— Алексей, оцените, пожалуйста, различные направления инвестиций на рынке недвижимости с точки зрения возможного интереса банков.

— Банки должны подходить к инвестиционным проектам в первую очередь с точки зрения своей профессиональной деятельности и оценки рисков, и во вторую или даже в последнюю очередь рассматривать объекты с точки зрения самостоятельного инвестиционного интереса.

Рассмотрим более детально процесс принятия решения по кредитованию проекта. Все начинается с due diligence, которое включает в себя: аудиторскую проверку чистоты баланса и ведения бухгалтерского, налогового учета; правовую проверку объекта, которая подразумевает проверку возникновения прав на этот объект и дальнейшие стадии его реализации; финансовую проверку; технический аудит, который позволяет понять, насколько объект соответствует заявленным техническим параметрам, и вообще, есть ли возможность его реализовать и прочее.

Но есть еще два параметра, которые для банка являются ключевыми, они же могут стать серьезными стоп-факторами для принятия решения о кредитовании проекта. Этими стоп-факторами являются, во-первых, наличие возможных претензий со стороны третьих лиц, и, во-вторых, маркетинговая реализуемость проекта (обеспечение cashflow).

Эти критерии устанавливаются на уровне корпоративных политик по рискам и в целом позволяют разделить банки на две категории: банки, кредитующие рынок жилой недвижимости, и банки, принципиально работающие только с коммерческой недвижимостью.

Возможные претензии со стороны третьих лиц в большей степени касаются объектов жилой недвижимости. К примеру, инвестиционно-девелоперская компания берет кредит для строительства многоквартирного дома. Квартиры в этом доме начинают продаваться физическим лицам, у которых появляются права, а также претензии к качеству, срокам реализации проекта и т.д. Права третьих лиц могут доставить неприятности банку, если что-то случится с объектом или компанией, которая сдала застройку.

Поэтому банки подходят к объектам жилой недвижимости одни более осторожно, а другие принципиально не кредитуют жилые объекты. Гораздо выгоднее и менее рискованно кредитовать торговый, складской или офисно-деловой комплекс, который будет принадлежать одному юридическому лицу и сдаваться в аренду. Поэтому с точки зрения рисков коммерческая недвижимость в целом для банков более привлекательна.

Еще один фактор, который на сегодняшний день серьезно влияет на подход к рискам и принятие решений, — это возможность реализации (продажи) объекта на свободном рынке. Нужно проводить детальные исследования в каждом конкретном российском городе и оценивать, что наиболее, что наименее востребовано в том или ином сегменте рынка. К примеру, широко известна ситуация с торговыми, торгово-развлекательными комплексами в Казани. Количество торговых площадей здесь в пересчете на одного жителя уже сравнимо с показателями Нью-Йорка, Лондона, а покупательская способность и товарооборот на порядки ниже. Поэтому торговые комплексы пустуют.

Это в большей степени влияет на кредитование объектов жилой недвижимости, потому что их финансовые модели более чувствительны к продажам, что добавляет существенные риски на заемщика и не может не настораживать рисковые комитеты банков.

На основе этих параметров — риски, реализуемость объекта и взаимодействие с кругом лиц, имеющих право требования, — банки и принимают решение о кредитовании того или иного объекта.

Условно банки можно разделить на две категории: более рисковые и менее рисковые. Более рисковые банки готовы идти на адекватные риски, адекватные не банку и его банковской политике, а рыночной ситуации в России. Менее рисковые банки кредитуют только объекты с понятной доходностью.

Алексей Пашкевич:

Если разделить структуру всех активов, которые идут в недвижимость, на кредиты, долевое участие, создание совместных девелоперских компаний, то порядка 90% — это кредиты.

— Какие типичные объекты в разных категориях недвижимости сейчас «ходовые» на рынке с точки зрения инвестиций банков?

— Первый закон недвижимости: «Три L» — location, location и location.

Второй закон гласит: «Не существует типового объекта — все объекты уникальны». У каждого объекта свое местоположение, архитектура, дизайн, целевая аудитория и, в конце концов, вид из окна и т.д., и т.п. Поэтому банк каждый раз оценивает объект индивидуально.

Все проекты можно условно разбить на две большие группы: проекты, которые находятся в стадии проработки, и проекты на стадии реализации.

Проекты, которые находятся на самых ранних стадиях, подразумевают предынвестиционный кредитный пакет. Девелопер публично заявляет о строительстве «города-сада», но реализация проекта еще не началась, нет понятных взаимоотношений с финансирующими банками, нет проработанной маркетинговой концепции, архитектурной и так далее. Чтобы оценить, насколько этот объект интересен банку, нужно рассматривать и перспективы проекта, и специфику самого заемщика. Под один и тот же объект банк может выдать кредит одному заемщику и не выдать другому. И наоборот, один и тот же заемщик может получить кредит под один проект и не получить под другой, к примеру, потому что у этих проектов будет разная степень рисков.

Что касается проектов в стадии реализации, то тут рисков много меньше, и фактически банк рассматривает только риск заемщика. Конечно, рассматриваются и риски проекта, но в целом они прогнозируемые и видимые, поэтому тут в большей степени вопрос заемщика.

Таким образом, нельзя однозначно выделить «ходовые» объекты — «ходовые объекты» те, которые приносят доходность для своего акционера и соответствуют критериям риска финансирующего банка.

— Какая сейчас предпочтительная форма участия банков — кредиты, долевое участие, создание совместных девелоперских компаний, что-то другое?

— Если рассматривать вопрос со стороны банков, то все зависит от политики конкретного банка. Банк может «отрезать» риски и выставить высокую процентную ставку и получить существенную норму доходности — порядка 20% годовых на сегодняшний день. Если банк хочет стать акционером, то это — создание девелоперских компаний, долевое участие, в этом случае он, как обыкновенный инвестор, принимает на себя все риски, которые могут нести акционеры. На мой взгляд, банки не должны входить в сектор недвижимости, они должны заниматься своей профессиональной деятельностью, выдавать адекватные кредиты, управлять рисками и через кредитование повышать свои профессиональные компетенции, формируя класс профессиональных девелоперов и делая механизмы кредитования максимально транспарентными. Если разделить структуру всех активов, которые идут в недвижимость, на кредиты, долевое участие, создание совместных девелоперских компаний, то порядка 90% — это кредиты, объем и процентная ставка которых определяются на основе анализа каждого конкретного проекта. Для банков кредиты предпочтительнее в силу того, что эта форма инвестирования наименее рисковая и относится к их непосредственной профессиональной деятельности. Для потребителей кредитов — акционеров, инвесторов — кредиты также более предпочтительны.