Банковское обозрение

Финансовая сфера

31.10.2019 Аналитика
Правильные выводы

Об особенностях оценки проектов коммерческой недвижимости рассказали представители компании «Аверта Групп» Алексей Шаров (генеральный директор) и Елена Денисюк (руководитель отдела оценки)


Алексей Шаров
Генеральный директор «Аверта Групп»
Елена Денисюк
Руководитель отдела оценки «Аверта Групп»

— Расскажите, пожалуйста, об особенностях оценки инвестиционных проектов коммерческой недвижимости. Если можно, с примерами.

Алексей Шаров: Компания «Аверта Групп» имеет существенный опыт оценки инвестиционных проектов с 2010 года. Оценка инвестиционных проектов складывается из анализа двух критериев. Первый — оценка затрат. Здесь важно точно провести финансово-технический аудит — это комплексный анализ состояния строительства объекта и сроков реализации. Результатом строительного аудита для инвестиционных проектов будет контроль изменений бюджета строительства, отчеты по реализации проектов, контроль целевого использования средств, предупреждение рисков. Второй критерий — оценка будущих доходов. В этом случае при проведении оценки эксперт располагает проектно-сметной документацией по проекту, графиком выполнения проекта, а также данными о планируемых будущих доходах.

В нашей практике есть ряд нестандартных работ по оценке инвестиционных проектов коммерческой недвижимости. Например, в Красноярске была проведена оценка права требования доли участия в строительстве многофункционального жилого комплекса, где было выявлено завышенное ожидание в отношении наличия спроса, и в результате переговоров с представителями рынка оказалось, что реализация таких объектов займет больше времени, чем было заявлено. Также мы скорректировали цены реализации. В Новосибирске мы произвели оценку права требования доли участия по инвестиционному проекту строительства эко-квартала, где при глубинном анализе рынка был выделен оптимистический срок реализации жилой недвижимости в категории двухкомнатных квартир и квартир с большим числом комнат, а далее — скорректирован план доходов. В Москве была проведена оценка права требования доли участия по инвестиционному проекту строительства апартаментов с подземной автостоянкой, где права переходили от крупного застройщика кредитору. Комплексный анализ показал низкую ликвидность данного вида объектов недвижимости, отсутствие инфраструктуры, придомовой территории.

— Какие показатели вы учитываете при оценке? 

Елена Денисюк: К основным показателям оценки инвестиционных проектов можно отнести следующие: расчет срока окупаемости (он определяется на основе суммы инвестиций и суммы прибыли за каждый год); чистая дисконтированная ценность, NPV (рассчитывается как разница между дисконтированной суммой ожидаемых доходов и издержками на инвестиции);. внутренняя норма доходности, IRR (показатель отражает ставку дисконта, при которой дисконтированные будущие доходы инвестиционного проекта должны быть равны издержкам). 

— Почему банку выгоднее отдавать оценку на аутсорсинг?

Алексей Шаров: Из сложившейся практики мы выявили, что специалисты банка часто не имеют специальной квалификации для анализа подобных инвестиционных проектов, поскольку помимо финансово-экономического анализа, анализа конъюнктуры развития рынка необходимо правильно просчитать риски и учесть специфику подходов и стратегию мышления собственника.

При профессиональном анализе сразу видны слабые стороны объекта, что на раннем этапе может существенно оградить банк от принятия неверных решений

Также важным оказалось наличие строительного образования. При профессиональном анализе сразу видны слабые стороны объекта, что на раннем этапе может существенно оградить банк от принятия неверных решений и сэкономить денежные средства. Зачастую невыгодно иметь в штате специалистов подобного профиля, и, как показала практика, ответственность внешних консультантов за результат выше, чем у штатных специалистов, риски которых покрыты только разрывом трудового договора с работодателем. 




Сейчас на главной