Александр Синельников

председатель правления Фора-Банка

— Александр Михайлович, десять лет назад многие экономические понятия только входили в обиход. Ипотека воспринималась как одна из примет обновления, но заниматься масштабно этими программами, наверное, было нереально. Почему же Вы взялись за ипотеку? Увидели какую-то коммерческую перспективу?

— При учреждении банка стоял вопрос, какую он займет нишу на рынке банковских услуг. Об этом надо было думать с самого начала.

Хотя в то время считалось, что банк - это место, где все происходит само собой чудесным образом. Кстати, во многом на самом деле так и было… Если вспомнить 1994-1995 годы, то все банки занимались одним и тем же, а именно - собирали деньги с населения, юридических лиц и кредитовали бюджет через механизм ГКО. Это приносило бешеные доходы, которые были несоизмеримы ни с каким другим видом банковской деятельности. Поэтому тогда мало кто думал о какой-то специализации банка. А если и думал, то в основном опять же для того, чтобы привлечь деньги и направить их немедленно на рынок ГКО. Особенно после того, когда правительство Виктора Степановича Черномырдина ввело валютный коридор - бешеные рублевые доходы оказались еще и привязаны к твердой валюте. Получать на этом 100 - 150% годовых в валюте было для банка единственно правильным - с экономической точки зрения - родом деятельности.

Но, имея в виду перспективы, оценивая свои возможности и возможности наших акционеров, мы приняли решение, что банк должен занять на рынке определенную нишу, а именно - нишу ипотечного кредитования населения. И на этом решили строить свою политику развития. Хотелось бы отметить, что за последние десять лет - срок в историческом масштабе небольшой - Россия претерпела огромные изменения. В те годы многие представители среднего поколения, к которому я причисляю и себя, и представить себе не могли, что прилавки магазинов наполнятся продуктами, что возникнут такие заметные приметы нынешних времен, как супермаркеты, рестораны быстрого питания и так далее. Иными словами, глобальные изменения, которые происходят во всем мире, так или иначе не минуют и Россию. Жизнь будет развиваться по общемировому стандарту, и Россия не является каким-то исключением.

Во всем мире люди обустраивают свою жизнь на базе банковского кредита, в том числе в жилищной сфере. В России в этой сфере закрепилось выражение "ипотечный кредит", но мне все-таки ближе понятие "жилищная ссуда", я вообще стараюсь не заимствовать иностранные слова, когда можно обойтись русскими синонимами. Так вот, жилищные ссуды - это часть глобальных мировых стандартов. И нам от этого никуда не деться. Тот, кто это понял чуть раньше, чуть позже - соответственно найдет в этом секторе очень много для себя выгод и... вдохновения.

— Можете вспомнить первые случаи предоставления жилищного кредита? Какие были сложности, как относилась власть, какие были риски?

— Риски были те же, что и сейчас. Можно говорить только о величине этих рисков - они стали меньше.

Как относились люди? Конечно, если сравнивать, то в те времена понимания не было никакого. Было некое общее желание получить средства на покупку квартиры, но правовые последствия, экономику никто реально себе не представлял.

Существенные пробелы были в законодательстве. Если бы вы спросили, какой можно вспомнить курьезный случай - я могу его вспомнить. Это был первый кредит, который мы выдавали с моим первым заместителем Александром Владимировичем. Не очень представляя как, но желая обязательно кредит выдать, мы оформили квартиру в залог через договор дарения. Более дикого решения с сегодняшней точки зрения и помыслить невозможно. Но мы очень горды тем, что сделали первый шаг. И этот шаг, как бы ни смешно он выглядел сейчас, послужил тем толчком, который придал банку определенное ускорение в практике жилищных ссуд.

— А Вы помните людей, которые первыми брали ипотечные кредиты? Это были люди сверхбогатые? Или продвинутые яппи?

— Да нет, в то смутное время никакой ярко выраженной классификации людей, обращавшихся за кредитами, не было. В основном это были люди, обладающие заметной долей пассионарности, которые хотели обязательно встроиться в зарождающиеся рыночные отношения.

— Скоро десять лет вашей ипотечной программе и у вас десять видов ипотечного кредита. В принципе достаточно много для отдельного направления. Чем вы руководствуетесь, сформировав такой довольно диверсифицированный ряд? Зачем так много?

— Затем, что каждый клиент, пришедший в банк, обязательно должен получить качественное обслуживание. У нас в банке вы никогда не услышите слово "нет". На любой, пускай самый некорректный вопрос, который задают наши клиенты, мы всегда отвечаем: "Да, мы можем выполнить все ваши пожелания и требования". На сегодняшний день все пожелания и требования формализовались в эти десять видов кредитов.

Здесь надо отметить, что банковское жилищное кредитование не является конвейером завода Форда. Скорее, это можно сравнить с ателье по пошиву модной одежды. Каждому клиенту мы шьем платье по его меркам. Ничего общего в деталях конкретных кредитов при всей кажущейся похожести вы не обнаружите.

— Об ипотеке говорят все больше. Вот и президент на заседании Госсовета поднимал вопрос о кредитах на жилье. Понятно, что государственный аппарат тоже стал эту тему разогревать. Тем не менее сказать, что ипотека широко распространена, нельзя. Что, на Ваш взгляд, мешает? Слабая законодательная база, недостаток экономической культуры - какие препятствия?

— Основные препятствия у нас всегда сводились к одному простому понятию - отсутствие политической воли. Надо чтобы все субъекты проявили необходимую волю одновременно. У нас же, если президент выражает свое отношение к предмету, то не обязательно это отношение разделяют другие органы власти, в том числе финансовые.

Ипотека как явление началась с указа Бориса Николаевича Ельцина, который был опубликован в декабре 1995 года. Но есть еще правительство, есть Центральный банк, который имел и другой взгляд на эту проблему. Коль скоро есть ГКО, то в банковской сфере развивать еще какие-то кредиты - было бы безумием.

Сначала президент и правительство разошлись в понимании. Потом с правительством разошлась Дума. После Думы снова вернулись к Центральному банку, который тоже не выразил свое отношение к этой проблеме. Хотя я всегда считал и повторяю, что центральным элементом ипотечной системы в странах с переходной экономикой должно быть не Агентство ипотечного жилищного кредитования, а Центральный банк. Только он обладает необходимым ресурсом, который может по привлекательной цене направить на создание условий для развития действительно массовой ипотеки.

При том что Центральный банк на самом деле не возражает принять участие в этом процессе, он это не может сделать, поскольку по законодательству не имеет права заниматься коммерческой деятельностью. Нужно внести поправки в Законы "О Центральном банке" и "О банках и банковской деятельности". Но эти поправки не вносятся, потому что нет политической воли уже у Думы.

Вот когда эта политическая воля аккумулируется в одном направлении, тогда произойдет нечто чудесное и мы будем жить так, как живут за рубежом. Может, к тому времени уже и Россия будет не Россия, а, скажем, единая Европа.

— Достаточно ли у банков финансовых ресурсов для ипотеки? Агентство ипотечного жилищного кредитования выкупает у них закладные, готовится проект закона об ипотечных ценных бумагах. На Ваш взгляд, какой из этих механизмов мог бы обеспечить вал денег в сферу жилищного кредитования?

— Вал денег в сферу жилищного кредитования может обеспечить, как я уже сказал, только Центральный банк Российской Федерации. Либо путем прямого рефинансирования банков без участия Агентства ипотечного жилищного кредитования, либо путем создания таких привлекательных условий, чтобы ставки по вкладам граждан и юридических лиц понизились до общемирового уровня. И тогда денег будет валом.

Но от Центрального банка это тоже не зависит полностью - должна еще заработать экономика. Если это случится, то пойдет огромный приток денег в сферу жилищного кредитования. Все остальное - это только подготовка.

— Встречаются такие прогнозы, что если ипотека станет слишком доступной и дешевой, то вырастет спрос на квартиры и соответственно возрастут цены на жилье. На Ваш взгляд, такие прогнозы правомерны?

— Правомерны. Квартира является не только предметом потребительского, но и инвестиционного спроса. К примеру, французские буржуа живут в том числе за счет доходов, получаемых от сдачи своих домов в аренду. Отсюда пошли рантье. Это такой подход к распоряжению накоплениями, который тоже обязательно придет к нам с Запада.

— Но с социальной точки зрения рост стоимости жилья, наверное, не очень позитивное явление?

— Я не понимаю, чем плох рост. Просто рост цен предметов потребления нельзя отрывать от роста доходов населения. Если рост цен обеспечен ростом доходов - это замечательно! На самом деле ведь хорошо, когда все растет.

— Каков, по опыту работы вашего банка, сейчас наиболее распространенный образ приобретателя жилья с помощью ипотечного кредита? Каковы его профессиональные, социальные характеристики, уровень доходов? Думаю, людям было бы интересно примерить эти параметры на себя.

— Каких-то строгих критериев нет. Ведь нет единообразия самих объектов недвижимости. Есть, к примеру, однокомнатная квартира. И есть коттедж на Рублево-Успенском шоссе - это ведь такой же объект недвижимости.

За кредитами обращаются самые различные слои населения - от молодых специалистов, закончивших институт и желающих получить самостоятельный старт в жизни, до вполне успешных предпринимателей, которые хотят повысить свой социальный статус путем приобретения дорогостоящей недвижимости. Где-то в середине - абсолютно рядовые потребители, которые работают на обычных предприятиях… Конечно, важное условие - на предприятиях успешных, где стабильно выплачивается заработная плата и она соответствует определенным рыночным стандартам. Эти люди тоже хотят материализовать достигнутый уровень жизни путем покупки жилья. Так что спектр очень широк.

Но, если вы все-таки просите дать конкретную характеристику и короткий ответ, вот он: это люди успешные. Чем больше у нас будет успешных людей, тем шире будет рынок ипотеки.

Из досье «БО»

Александр Михайлович Синельников родился в Москве в 1958 году. Закончил Московский институт электронной техники. С 1993 года - председатель правления АКБ "Фора-Банк". Автор монографии "Ипотечное кредитование в России" (1995 год). Участвовал в разработке законодательства Российской Федерации по ипотеке. Председатель Ассоциации ипотечных банков Российской Федерации.