Одной из болевых точек проектного финансирования в строительстве всегда была и по-прежнему остается стоимость залога — земельного участка, на котором ведется застройка, как и изменение этой стоимости в процессе реализации проектов. С появлением эскроу-счетов направление «проектное финансирование» возрождается, и с большой долей вероятности можно утверждать, что через три — пять лет мы увидим объемы, существенно превосходящие докризисные уровни.  

Применительно к многоэтажной жилой застройке модель работы с эскроу-счетами решает вопросы с «управляемостью» такими проектам лишь в той части, где банк контролирует деньги дольщиков. С залогами работают другие службы, и от их профессионализма и понимания динамики строительного процесса в значительной степени зависит правильность оценки стоимости земли, в том числе — осознания, что ее стоимость изменяется в большую или меньшую сторону в корреляции с успешностью строительного проекта в целом.

Аналоги, которых нет

Именно поэтому оценка земельных участков под строительство стала одной из актуальных тем, активно обсуждавшихся в ходе сентябрьской конференции FinLegal, посвященной практике работы с эскроу-счетами. Я поделалась с коллегами кейсом, который в 2019 году рассматривался на дисциплинарном комитете СРО «Деловой союз оценщиков». Данный кейс прекрасно иллюстрирует логику в подходах к проверке отчетов оценщиков мегарегулятором.

К нам в СРО поступила жалоба от Центрального банка РФ на оценочный отчет, в котором оценщик якобы исказил рыночную стоимость земельного участка. Речь шла о строительстве жилого комплекса средне- и многоэтажной застройки в одном из региональных центров Сибири. Проект был начат много лет назад, тогда ПИФ вложил средства в земельный участок под будущий проект комплексной застройки микрорайона. На момент проведения оценки инвестиции в его реализацию были минимальными, на уровне общего градостроительного плана, рассчитанных технико-экономических показателей и затрат на разработку проекта защиты участка от паводковых вод. ПИФ не спешил финансировать строительство — проект до сих пор не реализован, новый владелец просто держал актив на балансе, регулярно его оценивая. Так оценка и попала в поле зрения Центробанка.

По мнению мегарегулятора, стоимость чистых активов ПИФа была рассчитана как недостоверная, так что (цитирую) «это может повлечь угрозу клиентам, инвесторам и устойчивому развитию финансового рынка Российской Федерации».

Анализ отчета экспертами СРО показал, что от оценки методом сравнения продаж оценщик отказался, поскольку нашел всего три объявления о продаже неосвоенных земельных участков, при этом разброс цен на них был огромный — более чем в 10 раз.

Выбрал не тот подход!

По мнению экспертов ЦБ РФ, нужно было лучше искать аналоги и обязательно применять именно метод сравнения продаж. О том, из каких источников их нужно было брать, в жалобе упоминаний нет, как и не приводятся иные аналоги. Но, как говорится, на трех экспертов — четыре мнения… С другой стороны (и это общеизвестный в профессиональной среде факт), выбор методов и подходов остается на усмотрение оценщика.  

Оценщик реализовал в отчете только доходный подход к оценке земли — методом предполагаемого использования. Несомненно, метод очень сложный, так как возможно множество субъективных допущений, т.е. на этом участке мог бы быть построен дом с такими-то параметрами и такой-то стоимостью проекта, в такие-то сроки, и квартиры в нем могли бы в будущем продаваться по таким-то ценам. Все предположительно, на уровне прогнозов. Далее строится финансовая модель и из нее выделяется стоимость, приходящаяся на землю.

Модель стандартная. Исходные данные для метода предполагаемого использования оценщик берет из документов и расчетов, которые представлены заказчиком, в нашем случае — получены в виде письма, где содержались параметры объекта. В качестве базовых прилагались документы территориального планирования (в частности, копия ситуационного плана размещения объекта на генеральном плане города), выданные предыдущему собственнику.

Очевидно, что на момент оценки реализация проекта была на начальном этапе. Были рассчитаны примерные проектные показатели участка, площадь социальных объектов, озеленения, представлена ведомость жилых и общественных зданий. Также в работе оценщик использовал документ под названием «Пояснительная записка по инженерной защите территории в связи с расположением участка в высокой пойме долины реки».

Новый собственник участка под застройку (он же — заказчик оценки) иных документов оценщику не предоставил, поскольку проект был заморожен.

Не проверил смету!

Поэтому оценщик использовал в отчете только те сведения, которые были ему предоставлены, в том числе — смету затрат по организации насыпи для защиты от половодья. Эксперты ЦБ РФ в жалобе акцентировали внимание на том, что оценщик не проверил данную смету на соответствие рынку. Дисциплинарный комитет СРО указал в выводах: провести такую проверку данных невозможно, поскольку имеется уникальный набор факторов, характерных для конкретного места, рельефа, перепада высот. Расчеты, выполненные проектной организацией, были представлены в виде приложения к Пояснительной записке к проекту укрепления территории.

Очевидно, что оценщик не обладает знаниями, сопоставимыми с компетенциями штата конструкторов и проектировщиков специализированной проектной организации, которая на основании допусков строительных СРО может проводить такие расчеты. В подобных случаях оценщик всегда принимает в качестве исходных данных представленные сметы.

Сроки будущего строительства оценщик определил правильно, по СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений». Но распределение бюджета затрат он принял исходя из понимания им отраженных в представленных документах особенностей участка и необходимости проведения нетиповых мероприятий по защите от половодья. Насколько корректны данные допущения? Опять же — фактор субъективный. Это очередная гипотеза, предположения, которые ложатся в основу метода предполагаемого использования. Даже «идеальный» оценщик — не проектировщик, он никогда не сможет точно спрогнозировать ни продолжительность, ни бюджет строительства. Тем более что в его распоряжении нет иных исходных данных.

Не преступление без наказания

Если согласиться со всеми представленными ЦБ замечаниями и исправить расчет, стоимость земельного участка станетотрицательной. Но если руководствоваться этой логикой, все проекты надо строить исключительно на участках с идеальным рельефом и прочими исходными условиями, исключающими риски. Никаких живописных видов на реку, морской пляж или горные ущелья, которые так любят покупатели и которых в некоторых регионах со сложным ландшафтом невозможно избежать в принципе!  

Очевидно, что оценщик не обладает знаниями, сопоставимыми с компетенциями штата конструкторов и проектировщиков специализированной проектной организации, которая на основании допусков строительных СРО может проводить такие расчеты

Возникает вопрос: как оценщику «вытащить» эту стоимость из отрицательных значений? Только через финансовую модель, которая в методе предполагаемого использования и так носит полностью субъективный характер.

В подобных случаях имеет смысл использовать при определении стоимости участка все-таки два разных подхода — сравнительный и доходный. В ходе конференции FinLegal мне задали вопрос: можно ли как-то «сблизить» эти подходы? Я ответила, что не вижу в этом смысла. Если рассматривать участок как свободный, сравнительный подход позволяет оценить нижнюю границу его стоимости (при перспективе его реализации на рынке). Доходный подход при правильно построенной финансовой модели, выверенном плане продаж и плане затрат на строительство должен дать верхнюю границу стоимости. Но при этом проект должен быть все же в процессе реализации, пусть даже на начальном этапе. Соответственно где-то посередине будет истина.

Я бы выбрала иной метод: оценила только участок сравнительным подходом (как неосвоенный); подсчитала фактически понесенные застройщиком затраты (в том числе на проектирование начального этапа) и прибыль предпринимателя — как если бы он на данной стадии продавал проект.

Вывод СРО — фрод отсутствует!

СРО не наказало оценщика. Дисциплинарный комитет согласился с его аргументацией, перепроверил стоимость земли — и значение не вызвало сомнений, это явно не зашкаливающие оценки и не фрод.

При составлении модели в методе предполагаемого использования нельзя учесть все детали. Оценщик может прекрасно рассчитать стоимость строительства, динамику продаж и даже расходы на рекламу, но как просчитать, насколько профессиональным будет управление проектом? Или то, что продажи идут хуже, чем заложено в расчеты, из-за ухудшения финансовой ситуации в регионе (цикл жизни такого проекта — до пяти лет).

Мониторинг через сайт…

Вывод (как и выход) один: банковским специалистам необходимо регулярно мониторить строительные проекты, причем не только в части технической экспертизы хода строительства, целевого использования кредитных средств, состояния рынка и продаж квартир. Не менее важна регулярная актуализация стоимости залога (исполненная собственными силами или с использованием аутсорсинга).

Я много работаю с банками и вижу изнутри: анализ стоимости залогов зачастую явно не на высоте, в основном при регулярном мониторинге дело ограничивается изучением сайта самого девелопера и выставленными там ценами на квартиры. Разве это позволяет контролировать изменения рыночной стоимости?

Или другой вариант мониторинга: проводится сюрвей залогов по их фактическому наличию, при котором эксперты банка не вникают в их стоимость либо мы видим, что финансово-технический мониторинг строящегося объекта проводится без анализа финансового состояния компании-застройщика. Разве банку не важно знать, что у девелопера, которого он кредитует, недоимки по налогам и могут возникнуть требования и арест счетов?

Анализ должен быть комплексным и включать в себя регулярный финансовый мониторинг деятельности участников строительного процесса, сюрвей залога по его фактическому наличию и анализу его стоимости. На деле же я, как правило, при оценке и анализе кредитных портфелей вижу старые оценки залогов, еще 2014-2015 годов, дополненные внутренними заключениями залогового управления. Разница между оценками и реальной рыночной стоимостью составляет иногда до пяти раз, а значит, продать проблемные активы по их залоговой стоимости банк, безусловно, не в состоянии.

Меня как эксперта радует, когда я вижу спрос на комплексный анализ со стороны банков. Это демонстрирует их профессионализм, понимание сотрудниками банков того, какие риски могут возникнуть, и работу «на опережение».