Банковское обозрение

Участники рынка предпринимают все больше практических действий, направленных на выработку моделей взаимодействия, на поиск оптимальных решений, чтобы сбалансировать интересы банков и застройщиков. На примере Сбербанка расскажем, какие подходы к оценке собственного участия вырабатываются банками, на какие параметры застройщика следует обращать внимание для минимизации рисков, связанных с инвестированием, какие кредитные продукты используются в рамках новой модели правового регулирования и взаимодействия между банками и застройщиками, а главное — с помощью чего достигается баланс интересов

Анализ и оценка застройщика

Прежде чем принять решение о финансировании того или иного проекта, необходимо проанализировать положение застройщика и перспективу сотрудничества с ним. В рамках инвестирования, финансирования банки обращают внимание примерно на то же, что и, скажем, рейтинговые агентства при составлении рейтинга. Можно выделить четыре ключевых аспекта.

Во-первых, безусловно, нам важно, что собой представляет застройщик, каков его предыдущий опыт. Застройщики — это, как правило, SPV-компании, а значит, новые, в связи с чем, наверное, у самого застройщика опыта может быть не так много. Но поскольку все эти SPV-компании входят в одну группу, нам очень важно, как до этого вела себя группа компаний, исполняла ли она обязательства перед дольщиками. Соответственно наличие положительного опыта реализации проектов — это безусловный плюс.

Во-вторых, мы обращаем внимание на маркетинговую составляющую работы застройщика: цены, темпы продаж, исходно-разрешительная документация. Конечно, это все важно в контексте реализации конкретных проектов. Есть примеры, когда проблемы с документацией ставили под угрозу реализацию проекта. По статистике Центрального банка, есть ряд приостановленных банками сделок. Это не значит, что сделки навсегда будут приостановлены или банки никогда к ним не вернутся; это означает, что требуется внести какие-то корректировки в исходную разрешительную документацию. К сожалению, в наших реалиях документы часто имеют разночтения, которые требуют устранения. И когда банк уже берет на себя роль инвестора (а банк инвестирует значительную долю, особенно в новые проекты), нам важно, чтобы расхождения или неточности в документации не несли рисков, в том числе связанных с приостановлением строительства или с утратой предмета залога.

В-третьих, нужно обращать внимание на бюджет проекта. Часто возникает вопрос: что кроме строительно-монтажных работ может составлять бюджет? Можно ли, например, включать в него социальную инфраструктуру? По сути, бюджет проекта — это полный комплекс инвестиционных затрат по нему. В старой модели (мы ее условно называем «старая модель финансирования») финансирование идет исключительно за счет средств дольщиков без использования эскроу, то в ней как раз есть ограничения по составляющей бюджета. Если говорить о бюджете проекта, который принимает для себя банк, у нас таких жестких ограничений, как по административно-хозяйственным расходам, нет. Ответ на вопрос о том, может ли в бюджет проекта входить инфраструктура, положительный: да, безусловно, в бюджет проекта может входить социальная инфраструктура. Главное, чтобы денежный поток от будущего проекта позволял с определенным запасом покрыть те затраты, которые несет застройщик, и кредит, который мы выдаем, был возвратен.

Четвертый аспект — это, безусловно, наличие собственного капитала застройщика. Нельзя взять, допустим, оборотный кредит на генподрядчика, нельзя зачесть какие-то выполненные, но не оплаченные работы. Безусловно, это должны быть фактически имеющиеся средства — либо прибыль от реализации предыдущих проектов, либо взнос в уставной капитал, либо, допустим, та же самая прибыль. Она может формироваться и на других компаниях, а затем посредством займов вноситься в проект группы компаний. Вопрос дефицита собственного капитала, конечно же, встает, в том числе в рамках новой модели. Наш банк внедрил ряд продуктов, которые помогли бы такой собственный капитал формировать.

Кредитные продукты для новой модели

Первый представляет собой самое простое решение — это кредит банка под готовые квартиры. Что это значит? Допустим, у застройщика есть реализованный проект, и часть квартир еще не продана. Что может сделать застройщик? Он может дождаться, пока квартиры будут проданы, затем сформировать прибыль и только потом обратиться в банк, купив, к примеру, за счет этих средств земельный участок. Либо он может прийти в банк, и мы с определенным дисконтом (как правило, это 60% оценочной стоимости квартир) выдаем ему кредит, который и может являться собственным участием.

Хотелось бы отметить, что собственным участием может быть и оценочная стоимость земельного участка. Иногда застройщики по каким-либо причинам не могут подтвердить затраты, понесенные на приобретение участка. Но для застройщика это некая ценность. Сегодня, например, земельный участок стоит миллиард рублей, и этот миллиард рублей представляет для застройщика определенную ценность. Залоговая служба банка просто оценивает этот земельный участок, в большинстве случаев доходным способом. Это уже позволяет построить финансовую модель и говорить о том, что проект позволяет привлечь финансирование. В большинстве крупных субъектов — Москве, Московской области, Санкт-Петербурге — как правило, этого достаточно, для того чтобы не вкладывать дополнительные средства.

Другие два продукта чуть более рискованные: кредит под будущую прибыль действующих проектов и проектный бридж.

Относительно кредита под будущую прибыль отметим следующее. Понимая, что возникает определенный дефицит собственного капитала и есть проекты, которые мы финансируем и уже видим будущую прибыль (фактически даже не будущую прибыль, а чистой поток по проекту), мы для себя приняли решение выдавать 50 или 35% будущего чистого потока в зависимости от степени готовности этих проектов и от рисков по проекту. Это важный момент, потому что фактически, если говорить о предыдущем законодательном регулировании, застройщик мог получать прибыль уже на этапе строительства, показывая, что у него такая прибыль заказчика-застройщика предусмотрена в договоре долевого участия. Мы сделали примерно то же самое, только за счет кредита, потому что сейчас законодательно прибыль заказчика-застройщика застройщики не могут забирать. Но это позволяет финансировать первоначальные этапы строительства по другим проектам, когда нет исходно-разрешительной документации и фактически требуется привлечение эквити.

Если говорить о проектном бридже, то это еще более рискованная модель по сравнению с кредитом под будущую прибыль действующих проектов. В данной модели финансирования речь идет именно о покупке площадки, на которой будет осуществляться строительство, здесь рисков чуть больше. У нас уже есть ряд таких пилотных проектов в некоторых субъектах. Проектный бридж имеет достаточно большую популярность среди застройщиков, потому что действительно очень важно иметь финансового партнера, финансовую поддержку на начальном этапе, в тот момент, когда ты приобретаешь земельный участок.

Баланс интересов

Хотелось бы сказать и о том самом балансе интересов. Конечно, прежде чем принять решение об одобрении заявки, банк оценивает множество показателей. В частности, для банков имеет огромное значение такой показатель, как устойчивость проекта. Она выражается в том, насколько может снизиться заложенная в финансовой модели цена, для того чтобы чистый поток стал неотрицательным. У нас здесь минимальные требования — как правило, 16% в базовом варианте. Это означает, что на этапе, когда банк входит в проект, речь идет о точке ноль. Нам важно, чтобы именно в период, когда банк финансирует, устойчивость проекта, заложенная в финансовую модель, позволяла с определенным запасом вернуть кредит и погасить проценты. И одним из способов повышения устойчивости проекта является то самое увеличение собственного участия.

В рамках новой модели встает вопрос дефицита собственного капитала. Наш банк внедрил ряд продуктов, которые помогают формировать такой капитал

Приведем пример из жизни. Устойчивость проекта оценивалась в 7% при собственном участии 15%. Мы не готовы были идти с такой минимальной устойчивостью в проект, но группа компаний смогла за счет других проектов увеличить собственное участие. Мы совместно с ними продумывали, как решить этот вопрос, как увеличить собственное участие, и в результате заявка была одобрена. Иногда ситуация складывается таким образом, что ряд проектов компании более устойчив к изменению цены (в нашей практике были случаи, когда устойчивость оценивалась в 38%), а другие проекты менее устойчивы. И мы решали этот вопрос как раз применительно к кредитам под будущую прибыль, выдавая под уже финансируемые нами проекты, под поток финансируемых нами устойчивых проектов дополнительный кредит, для того чтобы улучшить устойчивость по менее маржинальным проектам.

В заключение отметим, что для достижения баланса интересов есть немало инструментов. Конечно, бюджет проекта — это инвестиционная полная стоимость по проекту. Вместе с тем в качестве собственного участия у нас может приниматься в том числе оценочная стоимость земельного участка, которую банк определяет сам. Застройщику не нужно идти в оценочную компанию, мы это делаем достаточно быстро. Вопрос об улучшении финансовой прочности — тоже решаемый. Здесь возможно увеличение устойчивости, в том числе за счет продуктов, которые банк предлагает для финансирования.