1 июля 2024 года в России завершилось действие одной из ключевых мер поддержки ипотечного рынка последних лет — программы «Льготная ипотека». Год спустя рынок оказался в новой реальности: при рекордно высоких ставках и отсутствии универсальных субсидий. Смотрим, как изменились спрос и поведение заемщиков, кто покупает квартиры без привлечения ипотеки и за счет чего поддерживается активность в сегменте новостроек

На протяжении четырех лет льготная ипотека была главным драйвером спроса на новостройки, позволяя заемщикам приобретать жилье по фиксированной ставке 8% годовых — значительно ниже рыночной. Вместе с этим изменились и условия по другим программам с господдержкой: в частности, «Семейная ипотека» стала более адресной и менее доступной

Не льготами едиными

Отмена универсальной льготной ипотеки моментально оказала влияние на рынок жилищного кредитования. Спустя всего месяц после завершения программы суммарный объем выдач по всем ипотечным продуктам — как льготным, так и по рыночным — сократился вдвое, с 0,8 трлн рублей до 0,36 трлн. Негативная динамика наблюдалась и в последующие месяцы.

Согласно исследованию «Домклик», за период с июля 2024 года по июнь 2025-год объем ипотечного кредитования в стране сократился на 49,2% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. При этом основной вклад в снижение внесли рыночные программы, чувствительно отреагировавшие на рост ключевой ставки с 18 до 21% во втором полугодии 2024 года. Так, объем выдач по рыночной ипотеке снизился почти втрое — с 1,4 трлн рублей до 490 млрд. Это и понятно: в условиях ограничения доступа к льготному финансированию и удорожания заемных средств все больше покупателей ориентируются на приобретение жилья без привлечения ипотеки или откладывают покупку недвижимости.

Парадоксальным образом в условиях отмены «массовой» льготной ипотеки доля программ с участием государства в общем объеме выдач даже увеличилась — с 67 до 77%. Это связано с перераспределением спроса в сторону доступных целевых программ, прежде всего «Семейной ипотеки». «Льготные программы по-прежнему являются движущей силой ипотечного рынка», — говорят аналитики «Домклик».

Семья поддержит

«Семейная ипотека» оказывает поддержку рынку новостроек, отметила главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. В то же время растет доля продаж жилья в рассрочку или за наличные — до 40% с начала года. Среди покупателей, отказавшихся от кредитов в пользу покупки квартиры за собственные деньги, наибольшим спросом пользуется вторичное жилье, доля которого в неипотечных сделках по итогам первого полугодия 2025-го превышает 60%. Это связано с тем, что программы господдержки, хоть и продолжают действовать, практически не охватывают рынок готового жилья, что делает его более привлекательным для покупок за собственные средства.

Несмотря на общее сокращение объемов покупок, новостройки остаются наиболее востребованным сегментом на ипотечном рынке. По итогам года они составили 63,8% всех ипотечных сделок. Именно первичное жилье стало единственным сегментом, показавшим положительную динамику — рост на 15,3 п.п. в структуре выдач. Доля вторичного рынка за год сократилась на 9,6 п.п., доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) упала на 5,2 п.п., а наименьшее снижение показала готовая загородная недвижимость — всего 0,5 п.п.

При этом снижение объемов продаж новостроек за этот год в среднем по России составило около 30% в проектах массового сегмента, при этом кратного снижения спроса в проектах премиум- и бизнес-классов не ощущалось, отметил директор по продажам ГК «Самолет» Анастасия Горбунь. Для этих сегментов 6 млн рублей было недостаточно для покупки, соответственно, не было жесткой зависимости от этой программы.

Первоначальный взнос растет

Заемщики тщательно оценивают свои финансовые возможности, по рыночным программам чаще увеличивают первоначальный взнос и активнее используют досрочные погашения, подчеркнули в пресс-службе ВТБ. В СберБанке подтвердили существование такой тенденции: если рассматривать данные «Домклик» по ипотечным выдачам, то можно отметить увеличение медианного первоначального взноса с приблизительно 2 млн рублей в 2024 году до 3 млн в 2025-м, то есть почти на 50%. Однако если взять данные исключительно по льготным программам, то рост первоначального взноса минимален (от 2 млн до 2,1 млн рублей, или 5%). Среднемесячный платеж вырос почти на 7%, достигнув 32,7 тыс. рублей.

Средний срок кредита также вырос — с 25 до 26 лет. «Мы видим, что банки в последние годы стали выдавать все более длинную ипотеку. Теперь около 50% кредитов выдается на 25–30 лет», — сообщила директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова в интервью InvestFuture. Средний же возраст, в котором планируется погашение ипотеки, «смещается вправо» — растет доля заемщиков, которые закроют ипотеку после 60 лет, в начале текущего года таких было 62%.

Портрет нового заемщика

За год после сворачивания массовой льготной ипотеки профиль заемщика по программам с господдержкой претерпел умеренные изменения — в отличие от заметных сдвигов среди получателей рыночных кредитов. Согласно данным «Домклик», сегодня среди оформивших льготную ипотеку женщины незначительно преобладают над мужчинами (51% против 49%), при этом две трети заемщиков (66%) состоят в браке. «Так как основную долю в ипотечных сделках составляет сейчас “Семейная ипотека”, практически все наши ипотечные покупатели — это семьи с двумя детьми», — рассказала Анастасия Горбунь.

Наиболее массовый инструмент поддержки спроса — схемы субсидирования ипотечной ставки со стороны застройщиков, позволяющие формально вернуть ставку в диапазон 6–8% годовых. Однако в большинстве случаев это достигается за счет увеличения стоимости квартиры, что делает итоговую переплату менее прозрачной. На этом фоне растет интерес к предложениям с реальными скидками при 100%-ной оплате — они воспринимаются покупателями как более честные и финансово выгодные. Рассрочку же чаще выбирают те, кто не проходят по условиям государственных программ, но планируют перейти на ипотеку при снижении ставок по стандартным банковским предложениям, отметили в ГК «Самолет».

Если же говорить о рыночной ипотеке, то тут активность все чаще демонстрируют покупатели с достаточным объемом собственных средств. Одновременно усилился инвестиционный спрос, особенно в крупных городах: на фоне ценовой коррекции и повышенной гибкости со стороны застройщиков инвесторы с доступной ликвидностью рассматривают жилье как инструмент сохранения и приумножения капитала.

Вернется ли «Льготная ипотека»

Опрошенные «Б.О» эксперты не ждут возвращения прежних условий ипотеки с господдержкой, но считают, что условия по «Семейной ипотеке» могут быть либерализованы. «Сейчас активно обсуждается вариант расширения программы на семьи с детьми до 14 лет. По нашим оценкам, число потенциальных участников программы может вырасти в 1,5 раза, что окажет поддержку рынку ипотеки. Но в условиях высоких ставок нагрузка на бюджет может сильно вырасти», — сообщила Анна Землянова.

По итогам 2025 года выдачи ипотеки могут сократиться на 20% год к году — до 3,9–4,0 трлн рублей, считают в Совкомбанке. Основную поддержку рынку по-прежнему будут оказывать льготные программы. «Мы ожидаем, что Банк России может снизить ключевую ставку до 14% к концу года. Как следствие — ставки по рыночным программам продолжат снижаться вслед за ключевой. Интерес к рыночным программам, вероятно, будет медленно восстанавливаться», — надеется Анна Землянова.

«Когда экономика страны позволит вернуть ключевую ставку до однозначного значения, потребности в госпрограммах не будет. Как это было до пандемии коронавируса — в 2019–2020 годах», — прогнозирует Анастасия Горбунь.

Источник: Банк России

Источник: Банк России