— Илья, в России стартовала реформа жилищного строительства: переход от договоров долевого участия к проектному финансированию. На ваш взгляд, каковы последствия этого перехода, этой реформы для самих застройщиков, насколько сложнее им будет работать в новых условиях?

— Новый механизм финансирования и отказ от долевого строительства приведут к тому, что на рынке останутся только добросовестные игроки. Безусловно, какое-то время им будет работать сложнее, потому что придется адаптироваться к новым условиям. Но все крупные застройщики заранее готовились к этим изменениям и, на сегодняшний день все они готовы. Конечно, необходимо какое-то время на адаптацию, на то, чтобы все технические вопросы утряслись. Но ничего критичного, кроме роста себестоимости строительства, не произойдет.

— Рост себестоимости за счет удорожания заемных средств?

— Да.

— Однако правительство уже пообещало кредиты не дороже 6%…

— Но эти 6% надо считать с момента начала проекта. Почему мы говорим и об ухудшении качества жилья? Сегодня многие застройщики уже говорят о том, что строить надо будет быстро. Быстро же можно строить только панельное жилье с минимальными архитектурными изысками. Для того чтобы уложиться в 6% годовых, необходимо будет за год успеть не только построить, но и оформить все документы.

— Вы ожидаете в этой связи консолидации рынка, его укрупнения?

— Да, безусловно. Мы как один из игроков на рынке страхования ответственности застройщиков уже видим рост количества технических банкротств, когда застройщики исполняют свои обязательства перед дольщиками и уходят в так называемое техническое банкротство, показывая, что не желают больше продолжать работу на этом рынке, сворачивают свой бизнес. Все больше мелких игроков уходит с рынка.

— Они уходят безвозвратно или поглощаются, сливаются с другими компаниями?

— Региональные игроки в основном уходят безвозвратно.

— Перейду к покупателям жилья. Вы уже упомянули об ухудшении качества строительства, о грядущем росте цен. По вашим оценкам, насколько может подорожать жилье?

— Здесь я ориентируюсь на экспертов на рынке строительства, которые ожидают удорожания в размере 10% за год.

— Это в целом по России?

— Да, в целом так увеличится средняя стоимость метра.

— Но при этом механизм проектного финансирования призван решить проблему обманутых дольщиков. На ваш взгляд, он полностью защищает граждан от потери средств?

Фонд дольщиков наделен уже гораздо бОльшими полномочиями, чем страховые компании

— Да, на наш взгляд, этот механизм позволяет гражданам быть спокойным, потому что застройщик получит средства дольщиков только при завершении строительства. То есть здесь можно говорить о том, что финансовые риски полностью закрыты.

— Необходимы ли строительной отрасли в новых условиях новые страховые продукты?

— Сейчас об этом еще никто не говорит, но мы эту проблему обозначаем: в условиях ухудшения качества возводимого жилья надо говорить о гарантийных продуктах. Как я уже говорил, застройщик будет торопиться. Чем быстрее он возведет и сдаст дом, тем дешевле он ему обойдется и тем выше на него будет спрос. Но при этом покупатель, получая подобное жилье или нежилые помещения, рискует столкнуться с низким качеством строительства, и здесь непонятно, с кого потом спрашивать. Механизм гарантирования качества жилья не продуман. Именно поэтому мы сейчас в рамках создания новой линейки страховых продуктов для застройщиков акцентируем внимание на новом продукте — страховании скрытых недостатков и дефектов, допущенных при строительстве. Подобный механизм уже зарекомендовал себя в Европе. Это полис, который выпускается на длительный срок, порядка десяти лет, и защищает он текущего собственника вне зависимости от того, сколько раз продается жилое или нежилое помещение.

— Но и сейчас по закону застройщик должен устранять дефекты, которые проявились во время эксплуатации…

— Да, однако при этом надо доказать, кто виновник этого дефекта, и взыскать с него эту сумму. Предлагаемый же вид страхования будет покрывать все риски вне зависимости от того, кто виновник. То есть текущий собственник при выявлении какого-то дефекта или недостатка, независимо от того, какой он по счету собственник, в течение срока действия полиса имеет право получить страховое возмещение. После этого уже страховая компания самостоятельно будет докапываться до истины, определять, кто стал виновником страхового случая, и пытаться реализовать право регрессных требований.

— Кто в данном случае выступает страхователем?

— Страхователем может выступать застройщик.

— Не могу не спросить, для чего это ему в условиях экономии?

— В нашем понимании, это повышает конкурентные преимущества.

— Но ведь конкуренция в связи с консолидацией рынка будет снижаться?

— В то же время застройщики планируют свою деятельность в основном на долгосрочную перспективу. Покупая подобный полис, они нивелируют возможность предъявления к себе претензий. Повторю, не исключено, что потребитель посчитает, что именно застройщик, а не, к примеру, проектировщик, виноват в данном дефекте. Судебные разбирательства, как правило, застройщику не нужны. Покупая такой полис, он в какой-то мере получает знак качества.

— Разрабатываете ли вы другие страховые продукты для застройщиков?

— Сейчас мы совместно с Финансовым университетом разрабатываем новую линейку страховых продуктов и в ближайшее время рассчитываем их презентовать. На сегодняшний день сложилась парадоксальная ситуация: строительная отрасль, которая таит в себе огромное количество рисков, в минимальном объеме покрыта страхованием. Это произошло из-за планомерных изменений в законодательстве, например расходы на страхование были исключены из сметы строительства. Это привело к тому, что на сегодняшний день, как правило, строители имеют на руках лишь полис страхования ответственности на небольшую сумму, который куплен в рамках членства в СРО. Это, безусловно, неправильно, и присутствие страхования в строительстве надо повышать.

— Илья, а готовы ли сами страховщики к работе в новых условиях? Изменятся ли роль страховых компаний и их взаимодействие с застройщиками и гражданами в связи с переходом на проектное финансирование, с созданием Фонда защиты дольщиков на этом рынке?

— Страховые компании все больше превращаются в экспертов, которые параллельно с государственными органами начинают оценивать эффективность деятельности той или иной строительной организации, ее возможность успешной реализации проекта. Это можно вложить в понятие андеррайтинг. Сейчас, например, у нашей компании накоплены серьезные компетенции, есть целое подразделение строителей, которые следят за нашими клиентами, за их строительной активностью. В рамках страхования гражданской ответственности застройщиков перед дольщиками мы на ежемесячной основе следим за динамикой всех застрахованных у нас объектов и, естественно, пытаемся выявить проблемы на самом раннем этапе, когда еще возможно исправить ситуацию.

Надо создать механизм эффективного финансирования строительства, возможно, путем создания определенного вида ценных бумаг, которые страховщик мог бы покупать, отражать у себя на балансе, ставить их в покрытие страховых резервов

Текущее положение дел таково, что все дольщики осознали компенсационный характер страхового механизма и участия Фонда защиты дольщиков в этой процедуре. На фоне роста стоимости жилья, безусловно, подавляющее большинство дольщиков желает видеть свои дома достроенными, потому что полученных компенсаций, как правило, им не хватает на покупку готового жилья на «вторичке», а снова идти на рынок долевого строительства у них уже нет никакого желания. Поэтому мы, конечно, сейчас прикладываем максимум усилий для выявления на самых ранних стадиях проблемных объектов с целью как-то помочь в завершении строительства.

— Хорошо, вы выявляете проблемы. Что вы дальше делаете с этой информацией? Доносите ее до регулятора, до самого застройщика?

— Мы выпускаем страховой полис на каждую квартиру, то есть сами являемся механизмом ограничения продаж для застройщика. Сегодня без страхового полиса невозможно зарегистрировать договор долевого участия в регистрационной палате. Недобросовестный застройщик без страхового полиса просто не сможет привлекать дольщиков и получать от них денежные средства. Таким образом, мы купируем ситуацию, начинаем в ней разбираться, но, безусловно, привлекаем и региональные власти, сообщаем о проблемах и в Минстрой, и в правоохранительные органы

— В текущих условиях, страхуя риски застройщика, вы оставляете у себя лишь часть портфеля, остальная часть перестраховывается, в том числе в Российской национальной перестраховочной компании (РНПК). Вы удовлетворены действующим механизмом перестрахования или вам необходимы какие-то изменения в нем?

— Наш рынок очень узкий и специфический, на нем мало игроков, но взаимодействием с РНПК мы довольны, взаимопонимание у нас есть. Надеемся, что игроков на рынке перестрахования данных рисков будет больше — это повысит конкуренцию.

— Давайте перейдем к происходящему на строительном рынке. Возникает, на мой взгляд, закономерный вопрос: кто и на каких условиях будет достраивать объекты проблемных застройщиков? При этом ваша компания обладает положительным опытом достройки таких объектов. В частности, вы достраиваете ряд домов в Иркутской области. Интересно, как именно это происходит, если по закону вы не имеете права заниматься ничем, кроме страхования. Каким образом финансировалось строительство?

— Надо признать, что на сегодняшний день никакого эффективного механизма по финансированию страховщиком завершения строительных работ нет. Поэтому в каждом случае у нас был индивидуальный подход. Нам приходилось придумывать сложные правовые конструкции, для того чтобы осуществлять финансирование. Если рассказать подробнее, то мы идем двумя путями. Если застройщик находится еще не совсем в плачевном состоянии, а его проблемы связаны просто с невозможностью реализации жилья в данный момент и привлечением за счет этого дополнительных средств, то мы можем выкупить у него квартиры, таким образом продолжая финансировать стройку. Если же застройщик — уже в предбанкротном состоянии, то все гораздо хуже, потому что любой рубль, который попадает на расчетный счет такого застройщика, как правило, тут же списывается по исполнительным листам. Тут приходится договариваться как-то с субподрядчиками, поставщиками, органами власти, чтобы они давали «каникулы», устанавливали мораторий на списание денег со счета застройщика, для того чтобы мы могли финансировать строительные работы. Все это, безусловно, приводит к тому, что сейчас мы участвуем только в небольших по объему проектах.

— Фонду защиты дольщиков в этом отношении проще?

— Фонд дольщиков наделен уже гораздо бОльшими полномочиями, чем страховые компании. Именно поэтому они сейчас будут играть ключевую роль в вопросе решения проблемы обманутых дольщиков. Надо сказать, что и государство принимает беспрецедентные меры для решения этой проблемы. Мы видим, что все больше и больше долгостроев сдается.

Но проблему надо решать комплексно. Поэтому сейчас мы активно продвигаем разработанную нами идею о том, что надо создать механизм эффективного финансирования строительства, возможно, путем создания определенного вида ценных бумаг, которые страховщик мог бы покупать, отражать у себя на балансе, ставить их в покрытие страховых резервов. И эти средства, например, через банк-оператор использовались бы целевым образом на достройку жилья.

— Можно немного подробнее о предлагаемом механизме? Вы предлагаете выпускать ценные бумаги под достройку проблемных объектов, которые будут приобретать страховые компании?

— Да. У нас сформированы страховые резервы, которые использовать на достройку мы не можем. Они должны быть покрыты активами высочайшего качества. Мы предлагаем создать некую бумагу, которую страховщик мог бы покупать, используя средства страховых резервов, отражая у себя на балансе как актив высокого качества. А, к примеру, банк, который выпустил эту бумагу, мог бы полученные денежные средства целевым образом направлять на достройку объектов.

— Получается, что эти бумаги должны рейтинговаться, быть определенного качества?

— Безусловно, они должны быть высокого качества, либо должны быть внесены определенные изменения в инструкции Центрального банка о порядке инвестирования собственных средств страховщиков.

— Вы каким-то образом считали предполагаемую доходность этих бумаг? Я понимаю, что по каждому объекту в зависимости от того, в какой он стадии строительства находится, где он конкретно расположен и так далее — абсолютно разный уровень доходности. Тем не менее, может быть, вы какой-то конкретный пример для себя просчитывали?

— Подсчитать это сложно, потому что получится средняя температура по больнице. Сейчас строительные объекты находятся совершенно в разной степени готовности, с разной долей реализованных квартир. Многие объекты с учетом роста стоимости жилья будут иметь инвестиционную привлекательность в перспективе. Но мы считаем, что доходность — это вопрос второго порядка. Первоочередная задача — создание механизма, который позволит более эффективно направлять деньги именно в достройку объектов. Поскольку, повторю, страховое возмещение в денежной форме многим дольщикам просто не нужно.

Реклама