С июля 2019 года покупатели приобретают строящееся жилье с заключением договоров долевого участия (ДДУ) через механизм эскроу-счетов, которые открываются для каждого дольщика. На них деньги дольщиков замораживаются на весь срок строительства и поступают застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Затраты на строительство дома финансируются за счет собственных средств застройщика и проектного кредита, предоставленного застройщику этим же банком, где открываются счета эскроу для дольщиков. Для банка суммарный денежный поток складывается из оттока средств на проектное финансирование и притока депонированных средств дольщиков. При открытии проектного финансирования возникает отток. В последующие периоды денежный поток становится положительным (средства от продаж покрывают транши проектного финансирования), после ввода объекта в эксплуатацию при раскрытии счетов эскроу — снова отрицательным. Таким образом, для банка формируется нетипичный денежный поток, у которого внутренняя норма дохода IRR не является доходностью.

Введение

Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», с июля 2019 года покупатели приобретают строящееся жилье с заключением ДДУ через механизм эскроу-счетов, которые открываются для каждого дольщика. На них деньги дольщиков замораживаются на весь срок...