Перепланировка: границы дозволенного

Жилищный кодекс РФ разделяет перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения: демонтаж, перенос или изменение размеров стен, перегородок, оконных и дверных проемов, а также изменение границ и площади комнат. Любое изменение, требующее правок в технический план и ЕГРН, считается перепланировкой. Переустройство — замена, установка или перенос инженерных сетей и сантехники (плиты, мойки, унитаза, ванны на душевую и т.д.).

Согласование обязательно для любых работ, меняющих конфигурацию помещения или инженерные сети: снос или перенос перегородок (даже не несущих), изменение дверных проемов, расширение санузла за счет коридора или жилых комнат, перенос кухни, объединение комнаты с газифицированной кухней, любое вмешательство в несущие стены, вентиляционные шахты и общедомовые инженерные системы.

Некоторые изменения вообще не подлежат узакониванию: скрытие общедомовых сетей при ремонте санузлов и кухонь, увеличение площади ванных или кухонь за счет жилых помещений, размещение кухни, ванной или туалета над жилыми помещениями нижней квартиры в запрещенных случаях, ослабление несущих конструкций и др.

За самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность по статье 7.21 КоАП РФ, которая предполагает назначение штрафа.. Согласно статье 29 ЖК РФ, собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок. Если предписание не исполнено, возможен повторный штраф и судебное разбирательство.

Самовольную перепланировку можно попробовать узаконить во внесудебном порядке, но в таких случаях лучше обращаться к специалистам. В случае отказа суд может узаконить изменения, если они отвечают строительным, санитарным и пожарным нормам, не угрожают дому и не ущемляют права соседей. После положительного решения суда необходимо заказать у кадастрового инженера технический план и внести изменения в ЕГРН.

Корректировка площади: новшество без легализации самовольных перепланировок

Отдельного внимания заслуживает новый механизм корректировки площади. Он работает по заявительному принципу: инициировать корректировку сможет собственник объекта или его законный представитель, обратившись к кадастровому инженеру для подготовки технического плана. Ключевое условие — совпадение данных плана с поэтажным планом, который уже хранится в архивах Росреестра. Это исключает легализацию незаконных перепланировок под видом методической погрешности.

Сроки внесения изменений в ЕГРН обычно составляют около 7–10 рабочих дней. Основной риск отказа связан как раз с несовпадением с архивным планом. Чаще всего в сделках «застревали» объекты, учтенные до 2013 года по старым методикам БТИ, потому что площадь считалась по внутреннему периметру комнат, а сейчас — по внутренним поверхностям наружных стен, включая перегородки.

Вывод

Чтобы не оказаться в ситуации, когда мечта об идеальной квартире оборачивается судебными тяжбами, лучше заранее проконсультироваться со специалистами и получить необходимые разрешения до начала работ. А если перепланировка уже сделана, не стоит откладывать ее узаконивание.

Источник: АСТОРИУС