Банковское обозрение

Финансовая сфера


  • Оценка собственного участия: как соблюсти баланс интересов банков и застройщиков
21.01.2020 Best-practice
Оценка собственного участия: как соблюсти баланс интересов банков и застройщиков

С тех пор как на законодательном уровне стал муссироваться вопрос о реформировании в сфере долевого строительства (введении проектного финансирования, эскроу-счетов), было много дискуссий, которые в основном имели эмоциональную окраску


Светлана Назарова
Начальник Управления финансирования недвижимости Сбербанка

Участники рынка предпринимают все больше практических действий, направленных на выработку моделей взаимодействия, на поиск оптимальных решений, чтобы сбалансировать интересы банков и застройщиков. На примере Сбербанка расскажем, какие подходы к оценке собственного участия вырабатываются банками, на какие параметры застройщика следует обращать внимание для минимизации рисков, связанных с инвестированием, какие кредитные продукты используются в рамках новой модели правового регулирования и взаимодействия между банками и застройщиками, а главное — с помощью чего достигается баланс интересов

Анализ и оценка застройщика

Прежде чем принять решение о финансировании того или иного проекта, необходимо проанализировать положение застройщика и перспективу сотрудничества с ним. В рамках инвестирования, финансирования банки обращают внимание примерно на то же, что и, скажем, рейтинговые агентства при составлении рейтинга. Можно выделить четыре ключевых аспекта.

Во-первых, безусловно, нам важно, что собой представляет застройщик, каков его предыдущий опыт. Застройщики — это, как правило, SPV-компании, а значит, новые, в связи с чем, наверное, у самого застройщика опыта может быть не так много. Но поскольку все эти SPV-компании входят в одну группу, нам очень важно, как до этого вела себя группа компаний, исполняла ли она обязательства перед дольщиками. Соответственно наличие положительного опыта реализации проектов — это безусловный плюс.

Во-вторых, мы обращаем внимание на маркетинговую составляющую работы застройщика: цены, темпы продаж, исходно-разрешительная документация. Конечно, это все важно в контексте реализации конкретных проектов. Есть примеры, когда проблемы с документацией ставили под угрозу реализацию проекта. По статистике Центрального банка, есть ряд приостановленных банками сделок. Это не значит, что сделки навсегда будут приостановлены или банки никогда к ним не вернутся; это означает, что требуется внести какие-то корректировки в исходную разрешительную документацию. К сожалению, в наших реалиях документы часто имеют разночтения, которые требуют устранения. И когда банк уже берет на себя роль инвестора (а банк инвестирует значительную долю, особенно в новые проекты), нам важно, чтобы расхождения или неточности в документации не несли рисков, в том числе связанных с приостановлением строительства или с утратой предмета залога.

В-третьих, нужно обращать внимание на бюджет проекта. Часто возникает вопрос: что кроме строительно-монтажных работ может составлять бюджет? Можно ли, например, включать в него социальную инфраструктуру? По сути, бюджет проекта — это полный комплекс инвестиционных затрат по нему. В старой модели (мы ее условно называем «старая модель финансирования») финансирование идет исключительно за счет средств дольщиков без использования эскроу, то в ней как раз есть ограничения по составляющей бюджета. Если говорить о бюджете проекта, который принимает для себя банк, у нас таких жестких ограничений, как по административно-хозяйственным расходам, нет. Ответ на вопрос о том, может ли в бюджет проекта входить инфраструктура, положительный: да, безусловно, в бюджет проекта может входить социальная инфраструктура. Главное, чтобы денежный поток от будущего проекта позволял с определенным запасом покрыть те затраты, которые несет застройщик, и кредит, который мы выдаем, был возвратен.

Четвертый аспект — это, безусловно, наличие собственного капитала застройщика. Нельзя взять, допустим, оборотный кредит на генподрядчика, нельзя зачесть какие-то выполненные, но не оплаченные работы. Безусловно, это должны быть фактически имеющиеся средства — либо прибыль от реализации предыдущих проектов, либо взнос в уставной капитал, либо, допустим, та же самая прибыль. Она может формироваться и на других компаниях, а затем посредством займов вноситься в проект группы компаний. Вопрос дефицита собственного капитала, конечно же, встает, в том числе в рамках новой модели. Наш банк внедрил ряд продуктов, которые помогли бы такой собственный капитал формировать.

Кредитные продукты для новой модели

Первый представляет собой самое простое решение — это кредит банка под готовые квартиры. Что это значит? Допустим, у застройщика есть реализованный проект, и часть квартир еще не продана. Что может сделать застройщик? Он может дождаться, пока квартиры будут проданы, затем сформировать прибыль и только потом обратиться в банк, купив, к примеру, за счет этих средств земельный участок. Либо он может прийти в банк, и мы с определенным дисконтом (как правило, это 60% оценочной стоимости квартир) выдаем ему кредит, который и может являться собственным участием.

Хотелось бы отметить, что собственным участием может быть и оценочная стоимость земельного участка. Иногда застройщики по каким-либо причинам не могут подтвердить затраты, понесенные на приобретение участка. Но для застройщика это некая ценность. Сегодня, например, земельный участок стоит миллиард рублей, и этот миллиард рублей представляет для застройщика определенную ценность. Залоговая служба банка просто оценивает этот земельный участок, в большинстве случаев доходным способом. Это уже позволяет построить финансовую модель и говорить о том, что проект позволяет привлечь финансирование. В большинстве крупных субъектов — Москве, Московской области, Санкт-Петербурге — как правило, этого достаточно, для того чтобы не вкладывать дополнительные средства.

Другие два продукта чуть более рискованные: кредит под будущую прибыль действующих проектов и проектный бридж.

Относительно кредита под будущую прибыль отметим следующее. Понимая, что возникает определенный дефицит собственного капитала и есть проекты, которые мы финансируем и уже видим будущую прибыль (фактически даже не будущую прибыль, а чистой поток по проекту), мы для себя приняли решение выдавать 50 или 35% будущего чистого потока в зависимости от степени готовности этих проектов и от рисков по проекту. Это важный момент, потому что фактически, если говорить о предыдущем законодательном регулировании, застройщик мог получать прибыль уже на этапе строительства, показывая, что у него такая прибыль заказчика-застройщика предусмотрена в договоре долевого участия. Мы сделали примерно то же самое, только за счет кредита, потому что сейчас законодательно прибыль заказчика-застройщика застройщики не могут забирать. Но это позволяет финансировать первоначальные этапы строительства по другим проектам, когда нет исходно-разрешительной документации и фактически требуется привлечение эквити.

Если говорить о проектном бридже, то это еще более рискованная модель по сравнению с кредитом под будущую прибыль действующих проектов. В данной модели финансирования речь идет именно о покупке площадки, на которой будет осуществляться строительство, здесь рисков чуть больше. У нас уже есть ряд таких пилотных проектов в некоторых субъектах. Проектный бридж имеет достаточно большую популярность среди застройщиков, потому что действительно очень важно иметь финансового партнера, финансовую поддержку на начальном этапе, в тот момент, когда ты приобретаешь земельный участок.

Баланс интересов

Хотелось бы сказать и о том самом балансе интересов. Конечно, прежде чем принять решение об одобрении заявки, банк оценивает множество показателей. В частности, для банков имеет огромное значение такой показатель, как устойчивость проекта. Она выражается в том, насколько может снизиться заложенная в финансовой модели цена, для того чтобы чистый поток стал неотрицательным. У нас здесь минимальные требования — как правило, 16% в базовом варианте. Это означает, что на этапе, когда банк входит в проект, речь идет о точке ноль. Нам важно, чтобы именно в период, когда банк финансирует, устойчивость проекта, заложенная в финансовую модель, позволяла с определенным запасом вернуть кредит и погасить проценты. И одним из способов повышения устойчивости проекта является то самое увеличение собственного участия.

В рамках новой модели встает вопрос дефицита собственного капитала. Наш банк внедрил ряд продуктов, которые помогают формировать такой капитал

Приведем пример из жизни. Устойчивость проекта оценивалась в 7% при собственном участии 15%. Мы не готовы были идти с такой минимальной устойчивостью в проект, но группа компаний смогла за счет других проектов увеличить собственное участие. Мы совместно с ними продумывали, как решить этот вопрос, как увеличить собственное участие, и в результате заявка была одобрена. Иногда ситуация складывается таким образом, что ряд проектов компании более устойчив к изменению цены (в нашей практике были случаи, когда устойчивость оценивалась в 38%), а другие проекты менее устойчивы. И мы решали этот вопрос как раз применительно к кредитам под будущую прибыль, выдавая под уже финансируемые нами проекты, под поток финансируемых нами устойчивых проектов дополнительный кредит, для того чтобы улучшить устойчивость по менее маржинальным проектам.

В заключение отметим, что для достижения баланса интересов есть немало инструментов. Конечно, бюджет проекта — это инвестиционная полная стоимость по проекту. Вместе с тем в качестве собственного участия у нас может приниматься в том числе оценочная стоимость земельного участка, которую банк определяет сам. Застройщику не нужно идти в оценочную компанию, мы это делаем достаточно быстро. Вопрос об улучшении финансовой прочности — тоже решаемый. Здесь возможно увеличение устойчивости, в том числе за счет продуктов, которые банк предлагает для финансирования.




Присоединяйся к нам в телеграмм
Сейчас на главной