Статья «Лизинг недвижимости или банковский кредит: сравнительный анализ правового регулирования и налоговой эффективности для бизнеса на ОСН» посвящена одному из самых актуальных вопросов 2026 года — как законно снизить налоговую нагрузку при приобретении недвижимости.

Налоговая реформа 2025–2026 годов

Повышение ставки налога на прибыль до 25% и НДС до 22% заставило бизнес по-новому взглянуть на инструменты финансирования. Банковское кредитование остается привычным, но дорогим способом, тогда как лизинг недвижимости демонстрирует принципиально иную налоговую архитектуру, позволяющую компаниям на ОСН получить существенную экономию.

В материале разобраны правовая природа лизинга и кредита, их налоговые последствия и позиции высших судов. Лизинг позволяет компании получать совокупную экономию до 47% от каждого платежа: 22% возврат НДС + 25% экономия на налоге на прибыль. При номинальной ставке лизинга 20% годовых эффективная ставка с учетом налоговой экономии составляет около 10,6% годовых.

Четыре ключевые схемы лизинга недвижимости

В статье представлен детальный разбор четырех основных схем:

1. Лизинг коммерческой недвижимости и готового арендного бизнеса — приобретение офиса, склада, торгового помещения или готового арендного бизнеса. Все лизинговые платежи относятся на расходы, НДС идет к зачету.
2. Лизинг на стадии строительства — приобретение объекта на этапе строительства с дисконтом до 20-35% и фиксацией цены.
3. Возвратный лизинг (Sale and Leaseback) — компания продает собственный объект лизинговой компании, пополняя оборотные средства, и берет его обратно в аренду с правом выкупа. Спрос на эту конструкцию вырос кратно на фоне высокой ключевой ставки.
4. Лизинг жилой недвижимости — приобретение дома или квартиры без единовременного изъятия крупной суммы из оборота.

Возвратный лизинг vs кредит под залог

Кредит под залог ограничен 50–70% оценочной стоимости, проценты нормируются, НДС отсутствует. Возвратный лизинг предоставляет финансирование до 100% стоимости, полную налоговую экономию, вычет НДС с каждого платежа и сохранение контроля над активом.

Масштабирование капитала через лизинг

Аналитический центр «АСТОРИУС» приводит пример: инвестор со 100 млн рублей при покупке одного объекта через 10 лет получит 346,6 млн рублей (IRR 16,8%). При лизинге двух объектов за 200 млн — 595,1 млн рублей (IRR 16,4%). Лизинг дает на 72% больше дохода, диверсификацию рисков и налоговую экономию 121,5 млн рублей против 28,5 млн.

Ознакомиться с полным материалом можно по ссылке.

С полными аналитическими материалами вы также можете ознакомиться на сайте корпорации недвижимости в разделе «Тренды и аналитика».

Источник: АСТОРИУС