16.05.2025
Банковское обозрение (Б.О принт, BestPractice-онлайн (40 кейсов в год) + доступ к архиву FinLegal-онлайн)
FinLegal ( FinLegal (раз в полугодие) принт и онлайн (60 кейсов в год) + доступ к архиву (БанкНадзор)
Банковское обозрение
Высокий спрос на аренду качественных складских помещений и услуги логистических парков привел к тому, что только за первую половину 2008 года арендные ставки в этом сегменте выросли на 10%. Крупные иностранные банки, а также соседи из СНГ не просто интересуются, а реально финансируют подобные проекты в России. С другой стороны, именно в сегменте складской недвижимости, наиболее зависимой от «длинных» западных денег, был «заморожен» целый ряд проектов.
Рост сетей крупных и международных ритейлеров, а также постоянное усиление конкуренции и снижение доходности на рынке торговых и бизнес-центров в последнее время привлекает в сегмент складской недвижимости все большее число иностранных и российских инвесторов. Уровень доходности среди трех — офисы, склады, торговля — видов коммерческой недвижимости у складского сегмента пока максимален, ведь он только начал заполняться новыми качественными проектами.
«Риски по проектам логистических центров значительно меньше ввиду объективности большинства параметров объекта, — оценивает особенности бизнеса Кира Бутба, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Vesco Consulting. — Успешность торговых и бизнес-центров во многом зависит от субъективных факторов, в том числе и от престижности. Низкий уровень вакантных площадей и рост ставок аренды свидетельствуют о потребности городов России в современных логистических центрах. И хотя на рынке уже присутствуют крупные международные компании, задающие высокую планку стандартам качества объектов, по-прежнему остается большое количество логистических операторов, предлагающих лишь простейший набор услуг».
Складские и логистические объекты в архитектурно-планировочном аспекте проще тех же торговых центров, да и эксплуатация их существенно дешевле. Кроме того, нет издержек на отделку помещений при смене арендатора. «Логистические парки и складские комплексы сейчас привлекательны для девелопмента и финансирования по нескольким причинам, — говорит Максим Шакиров, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. — Ставка капитализации по-прежнему остается самой доходной среди всех секторов коммерческой недвижимости. По нашим оценкам, неудовлетворенный спрос на складские помещения класса А в Московском регионе сохраняется на высоком уровне и составляет около 1,5 млн кв. м, значительно превышая предложение. Важно отметить неудовлетворенный спрос именно на специализированные, к примеру фармацевтические, склады и склады-холодильники, а также cross-docking терминалы, то есть терминалы для приемки и отправки товаров внутри склада без размещения в зоне хранения».
Пока что наиболее крупные проекты по созданию складских комплексов и современных логистических парков в основном проходили с участием иностранного банковского капитала: путем кредитного финансирования или инвестиций. По данным компании Knight Frank, примером первого служит кредит банка Hypo Real Estate International на строительство складских проектов MLP и РосЕвроДевелопмента. Сегодня, однако, на фоне общемирового снижения экономической активности, получение финансирования, особенно у профильных западных банков, затруднено. Свежий пример инвестиционного участия: приобретение в 2007 году консорциумом Deutsche Bank совместно с компанией Redwood и AIG Global Real Estate участка Capital Partners, на котором планировалось строительство крупного складского комплекса.
Также специалисты выделяют проект по финансированию международным банком Eurohypo AG логистического комплекса класса А «Северное Домодедово» компании «Евразия логистик».
Активно участвует в жизни складской России и крупнейший банк Казахстана БТА Банк. По мнению Ильдара Хажаева, управляющего директора БТА Банка, на данный момент логистические парки являются одними из наиболее интересных и наименее рискованных объектов финансирования: «Во-первых, благодаря срокам аренды. Если в торговой и офисной недвижимости средний срок договора аренды составляет 3 года, то в складском секторе — 7–10 лет, минимальный — 5 лет, максимальный — 20 лет. Этот рекордный срок аренды заключен на площади профинансированного нашим банком производственно-логистического комплекса «Северное Домодедово» между компанией «Евразия логистик» и арендатором — компанией «Мультифлекс». Благодаря длинной аренде в складском секторе есть возможность обеспечить более гарантированный и стабильный денежный поток в более длительный промежуток времени, что снижает риски инвестора. Во-вторых, в складском секторе наиболее развитая форма договора аренды: его условия позволяют в дальнейшем продать проект целиком».
По данным экспертов БТА Банка, в складском секторе также более развит сетевой принцип — якорные сетевые клиенты, развивающие свой бизнес вместе с девелопером, обеспечивают гарантированный спрос и снижают риски по заполняемости построенных площадей в разных регионах. Рентабельность таких проектов незначительно ниже, а окупаемость не намного дольше, чем в офисной и торговой недвижимости, но является более гарантированной. Это делает этот сектор наиболее привлекательным для размещения долговых инструментов, поскольку сопровождается снижением рисков.
Заинтересованы в финансировании этого сектора и российские банки. «Номос-Банк постоянно отслеживает интересные складские проекты для финансирования в крупных городах с населением, близким к миллиону, — рассказывает Сергей Бессонов, директор департамента структурного и проектного финансирования Номос-Банка. — В регионах этот сегмент наиболее открыт и потенциально более интересен, нежели финансирование жилой или коммерческой недвижимости. Многие банки сейчас стремятся диверсифицировать свои портфели и закрывают сублимиты на финансирование торговых или офисных центров, и здесь логистические парки становятся одним из интересных сегментов».
«Ставка капитализации в складском сегменте остается самой высокой и составляет 9,8% по сравнению с 8,5% в офисном и торговом сегментах, — анализирует цифры Максим Шакиров (Colliers International). — По итогам первого полугодия 2008 года арендные ставки на складские комплексы в Московском регионе выросли в среднем на 10–15%, что объясняется несколькими факторами. Во-первых, увеличилась себестоимость строительства (не менее чем на 40% с начала 2007 года). Во-вторых, растет вероятность замедления темпов роста предложения в связи с кризисом ликвидности, который приводит как к трудностям с получением финансирования, так и к росту стоимости привлечения средств».
При расчетах предполагаемого уровня доходности необходимо различать доходность девелопера и инвестора. «Доходность инвестора в 2007 году по складам была выше, чем в торговом и офисном секторах, и составляла 9,5–10,5%, — говорит Роман Бурцев, партнер, директор департамента индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank. — Доходность девелопера в складах, напротив, оказывается ниже, чем в офисном и торговом сегменте, потому что на фоне значительного увеличения стоимости строительства рост ставок в складском сегменте ограничен утилитарностью объектов. Срок окупаемости складского объекта в Московском регионе сегодня превышает девять лет». Специалисты отмечают, что по мере насыщения рынка и увеличения конкуренции инвестиционная доходность будет снижаться и приближаться к европейскому уровню. Сейчас в Европе она составляет 7–8%.
Отсутствие земли, денег и инфраструктуры — три коренные проблемы отрасли. «Для обслуживания современных крупных логистических комплексов, особенно претендующих на европейский уровень качества, требуется сложная коммуникационная инфраструктура, — отмечает Кира Бутба (Vesco Consulting). — Одна из основных проблем, с которой сталкиваются девелоперы, — это неразвитая транспортная инфраструктура. Можно возводить логистические комплексы, отвечающие всем современным требованиям, но при отсутствии хорошей транспортной инфраструктуры это теряет всякий смысл. Поэтому особенно остро стоит вопрос взаимодействия с государством, поскольку именно оно создает всю необходимую инфраструктуру. А на деле получается, что девелоперы сами должны возводить инфраструктуру, проходя весь круг согласований».
Сложность проектов логистических центров при строительстве заключается в организации территории с учетом всей инфраструктуры. При грамотном зонировании участка нельзя рядом располагать компанию, занимающуюся производством цемента, и компанию, выпускающую молочные продукты. Между ними необходимо делать промежуток, который может пустовать, в результате чего образуются так называемые «мертвые зоны».
Кроме того, особый приоритет заключается в надежной и безаварийной работе всех систем, ведь качество и сохранность складируемой продукции напрямую зависят от условий хранения, от температуры, влажности в помещении и прочее.
Опыт
Для строительства склада обычно требуется большая площадка правильной формы с хорошей видимостью и доступностью с основных магистралей, с наличием коммуникаций и развитой инфраструктурой, удобных подъездных путей и большой площадью для разгрузки и хранения товаров. Земля должна быть промышленного назначения, желательно непосредственное примыкание к федеральной автомобильной трассе и железнодорожной ветке, конечно же, наличие коммуникаций и минимум обременений. Наличие сетевой профессиональной управляющей эксплуатирующей компании является и для девелопера, и для инвестора существенным преимуществом. В целом складской проект являет собой несложную архитектурную форму типа «коробка», возводится с использованием бетона, металлоконструкций и сэндвич-панелей. Строительство оказывается относительно простым, однако принципиальным моментом является соблюдение технологий строительства, расчеты нагрузки на металлоконструкции и пол складского объекта. В среднем в России строительство склада занимает от 9 месяцев до 1,5 лет. Эксплуатация обычного сухого склада особых затруднений не вызывает.
Для девелоперов, строящих объекты в Московском регионе, актуальна проблема высокой стоимости земли и сложности ее оформления. К началу 2008 года предложение земель промышленного назначения в 30-километровой зоне от МКАД значительно сократилось, что привело к резкому увеличению стоимости земельных участков.
«Не избежали сложностей и вопросы финансирования: нестабильность на финансовых рынках вызвала повышенную настороженность со стороны банков и отток средств западных инвесторов, — говорит Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium. — Значительно усложнилось финансирование складских проектов, ужесточились условия кредитования проектов: сегодня финансируются только качественные проекты. Для получения кредита заемщик должен иметь достаточно длинную историю существования на рынке, имя, вести не менее трех подобных проектов, в целом этот бизнес должен быть для него профильным. Если раньше финансирование проектов было доступно практически всем, то сейчас это стало чрезвычайно сложно, а для новых участников — практически невозможно. Ряд банков готов заниматься финансированием проектов, однако нестабильность на мировых рынках увеличивает риски этой деятельности. В результате рост стоимости строительства и трудности финансирования привели к тому, что строительство ряда объектов было либо перенесено, либо заморожено».
По мнению ряда экспертов, сегодня имеет смыл реализовывать только большие масштабные инфраструктурные проекты с возможностью их тиражирования в разных регионах. Это позволяет создавать логистическую сеть и снижать риски по стоимости реализации проекта. Чаще всего это под силу не одной, а только ряду крупных компаний и объединений — именно такие структуры смогут создавать крупнейшие логистические сети России. Складской сегмент — наиболее концентрированный в сфере коммерческой недвижимости: всего три сетевых игрока контролируют 70% рынка. Высокий барьер на вход в проект не позволяет мелким игрокам быть здесь конкурентоспособными.
Рынок складской недвижимости Московского региона, рынок Санкт-Петербурга и рынок всех остальных городов-миллионников принципиально отличаются потенциалом и уровнем предложения. Наибольшей популярностью в Московском регионе пользуются южное и северное направления, что обусловлено расположением в этих направлениях международных аэропортов и транспортных коридоров, по которым осуществляются грузовые перевозки из регионов России и стран Европы. Особо востребованы помещения в поясе до 50 км от МКАД, расположенные вдоль Каширского, Ленинградского, Дмитровского и Симферопольского шоссе. Сегодня в Московском регионе на площади класса C и D приходится 52% в общем объеме предлагаемых площадей, и это достаточно большая доля, но количество высококлассных объектов увеличивается. Несмотря на то что ежегодно объем сдаваемых складских площадей растет, потенциал у этого рынка крайне велик, здесь чувствуется явная нехватка качественных складских площадей класса А. Кризис ликвидности повлиял на сроки ввода в эксплуатацию запланированных площадей и отразился на уровне арендных ставок: они значительно выросли за последний год: со 100–110 до 150–160 долларов.
На региональном рынке на данный момент превалирует предложение по складам класса С и В, практически или совсем отсутствует предложение по складам класса А. В разных регионах цифра по предложению колеблется от нуля (Волгоград) до 100–120 тыс. кв. м (Екатеринбург) на город-миллионик. Между тем спрос на складские помещения класса А в разных городах также отличается в зависимости от роста экономики региона и региональной экспансии ритейлеров. На конец 2007 года помещения класса А и В больше всего присутствовали в Екатеринбурге, Новосибирске и Самаре.
При этом себестоимость строительства высококачественных складских комплексов в регионах примерно равна: себестоимость в Московской области составляет в среднем 1100–1300 долларов за кв. м, в Москве — 1000–1350, в регионах около 1000–1100 за кв. м. Получается, что, несмотря на меньшую стоимость земли, в регионах строить не дешевле, чем в столице. Это обусловлено дефицитом профессиональных строительных компаний, увеличением накладных расходов, связанных с доставкой строительных материалов, климатическими факторами, политическими рисками в виде отношения местных администраций и специфики бюрократических процедур. Кроме того, значительную сложность представляет транспортная инфраструктура, которая в регионах менее развита.
Порой в регионах, где потребитель не привык к высокому уровню услуг, на первом этапе бывает сложно продвигать тот же складской комплекс класса А или логистический парк, предоставляющий целый комплекс дополнительного сервиса. Здесь необходимо иметь четко проработанную маркетинговую стратегию по привлечению долгосрочных арендаторов в новую точку и быть готовым к большой работе.
