Токенизация земли — это процесс преобразования физического участка земли в цифровые токены на блокчейне. Каждый токен представляет собой дробную долю собственности на землю, что позволяет легко и безопасно покупать, продавать или обменивать эти доли на блокчейн-платформах. Этот метод оцифровывает права собственности на землю, позволяя осуществлять дробные инвестиции и глобальную торговлю по правилам смарт-контрактов.

Процесс токенизации земли проводится в несколько этапов. Сначала земельный участок оценивается в целях определения основы для создания токенов. Затем создается правовая база для обеспечения соблюдения местного законодательства и определения прав собственности, привязанных к токенам.

После создания токенов автоматизированные смарт-контракты регулируют такие их функции, как распределение доходов, передача права собственности и соблюдение нормативных требований. Для поддержки выпуска и обращения токенов, а также работы торговых площадок, привлечения инвесторов через механизмы KYC/AML и интеграции с земельными кадастрами создается специализированное программное обеспечение.

К преимуществам токенизации земли можно отнести улучшение доступа инвесторов за счет снижения входных барьеров благодаря долевому владению, повышение ликвидности на вторичных рынках для торговли токенами, прозрачность и безопасность в результате неизменяемости реестра блокчейна, а также экономическую эффективность вследствие сокращения числа посредников и автоматизации процессов.

Глобальный импульс токенизации земли растет, в частности, благодаря таким заметным проектам, как блокчейн-платформа токенизации земель Земельного департамента Дубая. В целом, токенизация позволяет извлечь значительную выгоду из традиционно неликвидных и обременительных активов недвижимости, обеспечивая возможность долевого, безопасного и эффективного владения и инвестирования.

За рубежом существует довольно много проектов, в которых земля токенизируется вместе с недвижимостью. Большая часть из них реализована в этом году, но есть и более ранние успешные примеры.

В США одним из первых громких проектов токенизации недвижимости стал проект отеля St. Regis Aspen Resort, реализованный в 2018 году. Он позволил разделить владение роскошным отелем в Аспене, штат Колорадо, на блокчейне Ethereum, что дало возможность аккредитованным инвесторам приобретать токены, представляющие собой доли в доходе от недвижимости. Проект успешно привлек 18 млн долларов и увеличил ликвидность для инвесторов.

Токенизация жилого комплекса Brickblock Berlin Apartment Complex в Берлине в 2025 году позволила разделить владение недвижимостью с распределением арендного дохода. Этот проект продемонстрировал способность блокчейна повышать прозрачность и снижать издержки для европейских инвесторов в недвижимость.

В рамках токенизированного проекта студенческого жилья Smartlands Manchester Student Housing в Манчестере (также 2025 года) международные инвесторы смогут приобретать цифровые акции и получать арендный доход, повышая доступность инвестиций в недвижимость Великобритании.

Проект токенизации отеля недалеко от озера Люцерн в Швейцарии Blockimmo Swiss Hotel Property сделал инвестиции в швейцарскую недвижимость доступными и соответствующими строгим местным нормам.

Проект по токенизации был и в российской практике у одного известного застройщика, но это решение конфликтовало с Законом № 214-ФЗ. Отдельные «смельчаки» пытаются токенизировать землю и недвижимость через ЦФА, но этот путь для российских компаний только начинается.