МФК-2019. Сессия «Новые подходы к финансированию строительства жилья вызовы и возможности для банковского и строительного секторов». Фото - Дмитрий Андреев, Росконгресс

Пока конкуренция в проектном финансировании идет между системообразующими банками, но без стандартизации и подключения к работе региональных и средних банков задачи нацпроекта «Жилье и доступная среда» выполнить будет трудно.

В числе наиболее актуальных вопросов, которые обсуждались на очередном Международном финансовом конгрессе в Санкт-Петребурге в начале июля, особое внимание уделялось новым подходам к финансированию строительства многоквартирных жилых домов. Как известно, с 1 июля долевое строительство уходит в прошлое: девелоперов лишили права привлекать деньги населения напрямую, и они теперь аккумулируются на эскроу-счетах и застрахованы в АСВ (в пределах 10 млн рублей). Строительство будет вестись за счет банковского кредитования, банк теперь в значительной степени «ответственен» за соблюдение сроков строительства.

Ольга Полякова, ЦБ РФ. Фото - Дмитрий Андреев, Росконгресс

Ольга Полякова, заместитель председателя Банка России, выступившая модератором полуторачасовой дискуссии о введении экскроу-счетов, напомнила, что переход на проектное финансирование является, помимо прочего, одним из главных этапов национального проекта «Жилье и городская среда». Она поставила перед участниками вопрос: каким образом можно создать условия для устойчивого развития в этом сегменте, одновременно избегая накопления системных рисков в банковской системе? Модератор напомнила, что изначально у участников рынка были негативные прогнозы, в том числе – относительно роста стоимости жилья в новостройках, но к настоящему моменту между банкирами и застройщиками уже «сложился диалог», идет кредитование.

Готовность - под вопросом

Никита, Стасишин, Минстрой РФ. Фото - Дмитрий Андреев, Росконгресс

Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ прокомментировал готовность участников к работе в новых реалиях, а также рассказал, какие сдерживающие факторы видит Минстрой. Что касается готовности участников рынка, включая регулирующие органы, из выступления замминистра сложилось ощущение, что пока решения о переходе на новую схему финансирования принимаются медленно. По статистике Минстроя в России в стадии строительства находится 123 млн кв метра жилья, и по состоянию на 2 июля выдано положительных заключений на использование новой схемы относительно объектов площадью 7,7 млн кв метров, новостройки общей площадью в 5,7 млн кв метров уже строятся с использованием эскроу-счетов. Также, замминистра выразился в том смысле, что банки зачастую отказывают клиентам в открытии эскроу-счетов. Готовность застройщиков к работе в новой парадигме также явно вызывает у чиновника сомнения: у многих компаний даже нет финансовых директоров. Наиболее проблемной зоной для новой системы финансирования жилищного строительства в Минстрое считают региональные компании, давно работающие на местных рынках с небольшой рентабельностью. Также в регионах необходимо запускать софинансирование подключения инженерной инфраструктуры. Это, по мнению чиновника, повлияет на скорость продаж, что позволит быстрее достичь показателя эффективной процентой ставки по кредиту, а значит снизить себестоимость строительства.

«Застройщик теперь не сможет продавать ниже себестоимости. Это в 90% случаев приводило к проблемам. Покупатель будет понимать, что в конце строительства недвижимость будет дороже, банк - что застройщик как минимум сможет обслуживать кредиты», - заявил замглавы Минстроя.

Две трети банков «ушли в отказ»

В России в стадии строительства находится 123 млн кв метра жилья, и по состоянию на 2 июля выдано положительных заключений на использование новой схемы относительно объектов площадью 7,7 млн кв метров, новостройки общей площадью в 5,7 млн кв метров уже строятся с использованием эскроу-счетов

Пока Минстрой ищет способы софинансирования, ЦБ РФ волнуют другие аспекты проблемы. «Было много вопросов в отношении того, достаточно ли будет капитала у банковской системы? Мы этот вопрос постоянно анализируем и можем уверенно ответить, что абсолютно достаточно для того, чтобы обеспечить кредитование в том объеме, в каком это заложено в паспорте нацпроекта. Это чуть больше 6 трлн рублей», - сообщила зампред ЦБ.

Ольга Полякова напомнила, что список банков, которые имеют право открывать эскроу – счета, был расширен до 95, все они имеют рейтинг ААА. На сегодня, по ее словам, активными участниками процесса являются «треть от 95 банков», и они способны обеспечить средствами строительный сектор. Но наиболее активно застройщики идут в системно значимые организации, лидером на рынке является Сбербанк.

Тот факт, что многие уполномоченные банки не торопятся включаться в процесс - не новость, и именно по этой причине и было принято решение расширить шорт-лист.

Стимулы и риски проектного финансирования

Анатолий Попов, Сбербанк. Фото - Дмитрий Андреев, Росконгресс

Вопрос о возможных рисках, связанных с концентрацией в строительной отрасли и мерах, необходимых для их предотвращения, зампред ЦБ адресовала Анатолию Попову, зампредправления, руководителю блока «Корпоративный бизнес» Сбербанка.

Он заметил, что Сбербанк работает с эскроу-счетами с апреля 2018 года, в портфеле уже есть завершенные объекты. Сбербанк к настоящему времени одобрил 225 сделок, открыл примерно 3 тысячи эскроу-счетов (на сумму 7 млрд рублей). При этом 1 тыс. счетов уже раскрыты, поскольку объекты завершены. В банке наработана существенная экспертиза – в Сбербанк к текущему моменту обращались порядка 600 застройщиков. Сбербанк сотрудничает с ЦБ и Минстроем, фактически «занимаясь обучением застройщиков» - как работать на новых условиях, сообщил спикер. В Сбербанке рассматривают проекты, в которые компания вкладывает 30% собственных средств. Основной проблемой для девелоперов Анатолий Попов считает недостаточность собственного капитала.

У банка есть два специальных продукта для таких случаев. Это проектный бридж, который помогает приобрести земельный участок и кредит под будущую прибыль (когда мы уже видим потенциальную прибыль от проекта и готовы финансировать ранние фазы строительства под определенную долю будущей прибыли», - заявил спикер.

Анатолий Попов подчеркнул, что при новой схеме важными факторами успеха получения финансирования являются маркетинговая экспертиза банка, оценка спроса и финансовой модели, ликвидность строящихся объектов.

Проблемы рынка - в регионах

Дмитрий Олюнин, ВТБ. Фото - Дмитрий Андреев, Росконгресс

ВТБ также начали проектное финансирование по данному направлению в 2018 году, и по словам Дмитрия Олюнина, первого зампрезидента – председателя правления ВТБ к настоящему моменту удалось привлечь более 4,5 млрд рублей на эскроу-счета. Более 750 счетов, по его словам, уже закрыты. Всего банком одобрено сделок на сумму 115 млрд рублей и «в процессе находится большое количество обращения». Отказы составляют порядка 20%.

Но чтобы эта реформа состоялась без негативных последствий, надо решать проблемы рынка в регионах, заявил Дмитрий Олюнин. Как и Никита Статишин, банкир считает, что низкая маржа не даст региональным застройщикам возможности вписаться в новую схему.

Динамика в ряде регионов вовсе не позитивная, на рынок давят долговая нагрузка, стагнация реально располагаемых доходов населения, ожидаемый в связи с переходом к новой схеме финансирования рост себестоимости строительства, подчеркнул он.

Ольга Полякова парировала тезисы банкира о необходимости практического рещения проблемы региональных застройщиков, сообщив, что уже внесены изменения в Положение П-590, которые учитывают наработанную практику и предложения Минстроя, и согласилась с мнением Дмитрия Олюнина, что в ряде случаев кредитованию препятствуют проблемы, накопленные застройщиками. Также неоднократно изменения вносились в 214-ФЗ, последний раз – в июне текущего года, напомнила Ольга Полякова.

По словам Евгения Бушмина, заместителя председателя Совета Федерации, законодатели готовы работать оперативно, как только получат поправки от Минстроя. Скорее всего стоит ждать изменений в законах к концу текущего года. Относительно характера этих изменений законодательной базы вновь высказался Никита Стасишин. Он сообщил, что поправки в профильное законодательство, которые рассмотрит парламент в осеннюю сессию, будут направлены на снижение административной нагрузки на застройщиков.

Чиновник также акцентировал внимание участников дискуссии на то, что согласно постановлению правительства РФ № 480 застройщик не сможет бесконечно «достраивать» объекты по старой схеме (такие опасения на рынке ранее были – ред.). До 1 октября 2019 года каждому застройщику, который намерен продолжить работу на объекте без использования счетов эскроу, необходимо подать заявление о соответствии объекта критериям достройки по схеме долевого строительства, утвержденным правительством.

«ДОМ.РФ» призвал к поддержке банков

Сбербанк работает с эскроу-счетами с апреля 2018 года, в портфеле уже есть завершенные объекты. Сбербанк к настоящему времени одобрил 225 сделок, открыл примерно 3 тысячи эскроу-счетов на сумму 7 млрд рублей. При этом одна тысяча счетов уже раскрыты, поскольку объекты завершены. В Сбербанк к текущему моменту обращались порядка 600 застройщиков

Артем Федорко, председатель правления ДОМ.РФ, заявил, что хотя закон только что вступил в силу, по своей информационной системе он видит, что более 270 застройщиков уже строят 6 млн квадратных метров жилья через механизм эскроу-счетов. Из этого он делает вывод, что механизм востребован. В целом, по его данным, опыт работы с банками в сфере кредитования есть более чем у 800 застройщиков. «Было открыто кредитных линий на сумму более 900 млрд рублей, из них более 600 млрд рублей «выбрано», - сообщил он. - На рассмотрении находятся порядка 360 проектов на сумму больше 100 млрд рублей». Средний срок рассмотрения заявки, по оценкам института развития, составляет от 20 до 40 дней. «Застройщики зачастую обращаются в 3-4 банка и выбирают лучшие условия. Банки конкурируют за клиента», - сообщил Артем Федорко.

По мнению спикера, к 2024 году объем финансирования для индустрии жилищного строительства превысит 7 трлн рублей (в то время как Ольга Полякова ожидает показателя в 6 млрд). Таким образом, прогнозный рост, по оценкам «ДОМ.РФ», составит более чем 10 раз за пять лет.

Следующее большое обсуждение темы, связанной с финансированием жилищного строительства через механизм эскроу-счетов состоится на конференции «Банковского обозрения» 24 сентября 2019 года.