Финансовая сфера

Банковское обозрение


  • Работая с нами, банки смогут высвободить резервы
01.02.2010

Работая с нами, банки смогут высвободить резервы

За 11 месяцев совместной работы АРИЖК с банками реструктурировано около 35 тысяч ипотечных кредитов. Но пока далеко не все банки спешат воспользоваться, казалось бы, очевидными выгодами, которые сулит им реструктуризация через АРИЖК или продажа плохих ипотечных долгов в это специализированное агентство.


Андрей ЯзыковГлавная причина, по которой банки не решаются разглашать точный объем просроченных кредитов и начинать их продажу, — привычный страх перед регулятором. Не желая попадать под всевозможные проверки, они как могут изощряются по изобретению стратегий, позволяющих им не отражать реальные просрочки в своих балансах. «Нет плохого кредита – нет проблемы!» — говорят они. Хотя, по мнению генерального директора АРИЖК Андрея Языкова, агентство уже сейчас предлагает банкам эффективные и выгодные схемы взаимодействия, которые позволят им решать проблему «плохих» ипотечных кредитов на цивилизованной основе, не теряя резервы, сохраняя капитал и не имея претензий со стороны ЦБ.

— Многие банки на вопрос, какова ситуация с ипотечными кредитами, уверенно отвечают: у нас плохих кредитов мало, проблем нет, все хорошо! Что, как вам кажется, происходит на самом деле? Как ваши аналитики оценивают ситуацию?

— В какой-то момент мы поняли, что показатель «доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам», который оценивает ЦБ на основании обязательной отчетности № 0409115, не дает полную картину по ситуации с проблемными кредитами. Проанализировав материалы, переданные нам из ЦБ, и проведя собственные исследования, мы определили, что банки применяют разные стратегии оптимизации своего баланса при работе с «плохими», в том числе ипотечными, кредитами. Существует четыре разных подхода, которые зависят от политики и финансового состояния банка.

Первую стратегию мы назвали «Большая политика: гигантская просрочка и резервирование по отчетности ЦБ». Ее используют обычно крупные банки с сильным акционером. Если банк хочет, чтобы этот акционер пополнил уставный капитал, он проводит политику по завышению резервов. К тому же топ-менеджмент заинтересован в создании дополнительной инфраструктуры, позволяющей сопровождать проблемные кредиты, и большая просрочка – основание для расширения штата. При такой стратегии уровень просрочки у банка взлетает.

Политику по завышению резервов топ-менеджмент банка, отвечающий за продажи, проводит и тогда, когда хочет показать акционеру причины невыполнения бизнес-плана. Завышение резервов позволяет добиться того, что норматив достаточности капитала у банка Н1 на грани. Пограничное значение достаточности капитала позволяет топ-менеджменту доказать акционеру банка, что невозможно при данном уровне достаточности капитала выполнять бизнес-план по продажам, так как это может повлечь отзыв лицензии у банка из-за невыполнения норматива.

Вторую стратегию используют слабые банки, у которых очень низкая капитализация, находящиеся на грани прибыльности. Некоторые из них говорят: у нас просрочка 1%. Но в реальности такого быть не может. Такие банки передают проблемные кредиты в дочернюю компанию, кредитный фонд или ЗПИФ, создавая резерв под пай в значительно меньшем размере, чем по ссуде. Работа с заемщиком по восстановлению, как правило, не проводится, так как нет ресурсов — в лучшем случае идет обычный «коллекшен». При этой стратегии уровень просрочки по отчетности Банка России снижается, проблемный кредит из обязательной отчетности просто исключается, но фактически проблемный кредит остается.

Политику по завышению резервов топ-менеджмент банка проводит и тогда, когда хочет показать акционеру причины невыполнения бизнес-плана.

— Но ведь Банк России выразил свою позицию по этому поводу в сентябре прошлого года?

— Да, вышло Письмо №106-Т, в котором регулятор сообщил о том, что размер резерва по паю должен быть сопоставим с размером резерва по проблемному кредиту. Поэтому с осени прошлого года банки вынуждены сворачивать такие схемы.

А в декабре 2009 года на конференции «Ипотечное кредитование в России. Перезагрузка рынка» представитель ЦБ РФ отметила возрастающую массовость третьей схемы. Банки стали ставить недвижимость на баланс. При этом возрастает их капитализация, так как эта недвижимость может учитываться в составе капитала банка. Однако ставится она на баланс не по справедливой цене, а по цене остатка долга, то есть, учитывая реальное падение цен на рынке, фактически по завышенной цене. Как вариант, жилье может быть взято на баланс «дочки» банка, которая формирует закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, через который и идет управление недвижимостью. И хотя при этой схеме показатели у банка улучшились и нормативы выполнены, банки все равно не знают, что делать с недвижимостью — спроса на нее нет и это мертвый капитал банка.

Данной стратегии придерживаются банки из топ-50 и ниже, это основная доля региональных банков. Представитель ЦБ в устной беседе подтвердил, что часть региональных банков половину портфеля проблемных кредитов перевели в виде недвижимости на баланс.

Мы строго храним тайну наших взаимоотношений с клиентами и без специального разрешения банка не раскрываем объем реструктуризации, проведенной совместно с ними.

Очевидно намерение регулятора бороться и с этой схемой. ЦБ в скором времени выпустит нормативные акты, в которых будет дано определение недвижимости как инвестиционного жилья. И тогда у банков возникнет обязанность его переоценки.

Еще одна схема, которую используют банки, — скрытая реструктуризация. При данной стратегии у банка, как правило, наблюдается рост необеспеченных потребительских кредитов, так как за счет них происходит фактическое погашение задолженности по ипотечному кредиту – кредит на обслуживание другого кредита. При этом необходимо понимать, что банки не могут публично сообщать о фактах проводимой реструктуризации, так как по предоставляемой отчетности в Банк России реструктуризации нет, открытая реструктуризация через выдачу нового кредита по нормативным документам Банка России влечет обязательное увеличение размера резерва до 100%.

Помимо этих основных есть и самая плачевная стратегия, присущая банкам, находящимся на грани банкротства. Их топ-менеджмент сосредоточен на решении иных проблем и пускает управление просроченной задолженностью и ее отражение в отчетности на самотек.

— Какова ваша оценка происходящего? Чем может быть полезно банкам взаимодействие с вашим агентством?

— Думаю, банкам должно быть очевидно, что стратегии, о которых шла речь выше, уже выявлены ЦБ, и он, как регулятор, разрабатывает нормативные акты для недопущения снижения уровня надежности банковской системы. Наше агентство и создано для того, чтобы ситуацию разрядить и сбалансировать хотя бы в сфере ипотечного кредитования. У нас уже есть для этого разработанные механизмы, начинает налаживаться взаимодействие с банками.

В январе–феврале прошлого года банки были очень агрессивно настроены проводить взыскания – отбирать квартиры, пока цены на недвижимость не упали. Но мы везде активно транслировали, что готовы помогать заемщику, если он по объективным причинам не в состоянии обслуживать ипотечный кредит, даже без согласия банка. Мы выделяли заемщику средства, чтобы его поток платежей по кредиту не прерывался. Но главное, что мы давали, — время для восстановления доходов заемщика. Для банков это было болезненно, потому как они в большинстве случаев очень скептически подходили к оценке перспективы восстановления заемщиками своей платежеспособности и теряли формальный повод подавать в суд — просрочка у заемщика исчезала. И это был в некотором роде конфликт — ведь наша задача в первую очередь помочь заемщику, а не банку.

— Вы начали рассказывать про механизмы поддержки заемщиков, разработанные вашим агентством. Остановитесь на этом чуть подробнее.

— Сейчас у нас существует три уровня поддержки заемщиков (см. схему). Первый уровень — это так называемая первичная реструктуризация, которую мы запускали в начале прошлого года. Механизм ее основан на помощи заемщику на платной, срочной и возвратной основах. Мы выделяли средства для того, чтобы ипотечный кредит заемщика продолжал обслуживаться в течение 12 месяцев. И за помощью должен был обращаться сам заемщик. А дальше возникало следующее. В соответствии с Положением ЦБ РФ № 254-П о порядке формирования резервов на возможные потери по ссудам разрешается учитывать кредиты в составе портфеля народных ссуд. Ипотечные кредиты считаются высоконадежными, резерв по ним формируется всего в размере 0,75%. Но глава 3 говорит о том, что банк обязан мониторить и качество обслуживания долга, и качество финансового состояния заемщика. Качество обслуживания долга – это просрочки. В ряду антикризисных мер ЦБ выпустил Указание 2156-У, которое позволяло не пересматривать качество ссуды, если просрочки были, но они закрыты. Но поскольку источником погашения ссуды должны быть именно доходы заемщика, то в случае ухудшения финансового состояния заемщика банк обязан понизить качество ссуды и увеличить резервы минимум до уровня 50%. И получалось, что если банк решит действовать через нас, то для него заявление заемщика с просьбой оказать ему помощь фактически оказывается подтверждением его плохого финансового состояния. Наша позиция в этом плане была иной. Банк вправе применять при оценке ссуды «профессиональное суждение» — поскольку наша программа полностью профинансирована и мы фактически гарантируем банку поступление платежей по кредиту в течение 12 месяцев, а значит, можно условно считать, что в течение этого периода качество финансового состояния заемщика не ухудшилось и резервы можно формировать в минимальном объеме. Безусловно, большем чем 0,75%, но незначительно.

Поэтому банки стали очень быстро создавать свои программы реструктуризации. Им помогала наша рекомендация заемщикам: первое, что должен сделать заемщик, – это обратиться к своему кредитору. Мы оказали более 40 тысяч консультаций заемщикам, но фактически к нам поступило чуть более 7 тысяч обращений – остальным помощь оказали сами банки. И это очень положительное явление, потому что теперь почти у каждого банка есть своя программа, и заемщик может выбирать, что ему выгоднее – государственная программа или банковская.

В результате процесс стал приобретать конкретные формы. У нас на 31 декабря 2009 года было заключено более 80 соглашений с банками об упрощенном порядке документо­оборота, согласовали типовые формы документов. Теперь банк понимает, к кому заемщик должен обращаться в случае возникновения проблем, и предоставляет нужные нам документы. Это облегчает процедурную сторону дела для заемщика. Если банк с нами не работает, то заемщик собирает документы сам и помощь ему все равно может быть оказана.

ЦБ в скором времени выпустит нормативные акты, в которых будет дано определение недвижимости как инвестицион­ного жилья. И тогда у банков возникнет обязанность его переоценки.

Андрей Языков

— На втором уровне поддержки АРИЖК предлагает банкам выкупать «плохие» ипотечные кредиты, получая в обмен ваши облигации. Расскажите об этом механизме подробнее.

— Практика обмена «плохих» кредитов на ценные бумаги для нашей страны новая. Инвестиционные банки за рубежом любят скупать проблемные активы с дисконтом. А государственные институты, понимая возникающие при этом проблемы потери капитализации банков, используют механизмы обмена. Англичане недавно для таких операций поддержки рынка выпустили тридцатилетние облигации с государственными гарантиями и нулевым купоном.

При продаже проблемного актива неэффективный инвестор продает с дисконтом кредит эффективному инвестору, и происходит перераспределение капитала. При обсуждении подобных схем в нашей стране мы столкнулись с тем, что российские банки бились за доли процентов. Основной мотивировкой их было то, что индекс цен на недвижимость опустился всего до уровня середины 2007 года. И поскольку среднее соотношение кредит/залог по стране составляет 73%, они говорят, что заемщика старше 2007 года надо смело выселять на улицу, отбирая квартиру — банк все равно будет в плюсе. Это одна из причин. Но ключевой причиной все-таки оказалась низкая капитализация — поскольку любой убыток списывается из резервов и съедает капитал.

Поэтому мы старались найти схему, которая отражает настоящую стоимость кредита, но никак не отражается на капитале банка. То есть мы меняем актив на актив по номиналу, но рыночная цена актива занижена. Мы, как и англичане, применяем бумагу с купоном ниже рынка, но с поправкой на нашу инфляцию — наш купон будет 6–6,25% годовых. Для банка это очень выгодно. Потому что он избавляется от невыгодного актива, у него высвобождаются значительные резервы, можно пойти в ЦБ и подкредитоваться под залог полученных облигаций. Выгод очень много.

Мы считаем, что проводя реструктуризацию через нас, банк имеет государственную гарантию поступления платежей от заемщика в течение 12 месяцев. Это значит, что увеличение резервирования можно не осуществлять.

— Тем не менее банков, которые бы к вам обратились, пока немного…

— Мы просто не обсуждаем эту тему публично, поскольку находимся в стадии пилотной обкатки этой схемы. При установленной квоте в 2,5 млрд рублей мы уже получили заявки на 4,5?млрд, хотя часть из них отсеется из-за несоответствия социальному характеру программы. Довольно тяжело шли переговоры с банками в декабре. Но это новый для российского рынка механизм. У нас и у банкиров пока нет опыта в подобных переговорах. В течение декабря было разработано порядка десятка схем, сейчас эффективными мы считаем две из них.

Надо было решить массу проблем. Например, если банк проводит сам повторную реструктуризацию, он сомневается, что мы выкупим такие кредиты. И наоборот, если банк говорит: выкупите у меня все кредиты, проведите реструктуризацию и верните их – нам тоже нужна гарантия, что банк выкупит свои кредиты обратно. Мы пытались найти точки соприкосновения и, как нам кажется, нашли их.

— Есть ли уже завершенные сделки?

— Мы строго храним тайну наших взаимоотношений с клиентами и без специального разрешения банка не раскрываем объем реструктуризации, проведенной совместно с ними. Да, первую сделку в рамках пилотного проекта по выкупу пула ипотечных кредитов мы провели с одним из специализированных ипотечных банков. Все выкупленные кредиты прошли первичную реструктуризацию по программе АРИЖК, то есть уже известно, что заемщики соответствуют социальным параметрам программы и что они не смогли восстановиться в объеме, достаточном для безболезненного обслуживания своего ипотечного кредита. Мы проведем повторную реструктуризацию — либо путем увеличения срока кредита (максимально до возраста 65 лет), либо за счет понижения процентной ставки, либо предоставим новый льготный период (максимально 24 месяца). Напомню, что наши заемщики относятся к социальной категории, особенно нуждающейся в поддержке государства.

В этой ситуации банк взвесил, что выгоднее – поступление денег от нас через этих проблемных заемщиков с низкой платежеспособностью или восстановление собственных резервов. И принял решение, что ему гораздо выгоднее восстановить резервы. Здесь сработал вариант, когда банк проверил весь пул сам и потом продал его нам.

На 31 декабря 2009 года было заключено более 80 соглашений с банками об упрощенном порядке документооборота.

Андрей Языков

— А нет ли риска, что АРИЖК превратится в банк «плохих» долгов?

— Нет. Потому что мы выкупаем только кредиты, которые обслуживаются. И приводим платежный график заемщика в соответствие с его финансовыми возможностями. Совершенно «плохие» кредиты, где заемщик не может платить вообще, мы не берем.

— Что происходит на третьем уровне поддержки?

— Здесь мы работаем с заемщиками, которые не успели воспользоваться нашими программами. Они по разным причинам оказались в суде, и суд принял решение о взыскании. Подчеркиваю, что наша поддержка будет оказываться не всем и не везде, а только в тех населенных пунктах, где нет спроса на жилье (а значит, заемщик, лишившись квартиры, еще остается должным банку), и только отдельным категориям заемщиков. Здесь мы решаем проблему формирования жилого фонда в тех городах, где заемщик, лишившись права собственности на единственное жилье, оказывается перед угрозой выселения на улицу. В этой ситуации мы предлагаем банку уступить нам такого рода кредиты в обмен на облигации, с купоном 3–3,25% годовых. После того как кредиты выкуплены и квартиры оказываются на балансе АРИЖК, агентство передает эти квартиры в собственность муниципалитетов с существенной рассрочкой платежа. Заемщик будет обязан покинуть свою квартиру, но муниципалитет должен обязательно предоставить ему жилье по социальным нормам. В данном случае в выигрыше оказываются все: и заемщик, который не окажется на улице и имеет полностью погашенный долг перед банком, и муниципалитет, потому что ипотечные квартиры лучшего качества, чем типовое жилье, возводимое по социальным нормам. Выделяя жилье по социальным нормам из одних фондов, он тут же получает более качественное жилье в другие фонды.

Мы старались найти схему, которая отражает настоящую стоимость кредита, но никак не отражается на капитале банка.

— Существует ли вероятность, что, когда через год закончится срок программы поддержки, возникнет огромный неконтролируемый ком «плохих» ипотечных кредитов, которые не будут выплачиваться, даже несмотря на решение суда? Согласитесь, что такая ситуация чревата непредсказуемыми последствиями в масштабах страны…

— Такая вероятность есть, но масштабы все-таки незначительные. Тем не менее мы спешим донести до банков, что им необходимо как можно скорее принимать решение об изменении стратегии — не прятать проблемы, не судиться, а начинать проводить реструктуризацию. А мы со своей стороны всячески готовы им в этом помогать.

— Каково количество проблемных кредитов в целом по стране?

— По нашим оценкам, примерно 60 тысяч. Учитывая, что в стране около 50 млн домохозяйств — это не много. Из них порядка 20 тысяч находятся в разных стадиях судебного производства; 35–40 тысяч — это кредиты, по которым заемщики имеют проблемы, но уже реструктурированы.

— Пользуясь возможностью обратиться к банковской аудитории со страниц нашего издания, на чем бы вы хотели сделать акцент?

— Я хотел бы подчеркнуть — банки не должны заниматься сокрытием проблем с ипотечными кредитами, жертвуя устойчивостью банка. Программа АРИЖК — это нормальное решение существующих проблем банка. Наши схемы полезны банкам в первую очередь для высвобождения резервов и получения ликвидности. Особенно они будут интересны банкам, которые работают по международной отчетности. Если вам не хватает капитала и есть сложности — приходите к нам. Будем решать вопросы совместно, подчеркну — на условиях полной конфиденциальности.






Новости Новости Релизы
Сейчас на главной

ПЕРЕЙТИ НА ГЛАВНУЮ