капитал, займы связанных компаний, прибыль от ранее реализованных проектов. Эти источники отражаются в финансовой отчетности застройщика.

— Какие программы в этой связи предлагает Сбербанк?

— Чтобы помочь застройщикам сформировать собственное участие в проекте или сформировать источник финансирования затрат на приобретение и развитие новых площадок для строительства жилья, банк разработал три кредитных продукта.

Кредит позволяет получить до 60% от рыночной стоимости квартир сразу

Первый — это кредит под готовое жилье, который подразумевает финансирование на проектные работы, затраты на приобретение земли и иные цели, а также рефинансирование кредитов, в том числе кредитов Сбербанка. Кредит может являться собственным участием при финансировании банком новых проектов. Кредит позволяет получить до 60% от рыночной стоимости квартир сразу, при этом продажи квартир должны быть осуществлены в течение 3–5 лет.

Второй — кредит под будущую прибыль действующих проектов. Это финансирование начальных этапов реализации новых проектов (в том числе приобретение земельных участков). При этом источником погашения такого кредита является прибыль реализуемых застройщиком проектов, которые уже находятся в стадии строительства. По сути данный продукт является альтернативой прибыли заказчика-застройщика, которую сейчас застройщики на стадии строительства получить не могут из-за законодательных ограничений. Кредит предоставляется на срок до трех лет. Сумма кредита в базовом варианте — это доля прогнозного чистого потока от действующих проектов: до 50% (при поэтапной выдаче по мере поступления средств по договорам участия в долевом строительстве на счета, открытые в Сбербанке) или до 35% (при единовременной выдаче).

Третий — проектный бридж. Средства в рамках этого кредитного продукта предоставляются на приобретение земельных участков или компаний-застройщиков, владеющих земельными участками, и финансирование расходов для получения разрешения на строительство (РНС) после получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Отличие от кредита под будущую прибыль в том, что источник погашения такого кредита – это средства от реализации площадей, которые будут возведены на приобретаемом земельном участке.

— Что входит в состав обеспечения по проектному финансированию? Осуществляется ли мониторинг стоимости после заключения договоров залога? Каким образом?

— Основным обеспечением при проектном финансировании жилья служит ипотека земельного участка или права аренды земли и залог имущественных прав на строящиеся площади. Мониторинг залога осуществляется с точки зрения контроля за изменениями в рамках правоотношений по земле, а также за своевременными продлениями права аренды земли или разрешения на строительство. Кроме того, эксперты банка ежемесячно оценивают строительную готовность объекта и выполнение графика производства работ.

— Есть ли примеры работы с застройщиками, организующими партнерские проекты с небольшими девелоперами (по франшизе, выкуп доли в проекте и т. п.)? Какие риски Сбербанк видит в подобных схемах?

— Примеров партнерских проектов нет. Мы видим своей основной задачей своевременное предоставление девелоперам жилья кредитов для финансирования проектов. А функции застройщиков, по нашему мнению, должны выполнять профессиональные участники данного рынка, так как только они имеют для этого все необходимые компетенции и опыт.