В последние несколько лет ипотека в России росла взрывными темпами: несмотря на пандемию, в 2020 году прирост выдач ипотеки составил 45% по сравнению с предыдущим годом. После небольшой просадки в 2022 году (на 6% по сравнению с 2021 годом) рекорды побил 2023 год, в течение которого ипотеки было выдано в объеме почти на 8 трлн рублей.

Конечно, одним из главных драйверов отрасли были и остаются льготные программы, стартовавшие 2020 году, в первую очередь спонсируемая государством «Семейная ипотека» со ставкой 6% годовых. За время действия льготной ипотеки с 2020 по 2024-й, как еще в июне подсчитал оператор госпрограмм «ДОМ.РФ», было выдано 1,6 млн кредитов.

После того, как льготные программы подошли к концу в середине 2024 года, рынок столкнулся со всплеском спроса со стороны желающих «запрыгнуть в последний вагон» (в июне выдачи выросли на 25% по сравнению с маем), а затем с неуклонным падением всю вторую половину 2024 года, так как из-за роста ключевой ставки стандартные программы большинству заемщиков начали казаться неподъемными.

«Семейная ипотека» была продлена до 2030 года, и в результате интерес к льготным программам оказался настолько высоким, что крупнейшие банки несколько раз приостанавливали выдачи «Семейной ипотеки» и ипотеки для IT-специалистов из-за исчерпания лимитов. Система лимитов в итоге была отменена после указания президента Владимира Путина в декабре 2024 года.

О том, что будет дальше, рассказали аналитики-рынка, руководители ипотечных направлений банков и представители компаний застройщиков.

Регуляторная атака: плоды

В ходе панельной дискуссии и церемонии награждения Frank Mortgage Awards аналитики во главе с Ольгой Филипповой, проектным лидером консалтинговой компании Frank RG, представили доклад о трендах в ипотеке за 2024 год, а также прогнозы на 2025 год. И тренды эти не самые радужные: хотя предложение на рынке недвижимости выросло на 12%, спрос, наоборот, стал снижаться, и в третьем квартале количество выдач упало на 35%.

По итогам 2024 года объем выдач ипотеки покажет снижение на 39%, до 4,8 трлн рублей, а в 2025 году, как прогнозируется, еще на 17% по сравнению с 2024 годом, составив по итогу 4 трлн рублей. При этом более двух третей выдач, рекордные 71%, пришлись на госпрограммы: региональную ипотеку в Заполярье и на Дальнем Востоке, ипотеку для IT-специалистов и, конечно, на «Семейную ипотеку» (только на нее пришлось 56% — на 11% больше, чем в прошлом году).

Хотя главные события на рынке ипотеки в уходящем году эксперты называют настоящей «регуляторной атакой», в 2025-м она не остановится: рынок ждет и введение ипотечного стандарта с января, и эскроу-счета на ИЖС в марте, и (возможное) ограничение полной стоимости ипотечных кредитов для потребителя с апреля. Тем не менее рынок ипотеки становится адаптивным ко всем вызовам последнего времени. Хотя расслабиться не получится и в 2025 году: «для банков и партнеров он станет годом работы над собой», считает Ольга Филиппова. Банкам еще предстоит улучшить показатели по цифровизации, сохранить хорошие отношения с партнерами и не ждать, а готовиться к оттепели, которая рано или поздно наступит.

Михаил Матовников, директор Центра финансовой аналитики Группы «Сбер», на DomClick Digital Forum дал свои прогнозы по рынку жилья с учетом общей макроэкономической ситуации. Инфляция, считает он, — естественное явление, которое свидетельствует об активном росте экономики. С ней все фундаментально нормально, и она еще скажет «Спасибо» за изменения. А высокую ключевую ставку (которая, скорее всего, останется высокой и к концу 2025 года) большинство отраслей выдержит.

Впрочем, расслабляться застройщикам и банкам рано: именно отрасль строительства и девелопмента выглядит одной из наиболее вероятных жертв кризиса. «Выживание никому не гарантировано» —сразу честно предупредил Михаил Матовников. По уму, «приземление» отрасли займет несколько лет, и начинать его нужно было еще два года назад, но вместо этого застройщики только увеличивали объем нового строительства, не задаваясь вопросом о том, кому продать новые объекты. Именно таким компаниям, достроившим много жилых объектов, но ничего не продавшим, нужно в первую очередь подумать о своем будущем.

Главной причиной кризиса Михаил Матовников считает перенасыщение рынка первичного жилья: в России 55 млн домохозяйств, и каждый год строится от 700 тыс. до 1 млн квартир, которые просто некому продавать. На новые квартиры потребитель разоряется, чтобы переехать из старого советского жилья, но в итоге оказывается, что продавать «вторичку» уже тоже некому: всем нужно улучшение жилищных условий, и по той же причине в регионах не каждый может заплатить первоначальный взнос по ипотеке на первичное жилье. Для того чтобы убрать «вторичку» с рынка, нужная массовая реновация в масштабах целой страны, но это слишком дорого.

Еще одна проблема: доступность жилья на первичном рынке находится на рекордно низком уровне. 83% спроса на «первичку» создают 25% самого обеспеченного населения; еще 25% доступна оставшаяся доля, а остальной части населения для жилищного рынка просто не существует. В итоге в половине регионов падают цены на вторичное жилье, а на первичное будут падать по всей стране, и никаких причин для улучшения ситуации на данный момент не видно.

Больно больше не будет, только интересно

Представители банковской сферы уже честно признают, что эффект от ужесточения регуляторных мер — болезненный для всех, и дальше лучше не будет. Но к боли, считают они, банки уже привыкли.

«Мы прошлый год жили с господдержкой, следующий год, видимо, с Божьей поддержкой будем жить… Все ключевые испытания пережили, управлять болью уже научились, и ее влияния не ощущаем», — поделится на панельной дискуссии во время церемонии Frank Mortgage Awards своими впечатлениями Анастасия Якупова, руководитель дирекции развития ипотечного кредитования Альфа-Банка.

В целом, большинство участвующих в дискуссии представителей ипотечных направлений крупных банков разделяют это мнение. Год будет очень сложным, но зато будет интересно. Более того, песню про «тяжелый год» пели с 2020-го, но тогда она звучала правдивее, и удары были действительно внезапными, неожиданными. А вот к 2025 году большинство банков уже выработали нужные механизмы, и наконец стало понятно, какие еще «подарки» от регулятора ждут рынок. К счастью, считают представители банков, регуляторы обратную связь тоже слышат.

«А вот 2025 год для меня, в моих ощущениях, — это год, когда ты понимаешь, по крайней мере, что будет. Есть ипотечный стандарт. Есть граница ПСК [полной стоимости кредита. — Ред.]... Есть меры макропруденциальной нагрузки на капитал. Мы знаем, что будут МПЛ [макропруденциальные лимиты. — Ред.]… а когда ты знаешь, ты можешь 2025 год планировать…», — считает Марина Заботина, заместитель директора департамента развития бизнеса ипотеки и премиального сегмента ПСБ.

Зарабатывать на ипотеке, впрочем, банки в 2025 году не рассчитывают. На самом деле, большинство крупных банков видят своей ключевой задачей управление рисками, связанными с просрочками и налогами на процентные расходы. Они становятся осторожнее: планируют бюджет на несколько лет вперед, отказываются от работы с некоторыми направлениями и сегментами клиентов (хотя от такой сегментации рынка, считают другие, пострадает и потребитель), сокращают затраты на то, в чем нет острой необходимости (например, на маркетинг). Уходить с рынка ипотеки совсем, конечно, никто не собирается — уйти с этого рынка непросто, а зайти обратно еще сложнее и дороже.

В 2025 году банки рассчитывают исправить те процессы, до которых из-за большого объема кредитов не доходили руки, и перенаправить часть средств на направления, которые будут сильнее востребованы. Драйвером и точкой роста для рынка в будущем году действительно может стать цифровизация; она же поможет сократить косты, правда, некоторым для начала придется их слегка нарастить (в зависимости от технологической оснащенности), и ставка здесь делается на решения партнеров: это не так дорого, как доработка внутренних процессов.

«Вообще, отношения с партнерами у многих банков за 2024 год изменились в плане двусторонней работы. Мы все в одной лодке, лодка становится все меньше, и надо быть ближе друг к другу, поэтому диалог стал более двухсторонним. И… конструктивных предложений, и понимания — уровень взаимодействия и качество их стало намного выше», — отметил Сергей Бабин, руководитель ипотечного направления ВТБ. Впрочем, достаточно дальновидные предприниматели уже давно знают, что партнерства надо сохранять до последнего.

Что до пожеланий на 2025 год, то ипотечным руководителям нужно только немного стабильности, небольшой передышки, чтобы распланировать стратегии и понять, что делать дальше. Желают поменьше «причин инфляции» и чтобы меры регуляторов заработали, ну и, конечно, ключевую ставку пониже. Хотя бы в 17%...

Строить меньше

Застройщики видят 2025 год в не менее тревожном свете, чем банковские игроки. Меры регулятора по сдерживанию инфляции и закредитованности понятны, однако для клиентов все ограничения в ипотеке — макропруденциальные лимиты, ПДН, стандарт в ипотечном кредитовании, рост ключевой ставки — в итоге повысили среднюю ставку по ипотеке до 28% годовых, что намного превышает ожидание клиентов.

Представители девелоперов A101 и «Самолет» в один голос отмечают, что по итогам ноября 2024 года доля ипотеки в сделках с недвижимостью упала с 95 до 50%–60%. При этом большая часть ипотечных клиентов брали именно льготную ипотеку, так как ставки по стандартным программам многим кажутся неподъемными. В связи с новыми ограничениями на ипотеку многие застройщики стали более активно выдавать длинные рассрочки, от трех лет до семи лет. В структуре продаж А101 их доля увеличилась до 40%.

«Точно все уйдут в рассрочки. И дальше Центробанк, естественно, зарегулирует рассрочки тоже. Просто пока механизм не придумал. …Но я уверена, что если мы в 2025 году все дружно уйдем в рассрочки, то ЦБ быстро сориентируется», — поделилась своими переживаниями во время панельной дискуссии на Frank Mortgage Awards Ольга Шихова, руководитель отдела ипотеки группы «Самолет».

Введение с января 2025 года ипотечного стандарта может повлиять на объем продаж жилья. Речь идет о Стандарте защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, разработанном ЦБ для минимизации рискованных схем кредитования и лучшего информирования клиентов. В частности, стандарт запрещает банкам «получать вознаграждение от продавца (застройщика) за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости».

Стандарт очень грамотно регламентирует работу банков, но для застройщика в условиях высокой ключевой ставки может быть критическим. Особенно в этом плане беспокоят рекомендации по субсидированию ставок. Согласно проекту, субсидированные программы попадают под запрет, если их применение ведет к удорожанию стоимости жилья, но при этом термин «справедливая цена» Банк России не уточняет, как и то, кем она будет установлена.

Клиенту в первую очередь важен ежемесячный платеж, и при выборе программы он смотрит на дополнительные финансовые опции, которые позволят ему «дожить» до более выгодной ситуации со ставками по ипотеке. Поэтому особый спрос — у комбинированных продуктов, таких как сниженная ставка на первые выплаты по кредиту или на небольшие периоды, рассрочки на время, пока клиент продает вторичную недвижимость, субсидированные программы и, конечно, льготные программы от государства.

Застройщики уверены в том, что объекты, строительство которых находится на финальных стадиях, будут достроены, так как пиковые точки по стоимости строительства они прошли. Но вот количество новых проектов при текущей ключевой ставке и отсутствие доступной может начать сокращаться в 2025 году. Цена на жилье падать не будет, считают застройщики, а может быть, при сокращении объема рынка даже вырастет.

Надо готовиться к сложному году и работать в два раза больше, подытожил панельную дискуссию Frank Mortgage Awards Рустам Азизов, директор по внедрению финансовых инструментов группы А101, но тем, кому нужно решить жилищный вопрос, он ждать не рекомендует. «Когда лучшее время посадить дерево? Двадцать лет назад. Когда следующее лучшее время посадить дерево? Сегодня», — поделился он китайской мудростью. Впрочем, в своих пожеланиях стабильности и снижения ключевой ставки застройщики полностью солидарны с банковскими игроками.

Спасут ли рынок лояльные клиенты

Многие клиенты в текущих условиях, когда ставка по большинству программ достигает уже 28% годовых, откладывают ипотеку на несколько лет. Как подсчитали аналитики из Frank RG, «психологический барьер» по уровню ставки для клиентов находится на уровне 16%, если ставка выше — клиент уже не готов брать кредит на жилье. Тем не менее объемы ипотечного кредитования не обрушились до нуля. Кто же эти люди, продолжающие даже в такое турбулентное время покупать дома, и что ищут клиенты у банков и застройщиков?

Говоря о том, что влияет на выбор клиентом банка для ипотеки, аналитики все реже упоминают размер процентной ставки, и все чаще само наличие необходимой программы для клиента выступает решающим фактором. По наблюдениям девелоперов, семейная ипотека «рулит» у застройщиков и на рынке новостроек, так как сейчас это единственная программа с доступной ставкой, которую может «потянуть» домохозяйство.

На «первичке» клиент платит за сами квартиры застройщика, а также за инфраструктуру: за качественные школы, за хорошую окружающую среду. Помимо наличия программ клиенты очень чувствительны к сервису: не только к условиям, но и к общению с риелтором и компанией в рамках сделки. В Москве время стоит очень дорого, и проведение бесшовной сделки, когда можно посмотреть квартиру, не приезжая в офис, подписать удаленно документы, открыть банковский счет под эту сделку дистанционно через приложение застройщика или банка — это очень ценно.

Застройщик ПИК на Domclick Digital Forum представил полностью виртуальный и бесконтактный процесс покупки квартиры — от подачи заявки на ипотеку до осмотра помещения и процесса получения ключей. Это значительно экономит время клиентам по сравнению с традиционными сделками и встречами в офисе. 

Именно на цифровизацию и виртуализацию сделок и банки, и застройщики делают ставку в 2025 году. Здесь и находится точка роста для всей отрасли — так считает Роман Гуров, генеральный директор AI-платформы «ДВИЖ», на базе которой работает ипотечный маркетплейс совместно с Отрытым финансовым маркетплейсом. По его мнению, сделка будет оптимизироваться за счет операторов финансовых платформ по лицензии ЦБ, которые позволяют закрывать сделки полностью дистанционно или с помощью агентов маркетплейсов. И именно в 2025 году эта возможность будет развиваться благодаря своей кост-эффективности: продавцы недвижимости через маркетплейс являются с юридической точки зрения агентами банков, и маркетплейс несет при этом все риски и возвращает деньги клиентам. Сделка проходит безбумажно с помощью портала «Госуслуги» и электронного договора, который подписывают через СМС, и платформа регистрирует его в специальном реестре ЦБ и Мосбиржи для финансовых маркетплейсов. Это отражается на портале «Госуслуги», что делает сделку максимально прозрачной и безопасной для клиентов.

Сделки через маркетплейс могут стать настоящим драйвером развития ипотечного рынка, так как нивелируют технологический разрыв между крупными и небольшими региональными банками. Застройщики и клиенты получают большие возможности при выборе ипотечного банка, а кредитные организации могут вести бизнес в других регионах, где у них пока нет офисов.