Банковское обозрение

Финансовая сфера

  • Как потерять клиента: инструкция для банков
22.08.2019 Аналитика
Как потерять клиента: инструкция для банков

В оценке рисков банки привыкли полагаться на экспертизу сотрудников, но на текущем этапе развития проектного финансирования в сфере строительства к такой работе необходимо привлекать инженерные организации



В последнее время я как специалист в области банковского консалтинга в сфере оценки, а также технико-строительного аудита регулярно сталкиваюсь со случаями, когда банки как будто нарочно делают все возможное, чтобы застройщик ушел к конкурентам. Подобные ситуации мы наблюдали и ранее — в основном по крупным промышленным объектам, но с переходом на новую схему финансирования многоквартирных жилых домов через банки и внедрением эскроу-счетов ситуация обострилась. 

Понятно, что строительный рынок в российских регионах крайне неоднороден, но на территориях, где фиксируется высокий спрос на недвижимость, между банками разворачивается настоящая борьба за качественные проекты застройщиков с хорошей репутацией. Строительные компании это понимают и легко расстаются с банком, если на одном из этапов сотрудничества он начинает вести себя непредсказуемо или непрофессионально. Приведу несколько кейсов, иллюстрирующих, на чем «прокалываются» банки и как они теряют клиентов.  

Застройщики «без опыта»

Вот совсем свежий пример того, как расстались весьма именитый, с хорошей репутацией подмосковный  застройщик и банк из топ-10. Строительная компания обратилась за финансированием под строительство комплекса многоквартирных жилых домов с использованием схемы эскроу-счетов. Проанализировав разрешительную документацию, в банке не обнаружили каких-то проблем. 

Однако бурную дискуссию внутри банка вызвал тот факт, что застройщик, генеральный подрядчик и компания, осуществляющая технический надзор за проектом, являются аффилированными структурами, входящими в один холдинг. Также в банке посчитали рискованным, что застройщик не имеет опыта работы в строительстве. На этом основании после двух недель обсуждения проекта банк предложил профинансировать заемщика под более высокую процентную ставку, чем рыночная. 

При этом генподрядчик — юридическое лицо, которое было специально зарегистрировано для реализации конкретного объекта, как предписывают вступившие в силу с 1 июля текущего года поправки в Закон № 214-ФЗ. Логика законодателей «один объект — один застройщик» позволяет избежать риска, связанного с тем, что деньги покупателей квартир окажутся в общем котле, пойдут на создание пирамиды и т.д. 

Очевидно, что подобная ситуация будет повторяться регулярно. А судя по тому, что клиент тут же нашел финансирование на устроивших его условиях в другом банке, единых подходов на рынке нет. 

Аргументы — без внимания

Еще один пример необъективной оценки рисков при проведении стартового аудита — проект строительства жилого комплекса в Казани. Проект был в полном объеме обеспечен исходно-разрешительной документацией, включая наличие экспертизы проектной документации и разрешение на строительство.

При анализе документов, сотрудников банка насторожило, что объект находится в санитарно-защитной зоне расположенного рядом промышленного предприятия. Аргументы, что документами территориального планирования и документами о планировке территории города Казани запланирован перенос указанного промышленного предприятия, банк в расчет не принял. 

По оценкам специалистов нашей группы, указанный риск напрямую не оказывает влияния на реализацию проекта. И все же он был классифицирован банком как «риск высокого уровня, имеющий высокую вероятность и угрожающий реализации проекта». Невозможность урегулирования проблемы привела к прекращению взаимоотношений между банком и клиентом. После перехода застройщика в другой банк финансирование было выделено, проект сейчас —  в стадии реализации.

Приостановленный платеж

Компания осуществляет строительство многофункционального комплекса в Москве, состоящего из жилых домов общей площадью 130 тыс. кв. метров, а также коммерческой зоны, где строились здания общей площадью 30 тыс. кв. метров. Проект реализуется на нескольких участках, каждый из которых имеет свой комплект исходно-разрешительной и проектной документации. Повода для конфликта нет. 

Логика законодателей «один объект — один застройщик» позволяет избежать риска, связанного с тем, что деньги покупателей квартир окажутся в общем котле, пойдут на создание пирамиды и т.д.

Для вхождения в проект компания приобрела акции застройщика, использовав при этом собственные и кредитные средства. Разногласия, возникшие уже после осуществленной сделки, заключались в отнесении клиентом средств, поступивших от продажи будущей недвижимости, к части собственных средств застройщика при покупке проекта. Банк посчитал, что это нарушает условия заключенного кредитного соглашения по пропорции использования средств. Продолжительное время велись споры банка с застройщиком. При этом снова всплыла тема разрешительной документации, и банк вдруг обнаружил необоснованные строительные риски. 

В период конфликта кредитной организацией не выделялось финансирование на текущее выполнение работ, что вызвало угрозу нарушения сроков реализации проекта. Застройщик вынужденно сменил банк, реализация проекта идет вполне успешно. Привлечение специализированной инженерной организации к выявлению и идентификации рисков в строительстве позволило урегулировать конфликт и сохранить клиента. 

Время менять парадигму

Некоторые банки уже осознали «новую реальность». Но многие застройщики жалуются, что при проведении начального аудита проекта они сталкиваются с серьезным давлением в части оценки рисков влияния различных факторов на реализацию проекта. 

В то время как строительная компания принимает меры для снижения себестоимости проекта, банки пытаются выдать как можно большую сумму кредита на проектное финансирование. В ход идут иногда не очень честные приемы, например попытки максимально занизить сумму собственного участия застройщика (как вариант — путем непризнания адресного назначения затрат, понесенных на общие для группы объектов сооружения). В дальнейшем интересы банка распространяются на обязательный раздельный учет вложений застройщика в инвестпроект с разделением на кредитные средства, собственные средства и средства от продаж. Здесь следует отметить, что с переходом на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов подобный учет утрачивает свою актуальность, так как банку доступна полная информация по продажам и открытию эскроу-счетов. Застройщику же в новой ситуации невыгодно «выводить» из проекта средства от продаж: на сумму средств на эскроу-счетах банк значительно снижает процентную ставку по кредиту.

Практика оценки банками участков под строительство вызывает не меньше нареканий у застройщиков. Оценка производится по следующим критериям: вид разрешенного использования, максимально возможные параметры застройки, наличие и влияние на участок зон специального регулирования (исторической застройки, экологических и природоохранных зон, санитарно-защитных зон). Все они оказывают влияние на сроки ввода построенных объектов в эксплуатацию.

Особое значение оценка земельных участков приобретает при многоэтапной реализации инвестиционного проекта: более поздние этапы проекта не смогут быть реализованы в ранее заявленных параметрах по причине наличия (невозможности устранения) на части земельного участка ограничивающих факторов, которые при реализации первой очереди строительства предполагалось урегулировать.  

Как банкам правильно выстраивать отношения с застройщиками поговорим на конференции «FinLEGAL: новые залоговые практики работы с недвижимостью» которая состоится 24 сентября 2019 года. Приглашаем к обсуждению новостей касающихся юридических аспектов и новелл в финансовой отрасли в специализированной группе в Facebook




Читайте также

Сейчас на главной