За последние четыре года объем средств клиентов банков сектора private banking вырос более чем в пять раз. Основным драйвером такого опережающего развития стала сервисная модель — постоянное взаимодействие с действующими клиентами, нетрадиционные инвестиционные инструменты и эффективная работа с корпоративным бизнесом банка.

Существует множество способов приумножения капитала клиентов банка — средний портфель клиента состоит на 80% из средств, размещенных на депозитах, на 20% — из инвестиционных инструментов (акций, государственных облигаций, венчурных инвестиций и многого другого). Однако рынок недвижимости традиционно является одним из самых популярных направлений для инвестиций на международной арене, в том числе и в долгосрочной перспективе. Рынок постройки и эксплуатации многоквартирных доходных домов — один из пяти основных секторов в области real estate.

Недвижимость под аренду: мировой рынок в 2017 году

Рынок недвижимости под аренду предоставляет иностранным покупателям перспективную возможность — покупку жилья в целях получения дохода. В западных странах это надежное и респектабельное направление вложения средств, которое приносит миллиардные доходы крупным корпорациям и одновременно привлекает в отрасль небольшие компании и частных инвесторов. Как отмечает National Real Estate Investor, стабильный спрос на аренду жилья в Северной Америке и Европе сейчас получил мощный импульс развития через расширение сектора на азиатские рынки.

Стабильно растущая популярность сектора обусловлена рядом факторов. Во-первых, рост национальных экономик постоянно толкает стоимость недвижимости вверх. Арендовать жилье становится дешевле, чем покупать его за наличные или в ипотеку. Во-вторых, процесс глобализации делает современных граждан более мобильными, а формат аренды позволяет легко и быстро поменять район или квартиру. В-третьих, постройка недвижимости и управление недвижимостью, нацеленной на получение ренты, во многих странах предполагает налоговые льготы. В-четвертых, построенная недвижимость является твердым капиталом со стабильно растущей ценой, который приносит добавочный доход в виде арендных платежей.

Рынок постройки и эксплуатации многоквартирных доходных домов — один из пяти основных секторов в области real estate

Инвестируя в недвижимость, которую затем выгодно сдавать в аренду, главное — правильно выбрать город, страну и конкретный объект, который будет приносить стабильный доход и со временем только расти в цене. Поиск недвижимости с потенциалом — большая проблема для непрофессионалов и требует понимания рынка в целом. Большие риски возникают, если новый инвестор пробует самостоятельно управлять приобретенной недвижимостью. Управление, техническое обслуживание, общение с арендаторами, аутсорсинговые услуги, решение правовых вопросов — все это становится серьезной проблемой для неподготовленного человека.

Оптимальный вариант — стать инвестором компании, которая занимается строительством и эксплуатацией недвижимости для арендаторов. Вы можете владеть частью проекта, но не иметь дела с непосредственным строительством и управлением имуществом. В то же время ваши инвестиции обеспечены твердым залогом, который приносит постоянный доход, а акции растут в цене вслед за рынком. Согласно данным компании Fundrise, за последние пять лет доходность инвестиций в этот сектор составляла в среднем по миру от 8 до 12%. Давайте посмотрим на основные рынки.

Азиатско-Тихоокеанский регион и Ближний Восток

По оценке компании Cushman & Wakefield, на данный момент азиатский рынок является наиболее динамичным. В 2017 году в землю и недвижимость в странах Азиатско-Тихоокеанского региона (АТР) было инвестировано свыше 600 млрд долларов. Рынки Китая, Японии, Кореи, Индии, Вьетнама, Филиппин, Австралии и других стран этого региона продемонстрировали очень хорошие показатели. В большинстве стран АТР рост сектора недвижимости составил от 5 до 13%.

Специфика рынка состоит в том, что строительство домов для аренды здесь не входит даже в пятерку по популярности, уступая инфраструктуре, торговле, офисам, гостиничному и частному сектору. Китай стремительно догоняет по объемам крупнейший на планете рынок США. Организованная на государственном уровне политика массовой застройки привела к национальной специ­фике рынка. Для инвесторов в недвижимость для аренды более значимым фактором является структура частного сектора. Например, после реформ 1990-х годов 90% семей в Китае получили квартиры и дома в личную собственность, и сегодня аренда квартиры является серьезным понижением социального статуса.

Ситуация на индийском рынке имеет другие особенности, но там аренда также — далеко не самый престижный вариант: менее 27% городских семей (и около 11% общего числа граждан) живут в арендованных квартирах. Рынок Японии находится в сложном состоянии — с одной стороны, плотность застройки привела в свое время к невероятной дороговизне жилья, и аренда стала доминировать в крупных городах. С другой стороны, тенденция сокращения численности населения привела к тому, что 8% текущей недвижимости перешло в разряд заброшенной. В Токио участок с многоквартирным домом стоит меньше, чем если бы земля под ним осталось пустой. Отдельной строкой идет Корея с ее необычной системой аренды jeonse. Почти 40% корейских семей снимают квартиры, но около половины из них делают это по системе, где вместо ежемесячных платежей арендаторы отдают депозит (20–90% стоимости имущества). Владельцы инвестируют наличные, сохраняют доход от них, а затем возвращают изначальную сумму в конце аренды.

Вклад ближневосточных стран в общую картину мирового рынка недвижимости остается скромным. Несмотря на глобальные строительные проекты в ОАЭ и Саудовской Аравии, они большей частью приходятся на развитие отдельных городских конгломератов, где доминируют офисы, инфраструктура и гостиничный бизнес. Из-за низких темпов роста цен на нефть в этом году ближневосточные покупатели предпочитают инвестировать за пределами региона, в европейские и североамериканские рынки, где меньшая доходность сопровождается более низкими рисками.

Европа

Инвестиции в европейскую недвижимость в 2017 году составили 289 млрд долларов. Наибольший объем привлекла Западная Европа, но наилучшую динамику показывают в основном города Восточной Европы. Объемы инвестиций в регионе упали из-за неуверенности инвесторов в последствиях Brexit. В 2015 году 27% населения ЕС оплачивали ипотеку, 42% владели недвижимостью, 20% — арендовали жилье, 10% — получали квартиру по социальным программам.

Наибольшая доля арендуемого жилья — в Швейцарии (около 55,5% населения), в Германии (39%), Дании (37%), Нидерландах (31%), Австрии (29%), Швеции (29%) и Люксембурге (21%). Если говорить об абсолютных числах, то уровень домовладения Германии входит в число самых низких в развитом мире. Но является ли собственность решающим показателем успешности национальной экономики? В Испании около 80% людей живут в своих домах, но безработица составляет почти 27%. В Германии только 43% владеют своим жильем, а уровень безработицы составляет 5%.

Оптимальный вариант — стать инвестором компании, которая занимается строительством и эксплуатацией недвижимости для арендаторов

Во многом большая доля арендуемого жилья является следствием событий 70-летней давности. После Второй мировой войны множество городов Европы пришлось восстанавливать из руин — и политика возведения многоквартирных домов для обедневшего населения оказалась оптимальным выходом, а затем показала свою не только практичность, но и экономическую целесообразность. По данным Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), более 93% респондентов из Германии сообщают, что они довольны своей нынешней ситуацией с жильем.

Наиболее интересным для инвесторов в недвижимость для аренды сегодня является рынок Великобритании. Там в 2004 году 24% лиц в возрасте от 25 до 34 лет проживали в частном арендованном секторе. К 2014 году их доля увеличилась до 46%. Тренд сохранится и усилится благодаря государственной поддержке кампании Build-to-rent. Согласно плану, до 2030 года рынок строительства жилья в аренду в Великобритании привлечет 60 млрд фунтов стерлингов, что сопоставимо по стоимости с американским многосемейным рынком инвестиций в недвижимость. Понятно, почему крупнейшие мировые игроки, такие как Lone Star, готовы к миллиардным инвестициям в метрополию.

Очень хорошие показатели у недавних членов ЕС. В число самых привлекательных городов входят сразу ряд стран Центральной и Восточной Европы. Такие факторы, как рост экономики, низкие процентные ставки, дефицит жилья, активное производство, открытие представительств международных компаний, новые студенческие города и районы, мотивируют компании вкладываться в строительство недвижимости, предназначенной для аренды.

Будапешт является одним из европейских лидеров по прибыльности от сдачи недвижимости в аренду: среднегодовой доход составляет здесь 7,9%. Польский Вроцлав показал рост доходности 7,4% годовых. Аналогичные показатели у Софии, Праги и Любляны, а также у датского Оденсе. Из районов старой Европы наилучшие показатели у Рима, Берлина, Манчестера и Барселоны. Здесь определяющими факторами являются рост цен на недвижимость, стабильный туристический поток, а также изначально более высокие базовые показатели.

Америка

Южная Америка остается внизу таблицы инвестиционной привлекательности. Низкие цены на сырьевых рынках, экономические проблемы, девальвация, коррупция и нестабильность — все это привело к тому, что инвестиции в недвижимость составили чуть более 4 млрд долларов, поэтому можно сразу переходить к Северной Америке, где сумма инвестиций превысила 479 млрд долларов. США со своим показателем 31 трлн долларов остается крупнейшим рынком недвижимости в мире. В целом, совокупная стоимость национального рынка жилья росла в течение последних четырех лет на уровне 6,5% ежегодно.

Здесь насчитывается около 43 млн арендаторов, то есть более трети семей снимают жилье. Они заплатили владельцам в 2017 году рекордные 485,6 млрд долларов. Два из трех городских рынков стоимостью свыше триллиона приходятся именно на этот рынок. Наличие здесь Нью-Йорка с его показателем 2,7 трлн долларов понятно, но стремительно развивается и калифорнийский сектор — Лос-Анджелес, Сан-Франциско и Сан-Хосе, где цены подстегивает дикое развитие Силиконовой долины. Сейчас это единственный после Манхэттена рынок жилья стоимостью более 1 трлн долларов.

В 2017 году объем инвестиций в российскую недвижимость составил 4,6 млрд долларов

В целом ситуация в США очень благоприятная — цены на жилье растут, как и арендные платежи, низкий уровень безработицы, устойчивый рост доходов, высокая мобильность людей, снижение налогов. Большинство городов-миллионников показывает позитивную статистику, а более высокая стоимость жизни в этих районах в значительной степени компенсируется хорошо оплачиваемыми техническими рабочими местами.

Рынки Канады и Мексики показывают хорошую динамику. Но в первом случае она носит локальный характер, сосредоточившись в крупных городах вроде Торонто или Ванкувера, а во втором — сопряжена со значительными криминальными и политическими рисками. Любопытный факт: осторожные канадцы стали крупнейшей трансграничной группой инвесторов в США в первой половине 2017 года, потеснив китайских и ближневосточных конкурентов.

Россия

В свое время Россия активно присоединилась к политике строительства жилья под аренду, или, как их называли тогда, доходных домов. Урбанизация, рост доходов населения, появление среднего класса, высокая прибыльность сектора — все это привело к взрывному росту отрасли. К 1917 году многоэтажные дома с арендными квартирами составляли 40% жилой недвижимости Москвы. При первой же возможности инвесторы вернулись в этот сектор в 1990-х. Не считая нескольких неудачных лет, рынок с тех пор показывает динамично растущую прибыль.

В 2017 году объем инвестиций в российскую недвижимость составил 4,6 млрд долларов. В четвертом квартале 2017 года объем инвестиционных сделок на рынке на 88% превысил результат аналогичного периода 2016 года. На долю инвестиций в торговую недвижимость в 2017 году пришлось 40% общего объема, на офисы — 34%. Наиболее привлекательным направлением для инвесторов остается Москва: доля столичных транзакций составила 79% и практически осталась на уровне 2016 года. По оценке компании JLL, в 2018 году объем инвестиционных транзакций продолжит восстановление и достигнет 5 млрд долларов.

В 2017 году 5,7 млн российских семей (10%) снимали квартиры. Согласно данным АИЖК, еще 7 млн семей рассматривают такую возможность. Но большая часть сектора аренды находится в теневом секторе, а доля легальных доходных домов составляет около 5%. Более того, до трети арендуемых объектов находятся в стадии затянувшейся продажи, и их аренда является вынужденной временной мерой. Для нормализации ситуации в секторе министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень предложил разработать программу строительства арендных домов в России с привлечением коллективных инвестиций. Сейчас в 25 регионах построено 132 арендных многоквартирных дома, в том числе 66 многоквартирных домов для предоставления в некоммерческую аренду. К 2025 году власти планируют увеличить долю арендных домов в 10 раз.

Прогнозы

Большинство агентств прогнозируют рост цен на рынке недвижимости в 2018 году. Крупные инвесторы продолжат фокусироваться на крупных городах, минимизируя риски, а также обеспечивая ликвидность и долговечность портфелей. В число приоритетных целей входят ведущие города США и Канады, а также международные центры стран первого мира, такие как Лондон, Париж, Токио, Сидней, Мельбурн, Берлин, Стокгольм, Мадрид и Барселона.

Вторая волна интереса будет прикована к локальным рынкам развитых стран. Бостон, Денвер, Сиэтл, Атланта, Остин, Осака, Манчестер, Штутгарт, Лион или, возможно, Краков, или Гуанчжоу. Политика диверсификации портфельных инвестиций приведет к росту вложений в развивающиеся рынки, интересные проекты будут искаться в первую очередь в Азии, особенно в Китае, Индии, Таиланде, Вьетнаме и на Филиппинах. Определяющими факторами будут такие показатели, как экономика, демография, технологии, мобильность граждан, городская логистика, национальная политика, безопасность, налоговый режим и общая популярность направления.

В 2017 году трансграничные инвесторы переключили свое внимание на АТР. Хотя Западное побережье США и Калифорния остаются в лидерах, в топ-20 городов по объемам сделок с недвижимостью вошли 10 представителей АТР. На фоне общего замедления или даже небольшого спада азиатский рынок в целом вырос на 13,5%. Чтобы оставаться в тренде и грамотно распорядиться инвестициями, необходимо следить за поведением инвесторов из топ-50. Даже если они не являются самыми активными или агрессивными игроками, у них по умолчанию более глубокое понимание рыночных тенденций. Они ориентируются на устойчивое разумное управление доходами, минимизацию рисков и долгосрочное развитие, то есть адекватно оценивают карту национальных рынков и их перспективы.