Финансовая сфера

Банковское обозрение


  • Новеллы НК РФ: что ждет банки в 2020?
18.03.2020 Best-practice
Новеллы НК РФ: что ждет банки в 2020?

С 1 января 2020 года вступают в силу изменения в Налоговый кодекс РФ. В связи с этим ожидается увеличение активности по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости, поскольку налоговое бремя собственников имущества находится в прямой зависимости от этой стоимости. Расскажем, что именно изменится в налоговой базе для начисления налога на имущество, приведут ли новеллы к увеличению налоговой нагрузки и соответственно приведет ли это к необходимости оспаривания кадастровой стоимости


Динамика НК РФ: данность и перспективы

Напомним, в настоящее время кадастровая стоимость является налоговой базой для начисления налога на имущество организаций по следующим объектам недвижимости (ст. 378.2 НК РФ):

  • административно-деловые центры, торговые центры и помещения в них;
  • нежилые помещения: офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания;
  • объекты недвижимости иностранных организаций, не имеющих своих представительств в России;
  • жилые дома и жилые помещения, находящиеся в собственности у организаций (не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств).

ФЗ № 325 вносит изменения в ст. 378.2 НК РФ, первые три перечисленных объекта недвижимости остаются, а оставшиеся заменяются открытым перечнем объектов недвижимости, включая (но не ограничиваясь ими) жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места, единые недвижимые комплексы, объекты незавершенного строительства, иные здания, строения, сооружения, помещения.

На этот счет Федеральная налоговая служба России на своем сайте опубликовала разъяснения в правилах налогообложения имущества организаций с налогового периода 2020, в рамках которых подтвердила указанный вывод. ФНС указала на то, что «…субъекты РФ получили право дополнительно определять иные виды объектов недвижимости, которые будут облагаться налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости. Например, гаражи, машино-места, единые недвижимые комплексы, объекты незавершенного строительства, садовые дома, хозпостройки, расположенные на садовых или приусадебных участках, иные здания, строения, сооружения, помещения определенных видов».

В свою очередь, Комитет Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам (далее — Комитет) ранее в заключении к законопроекту обратил внимание на то, что «теперь будет облагаться налогом в том числе недвижимое имущество, полученное кредитными организациями в результате обращения взыскания на предмет залога или в качестве отступного по кредитным обязательствам заемщиков…». В данном документе Комитет рекомендовал рассмотреть возможность предоставления кредитным организациям, получающим имущество при обращении взыскания на предмет залога и по отступному для компенсации потерь, отсрочки по уплате налога для реализации залогового имущества. К сожалению, данные рекомендации не были учтены и проработаны органами власти.

С другой стороны, представители Министерства финансов России в публичных интервью заявляют, что при принятии указанного закона намерения обложить как можно больше недвижимого имущества налогами исходя из их кадастровой стоимости не было, основная идея заключалась в том, что при передаче объектов недвижимости от физических лиц к компаниям принцип начисления налога должен оставаться неизменным.

В первоначальной редакции текст законопроекта № 720839-7 не предусматривал описанных выше изменений. Данные поправки к законопроекту были предложены Правительством перед вторым чтением в рамках рассмотрения законопроекта депутатами Государственной Думой РФ. В текстах пояснительных записок не было информации о том, в связи с чем вводятся подобные изменения налогового законодательства.

После того как представители бизнеса обратили внимание на неоднозначность принятых изменений в налоговом законодательстве, через два месяца был принят Федеральный закон от 28.11.2019 № 379-ФЗ «О внесении изменений в статьи 333.33 и 378.2 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», который исключил из пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ фразу «иные объекты недвижимого имущества» и отсылку на положения гл. 32 НК РФ. Данный закон вступает в силу с 1 января 2020 года. Таким образом, измененный перечень объектов недвижимости, налог на имущество организаций по которым начисляется исходя из кадастровой стоимости, теперь будет носить закрытый характер. Новая редакция пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ следующая: «Жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства».

Значение и нюансы оспаривания кадастровой стоимости

В связи с комментируемыми изменениями актуализируется вопрос установления кадастровой стоимости объектов недвижимости на уровне рыночной. Отметим реперные точки данного процесса.

1. Как понять, что кадастровая стоимость объекта недвижимости завышена? Что должно стать «сигналом» к тому, что необходимо осуществить проверку?

Размер установленной кадастровой стоимости необходимо периодически проверять. Во-первых, кадастровая стоимость переутверждается каждые два — четыре года. Бывают случаи, когда органы власти неожиданно вносят изменения в ранее изданный акт, устанавливающий кадастровую стоимость. Например, такой случай имел место в Москве в конце 2016 года, когда Постановлением Правительства Москвы от 26.12.2016 № 937-ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 21.11.2014 № 688-ПП» была увеличена кадастровая стоимость на некоторые объекты недвижимости в Москве по состоянию на 1 января 2014 года. Так в «ловушке» оказались некоторые собственники помещений, в связи с тем что они не успели обратиться в Комиссию при Росреестре или в суд в текущем году и уменьшить налоговую базу за 2016 год, так как перед этим им нужно было обязательно составить отчет у оценщиков о рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2014 года. В свою очередь, с 1 января 2017 года в целях исчисления налогов действовали уже другие установленные размеры кадастровой стоимости.

Теперь будет облагаться налогом в том числе недвижимое имущество, полученное кредитными организациями в результате обращения взыскания на предмет залога или в качестве отступного по кредитным обязательствам заемщиков

Также нужно отслеживать экономическую ситуацию в стране/регионе/населенном пункте, стоимость аренды недвижимости, анализировать спрос и предложение на рынке недвижимости и т.д. Перечисленные факторы влияют на рыночную стоимость объектов недвижимости. Например, в течение 2014–2017 годов на рынке недвижимости не наблюдались изменения в сторону повышения стоимости аренды нежилых помещений, предложение возросло, спрос качественно не увеличился, однако кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2017 года по сравнению с кадастровой стоимостью, рассчитанной по состоянию на 1 января 2014 года, увеличилась по некоторым объектам недвижимости на 30–50%. Таким образом, анализируя экономические показатели, можно прийти к выводу, что рыночная стоимость потенциально не могла вырасти в этих условиях, а значит, и новая кадастровая стоимость завышена. Суть сводится к проведению анализа и сравнению ситуации на рынке недвижимости в течение нескольких лет.

2. Отчего стоимость завышается — техническая ошибка или умышленное допущение?

В основном кадастровая стоимость устанавливается массово, в данных случаях вероятность совершения ошибок очень высока, так как нет индивидуального подхода, который позволил бы добиться правильных результатов. Бывают случаи, когда используются недостоверные сведения об объектах недвижимости, что, в свою очередь, вызывает завышение или занижение кадастровой стоимости. Например, помещение/здание может быть по документам отнесено к объектам социальной инфраструктуры, а по факту в нем находятся объекты офисно-делового назначения. В этом случае при выявлении недостоверности сведений произойдет повышение кадастровой стоимости. Вид объекта недвижимости играет важную роль при расчете кадастровой стоимости. Кадастровую стоимость можно понизить, в случае если при ее определении появилась информация о том, что помещение считалось объектом офисно-делового назначения, фактически при этом являясь лестничной площадкой или машино-местом. В нашей практике происходили подобные случаи, и нашим специалистам удавалось добиться снижения кадастровой стоимости на 70–80% изначальной. Главное в данное ситуации — предоставить документы, которые доказывали бы недостоверность сведений, использованных при расчете кадастровой стоимости объекта недвижимости.

3. Что нужно доказать, чтобы добиться снижения кадастровой стоимости?

Чтобы снизить кадастровую стоимость, нужно доказать, что рыночная стоимость меньше установленной кадастровой. В этих целях привлекаются оценщики, судебные эксперты. Второй способ — доказать, что при расчете кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения (см. ответ на предыдущий вопрос).

4. Каковы этапы такой работы? С момента обращения и до новой кадастровой стоимости. Где она должна быть зафиксирована?

Узнать текущую кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра по ссылке.

В органах Росреестра, МФЦ, сайте Росреестра можно заказать специальную выписку о кадастровой стоимости — как действующей, так и архивной.

Далее необходимо обратиться к оценщикам и юристам. Некоторые юридические компании работают совместно с оценщиками. Сотрудники оценочных компаний делают примерный расчет рыночной стоимости, потом необходимо оценить экономическую целесообразность оспаривания, так как будущая экономия на налоге должна оправдаться, то есть не превысить затраты на работу юристов, оценщиков, судебных экспертов. В противном случае экономически нецелесообразно заниматься данным вопросом. Если смысл снижать кадастровую стоимость все-таки есть, то оценщики готовят отчет о рыночной стоимости, юристы готовят все документы для дальнейшего обращения в Комиссию или в суд. Необходимо учесть, что представителями в суде по таким административным делам могут быть только лица, имеющие высшее юридическое образование. Это требование закона. В дальнейшем нужно, чтобы решение суда осталось в силе, были пройдены апелляционные, кассационные инстанции (зависит от специфики дела). После того как решение суда вступит в законную силу, необходимо обратиться в Кадастровую палату с просьбой об изменении данных о действующей или архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости. После изменения кадастровой стоимости в реестре необходимо обратиться в налоговый орган для перерасчета налога.






Читайте также