— Владимир, наблюдаете ли вы рост интереса к инвестициям в недвижимость в России со стороны частных инвесторов? С чем это связано? Насколько такой тренд характерен для глобального рынка?

— Да, спрос на недвижимость в последние годы в России очень высокий, и это соответствует мировым трендам. За последние 10–20 лет доля альтернативных инвестиций на глобальном рынке в портфелях частных состоятельных клиентов заметно выросла и сейчас составляет 30–35%, включая бумаги REITs (Real Estate Investment Trust) и AIF (Alternative Investment Funds), а также акции компаний-застройщиков. Очевидно, что одна из причин этого — то, что на фондовом рынке регулярно происходят шоковые события, поэтому инвесторы стремятся диверсифицировать портфели. Как показывает исследование, проведенное JP Morgan Asset Management, альтернативные инвестиции позволяют снизить волатильность портфеля и в долгосрочном периоде серьезно улучшить результат для инвесторов всех типов (от «консервативных» до «агрессивных»).

— Насколько среди инвесторов популярны ЗПИФы недвижимости? Какую часть активов инвесторы обычно в них вкладывают?

— В России доля фондов недвижимости в общем объеме инвестиций в последние 10 лет была невелика. До сих пор крупные игроки развивали альтернативные инвестиции, ориентируясь в основном на корпоративных и состоятельных частных клиентов. Например, многие компании используют ЗПИФы для секьюритизации своих активов. Только в последние несколько лет мы видим развитие рынка фондов недвижимости, ориентированных на розничных инвесторов. Сейчас, по нашей оценке, в портфелях розничных инвесторов доля недвижимости может составлять 10–15%. Состоятельные клиенты имеют более агрессивный риск-профиль, они часто владеют напрямую объектами недвижимости или долями в компаниях, у которых на балансе есть недвижимость, поэтому лучше знают этот рынок и готовы инвестировать более значимую долю портфеля — до 25–30%.

— Какие новые виды фондов и какие направления появились в последние годы?

— К новым типам относятся девелоперские фонды для розничных инвесторов. Они создаются как ответ на ужесточение кредитно-денежной политики и фактически позволяют инвесторам принимать участие в капитале уникальных девелоперских проектов через инструменты коллективных инвестиций. Один из самых заметных сегментов, выросший в несколько раз, — фонды, инвестирующие в складские комплексы. Инвестиционная стратегия таких фондов основана на получении дохода от сдачи в долгосрочную аренду складских комплексов класса «А». В частности, недавно в рамках стратегии «Альфа Складская недвижимость» мы закончили формирование закрытого фонда, который нацелен на приобретение современных складских комплексов с уже имеющимся пулом арендаторов.

На рынке сейчас ощущается дефицит новых складских комплексов, доля свободных площадей находится на уровне 1%, что способствует бурному строительству в этом сегменте. При этом спрос продолжает расти. Поэтому мы планируем развивать линейку таких фондов (с активами до 200–300 млрд рублей) для инвестирования в первоклассные складские комплексы.

Еще одно перспективное направление — строительство промышленных парков. Сейчас мы формируем фонд, ориентированный на сегмент light industrial, который бурно растет в последние годы в Москве и Подмосковье. За пять последних лет объем промышленных парков вырос в 15 раз — с 15 тыс. кв. метров в 2020 году до 220 тыс. в первом квартале 2024-го. В конце этого года мы рассчитываем сформировать еще несколько фондов, в частности для инвестиций в туристическую инфраструктуру, а также фонды, которые, согласно разрешению Правительственной комиссии, смогут покупать принадлежавшие иностранным бенефициарам объекты с дисконтом 50%.

— О каких суммах идет речь? Принято считать, что инвестиции в недвижимость доступны только состоятельным людям…

— В среднем в фонд складской недвижимости инвесторы вкладывали около 1,8 млн рублей. Проект оказался настолько востребованным нашими клиентами, что мы решили запустить стратегию «Альфа Складская недвижимость 2.0». В фондах для квалифицированных инвесторов, которые мы сейчас формируем на строительство light Industrial, средний чек составляет 3–4 млн рублей.

При этом в фонды недвижимости часто инвестируют очень состоятельные клиенты, которые готовы вкладывать 200–300 млн рублей и более. Многие инвесторы стремятся диверсифицировать портфель, участвуя небольшими суммами в фондах, вкладывающих деньги в разные сегменты недвижимости, и распределяя средства между рентными и девелоперскими фондами с разным уровнем риска.

Владимир Стольников («Альфа-Капитал»). Фото: «Альфа-Капитал»

— Насколько интересным для инвестиций выглядит сейчас жилищное строительство?

— В связи с отменой программ льготой ипотеки для инвесторов в жилую недвижимость высок риск того, что потенциальная доходность, которую можно получить за счет сдачи в аренду квартиры, будет «съедена» процентными ставками по кредиту. Поэтому мы рекомендуем рассмотреть альтернативные сегменты, в частности фонды коммерческой недвижимости. Здесь потенциальная доходность выше, а риски ниже. Более рискованный вариант — инвестирование в недвижимость в регионах, которые развиваются сейчас за счет туризма и промышленного сектора.

— Насколько привлекательны фонды недвижимости для девелоперских компаний и владельцев крупных объектов недвижимости?

— Если ранее в России только 5–10% сделок на рынке недвижимости совершалось через ЗПИФы, то в этом году доля таких сделок выросла до 20–25%. Это связано в том числе с тем, что многие объекты недвижимости финансировались через зарубежные структуры, например через Кипр. С учетом того, что такая возможность для российских собственников сейчас закрыта, число сделок по секьюритизации активов с использованием ЗПИФов в ближайшие годы может увеличиться в несколько раз. Полагаю, что лет через десять все крупные объекты недвижимости окажутся структурированными в фонды, паи которых будут обращаться на Мосбирже. Для собственников это комфортнее, чем владеть объектом напрямую. ЗПИФ позволяет реинвестировать весь полученный доход в покупку новых объектов, а также использовать опцию отложенной уплаты налога на прибыль.

— Какие риски для частного инвестора связаны с инвестициями в фонды недвижимости?

— С точки зрения инфраструктуры риски здесь минимальны, потому что за деятельностью УК следит регулятор, а ключевые действия, которые совершает компания, согласовываются со спецдепозитарием. Поэтому УК не может приобрести на деньги инвесторов какой-то объект в фонд, а потом просто продать его и забрать деньги, позабыв про своих пайщиков. Тем не менее инвесторам важно выбрать компанию с качественной экспертизой и понимать все риски, связанные с покупкой того или иного объекта. Создавая фонды недвижимости, мы хорошо осведомлены обо всех этих рисках и предлагаем нашим инвесторам многолетнюю экспертизу как в структурировании фондов, так и в управлении недвижимостью.

— Участники рынка сейчас ожидают дальнейшего повышения ключевой ставки. Как ее возможное повышение отразится на спросе инвесторов на недвижимость?

— Очевидно, что рано или поздно ЦБ начнет снижать ключевую ставку, и интерес к инвестиционным инструментам будет расти. Согласно данным ЦБ, по состоянию на конец апреля 2024 года объем средств физических лиц на депозитах банков составлял 48 трлн рублей. Как только доходность вкладов начнет снижаться, многие предпочтут вложить капитал в более надежные и понятные инструменты, в том числе в коммерческую недвижимость.

Сегмент недвижимости сильно недооценен в нашей стране и продолжит развиваться, в том числе через такие инструменты, как ЗПИФы.

Коллективные инвестиции помогут качественно и количественно увеличить рынок коммерческой недвижимости, а последние нововведения, которые недавно приняла Государственная дума, дают дополнительную уверенность в развитии этого сегмента.

— Как вы оцениваете потенциал развития рынка фондов недвижимости? В каких сегментах ждать роста?

— ЗПИФы — логичное решение для инвестиций в недвижимость, поскольку, инвестируя в фонд, вы доверяете свои деньги профессиональному управляющему, который разбирается в тенденциях рынка, понимает, какие объекты стоит покупать, может правильно оценить риски. Кроме того, в фонде недвижимости вся операционная деятельность по управлению имуществом перекладывается на УК, а фонды недвижимости получают чистый денежный поток, который генерирует объекты. Поэтому ядром развития рынка будут ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов. Скорее всего, будет появляться все больше фондов, в которых собирается пул инвесторов для строительства жилых объектов, коммерческой недвижимости. Компании-застройщики будут все активнее использовать такой механизм привлечения капитала. Полагаю, что в перспективе пяти лет объем активов ЗПИФов недвижимости может вырасти вдвое.